Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Charmantes Dreifamilienhaus mit großem Garten in Rheinnähe

Entdecken Sie dieses gepflegte, im Jahr 1952 erbaute Dreifamilienhaus. Die Immobilie umfasst insgesamt drei Wohneinheiten und bietet komfortable Parkmöglichkeiten in Form von zwei Einstellplätzen direkt vor dem Haus sowie einer großen Garage, die über einen getrennten Abstellraum zum Garten verfügt. Auch an Abstellplätze für Fahrräder wurde bei diesem Objekt gedacht.

Attraktiver Grundriss und moderne Ausstattung mit Eichenparkett

Die drei Wohnungen verteilen sich auf das Erdgeschoss, das erste und das zweite Obergeschoss. Jede Einheit bietet drei Zimmer, eine Küche, eine Diele, ein Bad sowie einen zur Gartenseite angebauten Wintergarten. Die Erdgeschosswohnung umfasst 79 Quadratmeter und besticht durch einen direkten Zugang aus dem Wintergarten in den großen Garten. Die 82 Quadratmeter große Wohnung im ersten Obergeschoss verfügt über einen Balkon zur Gartenseite. Im zweiten Obergeschoss befindet sich eine 78 Quadratmeter große Maisonettewohnung, bei der eine Treppe in das im Jahr 2016 ausgebaute Dachgeschoss zu einem weiteren Zimmer führt. Alle Wohnräume sind mit hochwertigem Eichenparkett ausgestattet, während die Küchen und Bäder erneuert und gefliest sind. Ein gemeinschaftlicher Wasch- und Trockenraum für die drei Mietparteien ist im Keller eingerichtet. Zusätzlich befindet sich im Kellerbereich ein 15 Quadratmeter großer Raum mit WC und Waschbecken, der optimal als Hobbyraum genutzt werden kann.

