Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Mehrfamilienhaus in Köln-Rodenkirchen

Attraktives Mehrfamilienhaus mit enormem Entwicklungspotenzial

Wir bieten Ihnen ein massiv erbautes Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1957 an, das auf einem rund 648 Quadratmeter großen Grundstück steht und über einen großen Garten sowie eine Garage verfügt. Die Immobilie bietet derzeit eine Wohnfläche von circa 275 Quadratmetern, aufgeteilt auf drei Wohneinheiten. Das besondere Highlight dieses Angebots ist das enorme Steigerungs- und Ausbaupotenzial: Gemäß dem Bebauungsplan (Nr. 70390.02.000.00, WA, GRZ 0,4, GFZ 0,8, offene Bauweise) ist eine Neubebauung oder Erweiterung analog zum Nachbargrundstück möglich. Nach ersten Beratungen mit einem Architekten sowie dem Bauamt wäre ein Neubau mit einer beeindruckenden Wohnfläche von circa 460 Quadratmetern denkbar. Den entsprechenden Bebauungsplan stellen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Durchdachter Grundriss und solide Ausstattung

Das unterkellerte Gebäude in massiver Bauweise verfügt aktuell über drei Wohnungen mit durchdachter Aufteilung. Im Erdgeschoss befindet sich eine 128 Quadratmeter große Einheit, die neben einer Terrasse auch direkten Zugang zum Garten bietet. Diese Wohnung ist derzeit nicht vermietet und steht zur freien Verfügung. Das Obergeschoss umfasst 85 Quadratmeter Wohnfläche und ist ebenfalls mit einer Terrasse ausgestattet. Im Dachgeschoss liegt die dritte Wohnung mit 62 Quadratmetern und einer weiteren Terrasse. Darüber hinaus verfügt das Haus über Balkone. Beheizt wird die Immobilie über eine Öl-Heizung und sie ist mit doppelt verglasten Kunststofffenstern ausgestattet. Der Energieausweis ist bereits beantragt und liegt bei der Besichtigung vor.

Hervorragende zentrale Lage in Rodenkirchen

Das Mehrfamilienhaus befindet sich in einer hervorragenden, zentralen Lage in Rodenkirchen. Sie haben Interesse an einem Besichtigungstermin oder an weiteren Informationen zu diesem spannenden Projekt? Schreiben Sie uns einfach eine E-Mail mit Ihren vollständigen Kontaktdaten und wir werden uns anschließend umgehend bei Ihnen melden. Sämtliche Angaben in diesem Text dienen lediglich der Vorabinformation und beruhen auf Angaben des Eigentümers oder Dritten. Sie sind nach bestem Gewissen gemacht, jedoch übernehmen wir keine Haftung oder Garantie für die Richtigkeit und Vollständigkeit der hier bereitgestellten Informationen.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich die entscheidenden Parameter für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik klar identifizieren. Das Mehrfamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1957, weist die schlechte Energieeffizienzklasse H auf und wird derzeit mit einer Öl-Heizung betrieben. Die aktuelle Wohnfläche beträgt laut Exposé 275 Quadratmeter, die sich auf drei Wohnungen im Erd-, Ober- und Dachgeschoss verteilen. Bei der Bedarfsprüfung zeigt sich, dass aufgrund des Baujahrs deutlich vor 2005 sowie des fossilen Energieträgers Öl zwingend von einem hohen Sanierungsbedarf auszugehen ist. Da in der Beschreibung keine spezifischen Sanierungswünsche oder bereits durchgeführte Modernisierungen der Anlage genannt werden, greift hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung, welche den Einbau moderner und zukunftsfähiger Technik wie etwa einer Wärmepumpe für einen Altbau berücksichtigt. Für diese Vollsanierung wird gemäß der Vorgaben ein pauschaler Wert von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Multipliziert man diesen Wert mit der identifizierten Wohnfläche von 275 Quadratmetern, belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik des Bestandsobjekts auf insgesamt 41.250 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der übermittelten Daten zeigt sich, dass es sich um ein Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1957 handelt, welches über eine aktuelle Gesamtwohnfläche von ca. 275 m² verfügt (aufgeteilt auf drei Wohneinheiten mit 128 m², 85 m² und 62 m²). Eine konkrete Zustandsbeschreibung der Innenräume liegt im Exposé nicht vor; es wird lediglich auf die massive Bauweise, vorhandene Kunststofffenster mit Doppelverglasung sowie eine Öl-Heizung hingewiesen. Da das Gebäude vor 1990 errichtet wurde und im Text keine Angaben zu kürzlich erfolgten, umfassenden Sanierungsmaßnahmen zu finden sind, ist grundsätzlich von einem hohen Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsbedarf auszugehen. Basierend auf der angegebenen Wohnfläche von 275 m² lassen sich die Kosten für grundlegende optische Aufwertungen kalkulieren: Unter Anwendung einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich für die aktuellen Wohnräume kalkulatorische Gesamtkosten in Höhe von 13.750 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung habe ich die Daten hinsichtlich der Renovierungskosten für die Sanitäranlagen analysiert. Bei der Bestandsaufnahme fällt auf, dass im Exposé und speziell hinter dem Punkt “Anzahl Bäder:” keinerlei explizite Angaben zu der genauen Anzahl der Vollbäder (mit Wanne oder Dusche) oder der separaten Gäste-WCs gemacht werden. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 1957 maßgeblich: Da dieses deutlich vor 2005 liegt und im Text keine Hinweise auf Modernisierungen fallen (es wird vielmehr von einem Neubau- und Erweiterungspotenzial gesprochen), würde hier bautechnisch zwingend die Regel für eine Vollsanierung greifen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik gilt jedoch die strikte Regel: Falls keine Angaben zu den Sanitärräumen vorhanden sind, ist das Ergebnis null. Da die konkrete Anzahl der Bäder in der Beschreibung gänzlich fehlt, muss diese Vorgabe angewendet werden. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 € *(Experten-Hinweis für die Praxis: Da das Mehrfamilienhaus aus drei separaten Wohnungen besteht, ist logisch betrachtet von mindestens drei Vollbädern auszugehen. Bei der erforderlichen Vollsanierung würden hierfür Kosten in Höhe von 15.000 € pro Vollbad anfallen, was einer realen Kalkulation von mindestens 45.000 € entsprechen würde. Da die Bäder aber nicht explizit ausgewiesen sind, bleibt das formale Ergebnis nach Ihren Regeln bei 0 €.)*

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