Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Vielseitiges Immobilienjuwel: Ihr neues Anlage- oder Familienobjekt

Dieses massiv errichtete und einseitig angebaute Haus bietet Ihnen dank seiner optimalen Lage vielfältige und höchst attraktive Nutzungsmöglichkeiten. Ob als renditestarke, vollständig vermietete Kapitalanlage, als Mehrgenerationenhaus, als klassisches Einfamilienhaus, zum Wohnen und Arbeiten unter einem Dach oder als lukratives Aufteilerobjekt – diese Immobilie passt sich Ihren individuellen Zielen an. Da eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Köln aus dem Februar 2010 bereits vorliegt, könnte das Gebäude problemlos in drei separate Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Das in den 1980er Jahren nachträglich voll verklinkerte Haus präsentiert sich in einem äußerst gepflegten Erhaltungszustand und besticht durch eine Gebäudebreite von 11,91 Metern sowie eine Tiefe von 12,71 Metern.

Durchdachte Raumaufteilung und solide Ausstattung

Die Immobilie verfügt über drei in sich abgeschlossene Wohnungen, die sich auf jeweils eine Etage verteilen. Im Zuge einer Erweiterung in den 1980er Jahren wurden das Treppenhaus, die Küchen im Erd- und Obergeschoss sowie die Dachterrasse im Dachgeschoss ergänzt und der Dachstuhl erneuert, wärmegedämmt sowie neu eingedeckt. Die Erdgeschosswohnung bietet circa 87,5 Quadratmeter Wohnfläche, ein alleiniges Gartennutzungsrecht sowie modernisierte Sanitäranlagen. Sie verfügt als einzige Einheit über eine Fußbodenheizung, deren Raumthermostate und funkferngesteuerter Heizkreisverteiler in diesem Jahr erneuert wurden. Diese Einheit ist seit Februar 2015 vermietet und erzielt eine indexierte Kaltmiete von 1.388,00 Euro. Die Obergeschosswohnung mit circa 83,34 Quadratmetern ist seit März 2012 vermietet, generiert eine indexierte Kaltmiete von 1.316,00 Euro und profitierte 2019 von einem neuen Balkonbelag. Im Dachgeschoss befindet sich eine seit Dezember 2024 vermietete Wohnung mit circa 54,88 Quadratmetern und einer Kaltmiete von 880,00 Euro, für die ab November 2026 eine Staffelmiete mit einer Erhöhung um 25,00 Euro vereinbart ist. Die Bäder im Ober- und Dachgeschoss sowie das Gäste-WC im Obergeschoss wurden 2010 und 2011 saniert. Das Haus ist nahezu voll unterkellert und bietet zwei Außentreppen zum Garten. Neben der Waschküche befindet sich im Untergeschoss ein gut belichtetes Souterrainzimmer, das aktuell als Arbeitszimmer genutzt wird. Die technische Ausstattung umfasst eine modernisierte Elektrohauptverteilung im Keller mit Untersicherungen in den Wohnungen sowie doppelt verglaste Metallfenster, die überwiegend aus den 1980er Jahren stammen und teilweise erneuert wurden. Die zentrale Heizungsanlage samt 200-Liter-Warmwasserspeicher der Firma Viessmann stammt aus dem Jahr 1990, überzeugt jedoch mit guten Werten und einem Wirkungsgrad von 93,4 Prozent. Eine Kanaldichtigkeitsprüfung wurde im November 2012 durchgeführt.