Ruhige Wohnlage inmitten einer gepflegten Nachbarschaft

Die Immobilie zeichnet sich durch ihre attraktive Lage in Rheinnähe aus. Sie befindet sich in einer angenehm ruhigen Wohngegend, deren Straßenbild überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt ist.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten ergibt sich folgendes Bild für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik. Das Baujahr des Objekts ist 1952, während explizite Angaben zur Energieeffizienzklasse und zum aktuellen Energieträger fehlen. Obwohl das vorgegebene Datenfeld für die Gesamtwohnfläche leer gelassen wurde, lassen sich die Flächen der drei Wohneinheiten direkt aus dem Text extrahieren: 79 m² im Erdgeschoss, 82 m² im 1. Obergeschoss und 78 m² im 2. Obergeschoss. Dies ergibt eine addierte Gesamtwohnfläche von 239 Quadratmetern (der 15 m² große Kellerraum wird als Nutzfläche hierbei nicht in die Wohnfläche eingerechnet). Da das Baujahr 1952 deutlich vor dem Schwellenwert von 2005 liegt, wird gemäß den Vorgaben zwingend von einem Sanierungsbedarf ausgegangen. Da im Text keine spezifischen Angaben zu bereits erfolgten Heizungsmodernisierungen oder konkreten Wünschen des Käufers stehen, greift die Fallback-Kalkulationslogik für einen klassischen Altbau. Für diese Vollsanierung, die den Einbau einer modernen Wärmepumpe und entsprechender Technik beinhaltet, wird eine Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Multipliziert man diesen Wert mit der ermittelten Gesamtwohnfläche von 239 m², ergeben sich kalkulierte Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von 35.850 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die analysierte Immobilie wurde im Jahr 1952 erbaut und bietet eine Gesamtwohnfläche von 239 Quadratmetern, welche sich auf drei Wohneinheiten im Erdgeschoss (79 m²), im 1. Obergeschoss (82 m²) und im 2. Obergeschoss (78 m²) verteilt. Ergänzt wird dieses Platzangebot durch einen 15 Quadratmeter großen Hobbyraum im Keller. Aus der Zustandsbeschreibung geht hervor, dass die Immobilie bereits teilweise modernisiert wurde: Das Dachgeschoss wurde 2016 ausgebaut, die Küchen und Bäder sind erneuert und gefliest, und alle drei Wohnungen sind mit hochwertigem Eichenparkett ausgestattet. Obwohl diese Teilbereiche in einem guten Zustand zu sein scheinen, fehlen konkrete Angaben zu einem kürzlich durchgeführten Frischeanstrich oder einer umfassenden Kernsanierung. Da das Baujahr 1952 weit vor 1990 liegt, ist erfahrungsgemäß ein allgemeiner Renovierungsbedarf für Wände, Decken und eventuell unsichtbare Gewerke einzuplanen. Um Ihnen eine finanzielle Planungsgrundlage für die anstehenden Boden- und Malerarbeiten zu bieten, wurde eine Kalkulation mit einer marktüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter durchgeführt. Bezogen auf die reine Gesamtwohnfläche von 239 Quadratmetern ergeben sich somit einkalkulierbare Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 11.950 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. *(Hinweis: Der Text erwähnt zwar, dass die “Küchen und Bäder erneuert und gefliest” sind, gibt aber keine Auskunft darüber, ob echte Einbauküchen inklusive Geräten und Möbeln verbaut sind. Zudem fehlen die genauen Quadratmeterangaben der einzelnen Küchenräume, um eine seriöse Kalkulation für neue Einbauküchen durchzuführen.)*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den vorgegebenen Kalkulationsregeln ergibt sich folgende Analyse: Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie lassen sich insgesamt drei Vollbäder – jeweils eines in den drei Wohneinheiten im Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss – sowie ein separates WC im Hobbyraum des Kellers identifizieren. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass das Baujahr des Hauses zwar 1952 ist, was grundsätzlich eine Vollsanierung nahelegen würde. Jedoch wird in der Beschreibung zur Ausstattung explizit hervorgehoben, dass die Bäder bereits erneuert und gefliest sind. Dieser Zustand ist dem Begriff „modernisiert“ gleichzusetzen. Gemäß den definierten Kriterien entfällt dadurch der Sanierungsbedarf für die Sanitäranlagen. Die anfallenden Renovierungskosten für die Badezimmer und das separate WC belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den Angaben zur Immobilie ergibt sich für den Bereich Fenster und Haustür folgende Analyse: Die Gesamtwohnfläche der drei Wohnungen (79 m², 82 m² und 78 m²) beläuft sich auf 239 m². Gemäß der festgelegten Berechnungsregel (1 Fenster pro 10 m²) errechnen sich daraus insgesamt 24 Fensterelemente für das Gebäude. Da es sich um ein Anlageobjekt (Mehrfamilienhaus im Alleinbesitz) handelt, wird für die äußere Gebäudehülle die Kalkulationslogik eines Einfamilienhauses mit einer zentralen Haupteingangstür angewendet. Der Text erwähnt explizit einen direkten Zugang vom Wintergarten zum Garten im Erdgeschoss sowie einen Balkon im 1. Obergeschoss. Diese beiden Zugänge werden daher in der Kalkulation als Terrassenelemente bewertet. Beim Bedarfs-Check ist festzuhalten, dass das ursprüngliche Baujahr des Hauses 1952 ist. Zwar wurde 2016 das Dachgeschoss ausgebaut und im Innenbereich (Bäder, Küchen) saniert, es gibt jedoch keinerlei Hinweise auf bereits erneuerte, isolierverglaste oder energetisch sanierte Fenster. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und keine Ausnahmekriterien erfüllt sind, wird ein kompletter Austausch aller Fenster und der Haustür als erforderlich eingestuft. Die Kalkulation setzt sich dementsprechend wie folgt zusammen: Von den 24 berechneten Elementen werden 22 als Standardfenster zu je 1.200 Euro veranschlagt, was 26.400 Euro ergibt. Anstelle von Standardfenstern werden für den Gartenzugang und den Balkon zwei Terrassenelemente zu je 2.500 Euro angesetzt, was 5.000 Euro entspricht. Für die zentrale Haustür des Gebäudes werden 3.500 Euro einkalkuliert. Die finale Summe beträgt 34.900 €.

Alles nur Fassade?

