Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Einmalige Rarität mit Potenzial: Entwickeln Sie Ihren Immobilientraum

Erwerben Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus, das in Art und Lage einmalig ist. Diese Rarität bietet Ihnen vielfältige Möglichkeiten, Ihren persönlichen Immobilientraum zu verwirklichen. Da das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht und in den Gewerken alt ist, ist eine Kernsanierung zu unterstellen. Ob Sie die Liebe zum “Alten” aufleben lassen oder eine komplette Neuentwicklung und Projektierung anstreben, hier ist alles möglich. Ein Bebauungsplan (Nr. 69400.04.000.00 vom 16.07.1990) liegt bereits vor. Für eine unverbindliche Finanzierungsberatung zu diesem Objekt steht Ihnen unser Baufinanzierungsberater, Herr Hans-Jörg Arend, unter der Rufnummer 0221/ 2003- 67319 gerne zur Verfügung.

Raumaufteilung und Ausstattungsmerkmale Ihres neuen Schmuckstücks

Das Erdgeschoss des Hauses teilt sich in ein Treppenhaus mit Zugang zum gartenseitigen WC, ein großes straßenseitiges Zimmer sowie drei hintereinander liegende Räume auf. Ein separater Lagerraum schließt sich dem letzten Zimmer an und ist heute nur hofseitig zu begehen. Beheizt wird das Erdgeschoss über eine Nachtspeicherheizung. Im Obergeschoss, welches über eine etwa fünf Jahre alte Gaszentralheizung versorgt wird, befindet sich hofseitig das Fensterduschbad. Dieses ist zargenhoch weiß gefliest und mit einer Dusche, einem Stand-WC sowie einem Waschtisch ausgestattet. Straßenseitig sind ein Wohnzimmer und eine Wohnküche dargestellt, von der aus der Zugang zum rückseitigen Schlafzimmer erfolgt. Das Dachgeschoss ist teilausgebaut und wird aktuell als Nutzfläche mit zwei teilweise zu Wohnzwecken ausgebauten Bereichen genutzt. Zur Ausstattung gehören größtenteils einfachverglaste Holzfenster sowie ein Nebengebäude. Bei den Oberböden handelt es sich teils um Holzdielen, Laminat, Steinboden und PVC.

Zentralste Positionierung in Rodenkirchen

Die Immobilie besticht durch ihre zentralste Lage in Rodenkirchen. Diese einmalige Positionierung bietet Ihnen den perfekten Ausgangspunkt und ein enormes Potenzial, um Ihre individuellen Wohnideen an einem äußerst attraktiven Standort in die Tat umzusetzen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die voraussichtlichen Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Informationen geht hervor, dass das Objekt (ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus) im Jahr 1904 erbaut wurde, über eine Wohnfläche von 139 Quadratmetern verfügt und in die sehr schwache Energieeffizienzklasse H eingestuft ist. Als Energieträger dienen im Erdgeschoss veraltete Nachtspeicheröfen und im Obergeschoss eine Gaszentralheizung. Da das Baujahr deutlich vor dem Stichtag 2005 liegt, fossiles Gas sowie ineffiziente Stromheizungen genutzt werden und der Text zudem explizit von einer zu unterstellenden Kernsanierung spricht, ist zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf auszugehen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik für eine Vollsanierung in einem Altbau mit diesen Energieträgern wird daher der Satz von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt, welcher die Installation einer zeitgemäßen, zukunftsfähigen Technik wie beispielsweise einer modernen Wärmepumpe abdeckt. Multipliziert man diese Pauschale mit der vorhandenen Wohnfläche von 139 m², ergeben sich kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 20.850 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Daten ergibt, dass die Immobilie aus dem Baujahr 1904 stammt und eine Wohnfläche von 139 Quadratmetern aufweist. Hinsichtlich der Zustandsbeschreibung geht aus dem Text klar hervor, dass das Haus in seinen Gewerken alt ist. Es verfügt größtenteils über einfachverglaste Holzfenster, eine veraltete Nachtspeicherheizung im Erdgeschoss sowie gemischte alte Bodenbeläge aus Holzdielen, Laminat, Stein und PVC. Ein sehr hoher Renovierungsbedarf lässt sich nicht nur aus dem historischen Baujahr ableiten, sondern wird im Exposé mit dem Hinweis, dass eine Kernsanierung zu unterstellen ist, auch ausdrücklich bestätigt. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierung für die optische Aufwertung zu geben, habe ich die Kosten für Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Auf Basis der angegebenen Wohnfläche von 139 Quadratmetern und unter Anwendung der Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für diese beiden Basisgewerke kalkulierte Kosten in Höhe von insgesamt 6.950 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme ein Vollbad (Fensterduschbad im Obergeschoss) sowie ein separates Gäste-WC (gartenseitiges WC im Erdgeschoss). Der Bedarfs-Check zeigt einen massiven Handlungsbedarf: Da im Text explizit darauf hingewiesen wird, dass das Haus “in den Gewerken alt” ist und eine “Kernsanierung zu unterstellen” ist, greift hier eindeutig die Regel für eine Vollsanierung. Gemäß der Kalkulationslogik fallen für die Vollsanierung des Badezimmers 15.000 € an. Für die Vollsanierung des separaten Gäste-WCs sind weitere 4.000 € einzuplanen. Die gesamten Renovierungskosten für die Sanitärbereiche belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich laut Beschreibung um ein Ein-/Zweifamilienhaus, also ein Einfamilienhaus (EFH), mit einer Wohnfläche von 139 m². Da die genaue Anzahl der Fenster im Text nicht explizit genannt wird, wird diese anhand der Wohnfläche geschätzt: Bei einem Fenster pro 10 m² ergeben sich aufgerundet 14 Fenster. Das Baujahr 1904 sowie die deutlichen Hinweise im Text auf “Holzfenster größtenteils einfachverglast” und eine zu unterstellende “Kernsanierung” machen den vollständigen Austausch der Bauelemente zwingend erforderlich. Besondere Terrassen- oder Schiebetüren werden nicht erwähnt, weshalb rein mit Standardmaßen gerechnet wird. Für die 14 neuen Fenster fallen bei einem Stückpreis von 1.200 Euro inklusive Montage und Entsorgung insgesamt 16.800 Euro an. Da es sich um ein Haus handelt, wird für die neue, energieeffiziente Sicherheitshaustür ein Betrag von 3.500 Euro angesetzt. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 20.300 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Ein-/Zweifamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 139 Quadratmetern. Daraus ergibt sich nach der Faustformel eine geschätzte Fassadenfläche von 208,5 Quadratmetern (139 m² * 1,5). Da das Baujahr 1904 weit vor 1995 liegt und im Exposé ausdrücklich eine anstehende Kernsanierung erwähnt wird, fällt das Objekt in die Kategorie für eine Vollsanierung inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Für die Vollsanierung der Fassadenfläche werden 37.530 Euro (208,5 m² * 180 €) veranschlagt. Da keine asbesthaltigen Materialien wie Eternit-Platten erwähnt werden, entfällt die Entsorgungspauschale, jedoch wird die feste Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 Euro addiert. Die finale Summe für die Sanierung der Fassade beläuft sich somit auf 42.030 Euro.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 139 m² aus dem Baujahr 1904. Die Bestandsaufnahme zeigt einen stark veralteten und nicht mehr zeitgemäßen Grundriss, der unter anderem durch “drei hintereinander liegende Räume” sowie einen nur von außen begehbaren Lagerraum gekennzeichnet ist. Dies deutet auf notwendige Grundrissänderungen und strukturelle Optimierungen hin. Konkrete Hinweise auf Feuchtigkeit im Mauerwerk oder einen nassen Keller sind in der Beschreibung nicht enthalten, weshalb die Zusatzpauschale für eine Kellerabdichtung entfällt. Für den Bedarfs-Check greift hier eindeutig die Kategorie der Kernsanierung: Das Baujahr liegt deutlich vor 1980 und der Beschreibungstext weist ausdrücklich darauf hin, dass eine “Kernsanierung zu unterstellen” ist. Aufgrund dieser Faktoren und der notwendigen Eingriffe in den Grundriss (Wanddurchbrüche, Statik) kommt die Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung zur Anwendung. Diese sieht einen Satz von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche vor. Bei einer Fläche von 139 m² ergibt sich daraus eine Summe von 34.750 € für den Rohbau und die strukturellen Baumaßnahmen. Die finale Summe für die Rohbausanierung beträgt 34.750 €.