Exzellente Lage im Auenviertel von Köln

Das Objekt befindet sich in einer optimalen Lage innerhalb der Stadt Köln, genauer gesagt im äußerst wertigen Auenviertel. Auf dem rund 328 Quadratmeter großen Grundstück lädt ein schöner Garten in idealer Süd-Ostlage zum Verweilen ein. Im Jahr 2018 wurde der Außenbereich durch die Anlage einer großen Terrasse im Garten sowie die Erneuerung der Plattierung vor und seitlich des Hauses weiter aufgewertet. Die besondere Exklusivität dieser Lage spiegelt sich eindrucksvoll in den Grundstückswerten wider: Allein das Grundstück besitzt einen Wert von 964.000,00 Euro. Während der reguläre Bodenrichtwert im Auenviertel bei 2.210,00 Euro pro Quadratmeter für ein 900 Quadratmeter großes Grundstück liegt, beläuft sich der Bodenwert bei dieser Immobilie durch die abweichende, kleinere Größe derzeit auf beachtliche 2.939,30 Euro pro Quadratmeter.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung konnten folgende für die Heizungs- und Klimatechnik relevanten Daten ermittelt werden: Das Baujahr des Objekts datiert auf das Jahr 1940, und die Energieeffizienzklasse ist mit D angegeben. Obwohl im unteren Datenfeld die Wohnfläche zunächst leer gelassen wurde, lässt sich diese aus den detaillierten Angaben im Text zu den drei einzelnen Einheiten (Erdgeschoss: 87,5 m², Obergeschoss: 83,34 m², Dachgeschoss: 54,88 m²) auf eine Gesamtwohnfläche von 225,72 m² berechnen. Ein spezifischer Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch wird beschrieben, dass die zentrale Heizungsanlage aus dem Jahr 1990 stammt, was typischerweise auf eine veraltete Öl- oder Gasanlage schließen lässt. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt und die verbaute Heizungstechnik bereits über 30 Jahre alt ist, ist im Rahmen des Bedarfs-Checks zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf auszugehen. Da der Text keine spezifischen Angaben zu bereits geplanten Sanierungswünschen des Käufers enthält, greift hier die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung in Altbauten. Diese Pauschale beträgt 150 Euro pro Quadratmeter und beinhaltet den Einbau moderner Technik, wie beispielsweise einer Wärmepumpe. Multipliziert man die ermittelte Gesamtwohnfläche von 225,72 m² mit dieser Pauschale, ergeben sich voraussichtliche Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von 33.858 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die zu bewertende Immobilie aus dem Baujahr 1940 befindet sich laut Beschreibung grundsätzlich in einem gepflegten Erhaltungszustand. Die Gesamtwohnfläche des Hauses summiert sich auf 225,72 Quadratmeter, welche sich auf drei abgeschlossene Wohnungen im Erdgeschoss (87,5 m²), Obergeschoss (83,34 m²) und Dachgeschoss (54,88 m²) verteilen. Obwohl das Gebäude in der Vergangenheit stetig instand gehalten wurde – so erfolgten in den 1980er Jahren eine Vollverklinkerung sowie eine Erneuerung des Dachstuhls und in den Jahren 2010/2011 die Sanierung der Bäder –, lässt sich aus dem Alter gewisser Bauteile ein konkreter Renovierungsbedarf ableiten. Da die zentrale Heizungsanlage aus dem Jahr 1990 stammt und die doppelt verglasten Metallfenster überwiegend noch aus den 1980er Jahren sind, sollte hier mittelfristig ein entsprechender energetischer Modernisierungsaufwand eingeplant werden. Hinsichtlich der kosmetischen Innenraumgestaltung der Wohnungen macht der Text keine detaillierten Angaben zum aktuellen Zustand der Wände und Böden. Um für einen Mieterwechsel oder eine mögliche Eigennutzung finanziell auf der sicheren Seite zu sein, werden hierfür Standardwerte herangezogen. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich auf Basis der Gesamtwohnfläche von 225,72 Quadratmetern voraussichtliche Renovierungskosten in Höhe von 11.286 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Aus der übermittelten Immobilienbeschreibung geht hervor, dass das Haus insgesamt über drei Vollbäder – verteilt auf das Erd-, Ober- und Dachgeschoss – sowie über zwei separate Gäste-WCs im Erd- und Obergeschoss verfügt. Bei der Analyse des Renovierungsbedarfs greift die Regel für kostenneutrale Objekte: Laut dem Text wurden die Bäder im Ober- und Dachgeschoss sowie das Gäste-WC im Obergeschoss in den Jahren 2010/2011 saniert. Das Bad und das Gäste-WC im Erdgeschoss werden im direkten Anschluss explizit als “ebenfalls modernisiert” beschrieben, was alle genannten Sanitäranlagen unter diesen Status fasst. Da das entscheidende Signalwort “modernisiert” in der Beschreibung fällt, greifen weder die Berechnungen für eine Vollsanierung noch für eine Teilsanierung. Die kalkulierten Renovierungskosten für alle Badezimmer und WCs belaufen sich daher auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei dem Objekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Haus (Doppelhaushälfte), das aktuell in drei Wohnungen unterteilt ist, für die Sanierungskalkulation der Hülle jedoch als Gesamtobjekt nach der Einfamilienhaus-Logik betrachtet wird. Die addierte Gesamtwohnfläche beträgt ca. 226 m² (zusammengesetzt aus 87,5 m² im EG, 83,34 m² im OG und 54,88 m² im DG). Da die genaue Fensteranzahl im Text nicht explizit genannt wird, wird diese anhand der Wohnfläche geschätzt: 226 m² geteilt durch 10 ergibt gerundet 23 Fenster. Spezielle Terrassen- oder Schiebetüren werden im Text nicht ausdrücklich erwähnt und fließen daher nicht mit Sonderpreisen in die Berechnung ein. Der Bedarfs-Check zeigt, dass ein Austausch der Bauelemente zwingend erforderlich ist. Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1940 und die verbauten Bauteile werden als doppelt verglaste Metallfenster aus den 1980er Jahren beschrieben. Damit greift die Regel für Gebäude vor 2005 bzw. mit alter 2-fach-Verglasung. Die Kalkulation lautet demnach: 23 Standardfenster zu je 1.200 € ergeben Kosten von 27.600 €. Für die Haustür des Gesamtobjekts werden gemäß der Regel für Einfamilienhäuser 3.500 € angesetzt. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 31.100 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich laut Beschreibung um ein einseitig angebautes Gesamtgebäude (nutzbar als Einfamilienhaus, Mehrgenerationenhaus oder Anlageobjekt), weshalb die Kalkulationslogik für ein Haus (EFH/DHH) zur Anwendung kommt. Zwar liegt das Baujahr 1940 deutlich vor 1995, was grundsätzlich eine Vollsanierung auslösen würde, jedoch wird im Text explizit erwähnt, dass das Haus in den 1980er Jahren “nachträglich voll verklinkert” wurde und sich in einem “gepflegten Erhaltungszustand” befindet. Dies erfüllt die Ausschlusskriterien für eine intakte und gepflegte Klinkerfassade, bei der laut Regelwerk keine weiteren Maßnahmen für Putz, Anstrich oder ein neues Wärmedämmverbundsystem (WDVS) anfallen. Es besteht somit kein Handlungsbedarf. Die finale Summe für die Fassadensanierung beträgt demnach 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten ergibt die Bestandsaufnahme für diese Immobilie den Objekttyp eines einseitig angebauten Hauses (Doppelhaushälfte), das aktuell als Mehrfamilien- bzw. Mehrgenerationenhaus genutzt wird. Zwar liegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, da diese aber noch nicht grundbuchlich vollzogen wurde, wird das Gebäude für die Kalkulation als zusammenhängendes Gesamtobjekt (Einfamilienhaus/Mehrfamilienhaus) und nicht als einzelne Eigentumswohnung bewertet. Die Basis für die Kalkulation bildet die addierte Gesamtwohnfläche der drei Etagen (87,5 m² im EG + 83,34 m² im OG + 54,88 m² im DG), was exakt 225,72 m² ergibt. In der detaillierten Beschreibung finden sich keine Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder zwingend notwendige Grundrissänderungen; stattdessen wird ein gepflegter Erhaltungszustand bei massiver Bauweise beschrieben. Für den Bedarfs-Check ist jedoch das Baujahr maßgeblich. Da das ursprüngliche Baujahr 1940 ist und somit deutlich vor 1980 liegt, greift nach den vorgegebenen Regeln kalkulatorisch die große Rohbausanierung (Kernsanierung des Rohbau-Anteils), auch wenn bereits in den 1980er Jahren nachträgliche Verklinkerungen und Dacherneuerungen stattfanden. Um die Substanz statisch und strukturell für die Zukunft (z. B. für die endgültige Aufteilung in Einzeleinheiten) vollumfänglich abzusichern, wird die Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung angewendet. Diese sieht 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche vor (225,72 m² * 250 €). Eine Zusatzpauschale für den Keller entfällt, da keine Feuchtigkeit oder notwendige Abdichtung erwähnt werden. Die Sonderlogik für Eigentumswohnungen (WEG-Entscheidungen und 1000 €/m² Eigenanteil) findet hier keine Anwendung, da Sie als Käufer das gesamte Gebäude und Grundstück erwerben würden. Die finale Summe beläuft sich auf 56.430 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilienbeschreibung verfügt die Dachgeschosswohnung als oberstes Geschoss über eine Wohnfläche von ca. 54,88 m². Aus dem Text geht zudem hervor, dass im Rahmen einer Erweiterung in den 1980er Jahren der Dachstuhl erneuert, wärmegedämmt und die Dachfläche neu eingedeckt wurde. Da das ursprüngliche Baujahr des Mehrfamilienhauses 1940 ist und auch die letzte umfassende Modernisierung des Daches in den 1980er Jahren und somit weit vor dem Stichtag 1995 stattfand, fällt das Dach gemäß den Prüfkriterien in die Kategorie für eine Vollsanierung. Um die voraussichtlichen Kosten zu ermitteln, wird die Dachfläche als Näherungswert aus der Wohnfläche des Dachgeschosses berechnet. Dies ergibt bei 54,88 m² multipliziert mit dem Faktor 1,3 eine geschätzte Dachfläche von rund 71,34 m². Für die komplette Sanierung, welche die Ziegel, eine zeitgemäße Dämmung und die notwendigen Spenglerarbeiten umfasst, wird ein Quadratmeterpreis von 200 € angesetzt. Somit ergeben sich für die Dachsanierung kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von rund 14.269 €. Da im Exposé keine Begriffe wie Asbest, Eternit, morsche Balken oder statische Mängel am Gebälk erwähnt werden, fallen bei dieser Kalkulation keine weiteren Zusatzpauschalen für Entsorgung oder einen neuen Dachstuhl an.