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus (Anlageobjekt mit drei Wohneinheiten und Mietparteien). Nach den definierten Regeln greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Da die Fassade in diesem Fall zwingend als Gemeinschaftseigentum betrachtet wird, dessen Sanierung aus der Instandhaltungsrücklage finanziert wird, und im Beschreibungstext weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt werden, fallen keine direkten Kosten für den Käufer an. Die finale Summe lautet daher: 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Wohnhaus mit drei Wohneinheiten, welches kalkulatorisch als Gesamtobjekt (analog zu einem Einfamilienhaus) betrachtet wird. Die Gesamtwohnfläche summiert sich aus den Einheiten im Erdgeschoss (79 m²), im 1. Obergeschoss (82 m²) und der Maisonettewohnung im 2. Obergeschoss (78 m²) auf insgesamt 239 m² Wohnfläche. In der Immobilienbeschreibung finden sich keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel wie einen feuchten Keller, Risse im Mauerwerk oder einen zwingend notwendigen Grundrissumbau. Im Gegenteil wird auf teils modernisierte Ausstattungen (erneuerte Bäder und Küchen, Dachgeschossausbau 2016) verwiesen. Für den systematischen Bedarfs-Check ist jedoch das Baujahr maßgeblich: Da das Haus 1952 erbaut wurde und somit die Grenze von 1980 unterschreitet, ohne dass der Begriff „kernsaniert“ im Text explizit fällt, greift algorithmisch die Annahme einer erforderlichen Kernsanierung für den Rohbau-Anteil (z. B. Erneuerung unsichtbarer Leitungswege im Mauerwerk, statische Ertüchtigungen oder energetische Grundmaßnahmen am Rohbau). Nach der vorgegebenen Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung werden hierfür 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Die Berechnung lautet dementsprechend: 239 m² multipliziert mit 250 €. Die Zusatzpauschale für den Keller in Höhe von 15.000 € entfällt, da keine Feuchtigkeit oder notwendige Abdichtungsarbeiten erwähnt werden. Die finale Summe für die voraussichtlichen Sanierungskosten im Bereich Rohbau und Struktur beträgt somit 59.750 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung belaufen sich die geschätzten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung auf **0 €**. Im Rahmen der Bestandsaufnahme lässt sich festhalten, dass das Gebäude (Objektart: Anlagen / Mehrfamilienhaus) ursprünglich im Jahr 1952 erbaut wurde. Als Referenz für die Dachfläche dient das oberste Geschoss, hier die Maisonettwohnung im 2. Obergeschoss mit 78 m², welche direkt in das Dachgeschoss führt. Beim Bedarfs-Check greift die Regel für nicht anfallende Kosten: Zwar liegt das Baujahr deutlich vor 1995, jedoch geht aus der Beschreibung klar hervor, dass das Dachgeschoss im Jahr 2016 ausgebaut wurde. Ein Wohnraumausbau des Daches im Jahr 2016 setzt gesetzlich eine entsprechende Dämmung nach der damals geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) voraus. Das Dachgeschoss ist somit energetisch auf einem modernen Stand und wurde in diesem Zuge saniert, was den Zustand einem Neubau-Standard nach 2010 gleichsetzt. Gemäß der Kalkulations-Logik sind somit keine Investitionen für eine Komplettsanierung oder eine reine Neueindeckung notwendig. Darüber hinaus finden sich im Text keinerlei Hinweise auf Asbest, Eternit, Holzwürmer oder ein morsches Gebälk, weshalb die Zusatzpauschalen für Entsorgung oder Dachstuhlarbeiten ebenfalls entfallen. Da es sich bei der Immobilie um ein Anlageobjekt (Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten) und nicht um den Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung handelt, greift die pauschale WEG-Regelung in Höhe von 5.000 € hier nicht.

Wasser Marsch!

Basierend auf den Angaben zur Immobilie führe ich als Experte für Sanitär- und Gebäudetechnik die Analyse der Trinkwasser- und Abwasserleitungen durch. Im Rahmen der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um ein Anlageobjekt (Mehrfamilienhaus) aus dem Baujahr 1952, das aus insgesamt drei Wohneinheiten (drei Mietparteien in EG, 1. OG und 2. OG) besteht. Direkte Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial, wie etwa Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre, sind in der Beschreibung nicht enthalten. Da das gesamte Objekt veräußert wird, wird es bei der Kalkulation wie ein erweitertes Hausmodell (Basis Einfamilienhaus plus zusätzliche Einheiten) behandelt. Beim Bedarfs-Check zeigt sich, dass das Baujahr 1952 deutlich vor 1985 liegt. Zwar wird in der Beschreibung erwähnt, dass die Küchen und Bäder erneuert und gefliest sind, jedoch fallen keine der zwingend geforderten Schlüsselbegriffe wie “Leitungen neu”, “Rohre erneuert” oder “kernsaniert”. Eine reine Badmodernisierung bedeutet in der Praxis häufig nicht, dass auch die zentralen Steige- und Fallleitungen im Mauerwerk getauscht wurden. Gemäß den Vorgaben ist aufgrund des alten Baujahres und des Fehlens expliziter Leitungssanierungs-Begriffe eine Vollsanierung der Stränge erforderlich. Für die Kalkulations-Logik wird das gesamte Haus betrachtet. Die komplette Strangsanierung (Wasser und Abwasser) für die Basis des Hauses (entsprechend einem Standard-Einfamilienhaus) wird mit pauschal 12.000 € angesetzt. Da es sich hier um ein Haus mit insgesamt drei Wohneinheiten handelt, muss für die zwei zusätzlichen Wohneinheiten jeweils der Zusatzbetrag von 5.000 € berechnet werden (2 x 5.000 € = 10.000 €). Die finale Summe für die Erneuerung der Steige- und Fallleitungen im gesamten Gebäude beträgt 22.000 €.