Dach über dem Kopf

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der Gebäudedaten für dieses Ein-/Zweifamilienhaus wird ein klarer Sanierungsbedarf für das Dach ersichtlich. Das Baujahr 1904 liegt deutlich vor der Grenze von 1995, zudem weist der Text explizit auf “alte Gewerke” hin und gibt an, dass eine Kernsanierung zu unterstellen ist. Auch das Dachgeschoss ist laut Beschreibung derzeit nur teilausgebaut und wird größtenteils als Nutzfläche verwendet. Gemäß den Vorgaben greift hier der Bedarfs-Check für eine Vollsanierung, welche die komplette Erneuerung der Dacheindeckung sowie der Dämmung umfasst. Begriffe wie Asbest, Eternit, ein morscher Dachstuhl oder statische Mängel am Gebälk tauchen in der Beschreibung nicht auf, weshalb keine entsprechenden Zusatzpauschalen für Entsorgung oder Zimmererarbeiten berechnet werden. Für die Kalkulations-Logik wird die angegebene Wohnfläche von 139 Quadratmetern als Näherungswert für die Grundfläche herangezogen. Multipliziert mit dem Faktor 1,3 ergibt sich eine geschätzte Dachfläche von 180,7 Quadratmetern. Da eine komplette Sanierung notwendig ist, wird der entsprechende Satz von 200 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Somit belaufen sich die kalkulierten Kosten für die vollständige Dachsanierung (Eindeckung, Dämmung und Spenglerarbeiten) auf insgesamt 36.140 Euro.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme dieses Objekts handelt es sich um ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1904 mit einer Wohnfläche von 139 m². Spezifische Rohrmaterialien werden im Exposé zwar nicht genannt, jedoch weist die Beschreibung explizit darauf hin, dass die Gewerke alt sind und eine komplette “Kernsanierung zu unterstellen” ist. Nach dem Bedarfs-Check ist aufgrund des Baujahres (weit vor 1985) und des unmissverständlichen Hinweises auf eine notwendige Kernsanierung zwingend von einer Vollsanierung der gesamten Trinkwasser- und Abwasserleitungen (Steige- und Fallleitungen) auszugehen. Gemäß der Kalkulationslogik für dieses Gebäude wird für die komplette Strangsanierung im Haus zunächst der Pauschalbetrag von 12.000 € (Standard bis 160 m²) angesetzt. Da das Gebäude im Text explizit als Ein-/Zweifamilienhaus deklariert ist und die beschriebene Grundrissaufteilung zwei separate Nutzeinheiten zulässt, wird der definierte Zuschlag für ein Zweifamilienhaus in Höhe von 5.000 € fällig. Die kalkulierten Kosten für die vollständige Erneuerung der Rohrleitungen betragen somit final 17.000 €.