Wasser Marsch!

Basierend auf den vorgegebenen Regeln ergibt sich folgende Analyse für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen: Im Rahmen der Bestandsaufnahme handelt es sich bei der Immobilie um ein einseitig angebautes Haus (Doppelhaushälfte), das aktuell über drei abgeschlossene Wohneinheiten verfügt. Das ursprüngliche Baujahr ist 1940, mit einer Erweiterung und teilweisen Modernisierung in den 1980er Jahren. Konkrete Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Blei, Kupfer oder verzinkter Stahl) sind im Text nicht zu finden. Da die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwar vorliegt, aber grundbuchlich noch nicht vollzogen ist, existiert noch keine Eigentümergemeinschaft (WEG). Das Gebäude wird daher als Gesamtobjekt betrachtet (Objekttyp Einfamilienhaus-/Mehrfamilienhaus-Logik im Alleineigentum), weshalb die Sonderlogik für Eigentumswohnungen (bei der eine WEG die Kosten aus Rücklagen trägt) hier nicht greift. Beim Bedarfs-Check zeigt sich, dass das Baujahr 1940 sowie die Erweiterung in den 1980er Jahren vor dem Stichtag 1985 liegen. Zwar wurden die Bäder in den Jahren 2010/2011 saniert, jedoch fehlen im Text entscheidende Signalwörter wie “Leitungen neu”, “kernsaniert”, “Kunststoffverbundrohre” oder “Rohre erneuert”, die auf einen vollständigen Austausch der Steige- und Fallleitungen im Haus hindeuten. Gemäß den Vorgaben ist bei einem Baujahr vor 1985 und ohne diese ausdrücklichen Hinweise eine Vollsanierung erforderlich. Nach der Kalkulations-Logik wird für eine komplette Strangsanierung (Wasser/Abwasser im ganzen Haus) ein Basiswert von 12.000 € angesetzt. Da das Haus nicht nur eine, sondern drei Wohneinheiten umfasst, greift der Zusatz pro weiterer Wohneinheit. Für die erste zusätzliche Einheit (Zweifamilienhaus-Niveau) fallen 5.000 € an, für die zweite zusätzliche Einheit (Dachgeschoss) konsequenterweise weitere 5.000 €. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beläuft sich somit auf 22.000 €.