Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Helle und gut geschnittene Maisonettewohnung mit Balkon und Stellplatz

Diese helle und gut geschnittene Maisonettewohnung befindet sich im II. Obergeschoss eines gepflegten 8-Familienhauses. Durch die vorteilhafte Ost-West-Ausrichtung des großzügigen Wohn- und Esszimmers sowie des Balkons profitieren Sie den gesamten Tag über von einer optimalen Auslichtung. Der plattierte Balkon lädt am Ende des Tages dazu ein, den Feierabend entspannt zu genießen. Abgerundet wird dieses attraktive Immobilienangebot durch einen eigenen Stellplatz, der bereits im Kaufpreis enthalten ist.

Durchdachter Grundriss und ansprechende Ausstattung

Sie betreten die Wohnung durch eine massive, dreifach verriegelte Eingangstüre und gelangen in eine blau geflieste Diele. Die gesamte untere Etage ist mit einem blauen Fliesenboden ausgestattet. Direkt gegenüber dem Eingang liegt das Gäste-WC, welches über ein Hänge-WC, einen Waschtisch sowie deckenhohe, blau-graue Wandfliesen verfügt. Das Herzstück der Etage ist das Wohn- und Esszimmer mit Ausgang zum Balkon, einem Zugang zu einem gefliesten Schlafzimmer sowie dem offen gestalteten Küchenbereich, der elegant durch eine Glasfront abgeteilt ist. Über eine mit Holz ausgelegte Stahltreppe erreichen Sie die ausgebaute Dachspitze. Hier befindet sich ein weiteres, großzügiges Schlafzimmer, in dem ein praktischer Kleiderschrank mit Schiebetüren bündig eingepasst ist und reichlich Stauraum für Ihre Kleidung bietet. Zwei großzügige Dachflächenfenster sorgen für eine angenehme Belichtung. Das Badezimmer auf dieser Ebene ist als Tageslichtwannenbad konzipiert und wird durch Dachflächenfenster sehr gut belichtet und durchlüftet. Es ist ausgestattet mit einem Hänge-WC, einem großen Waschtisch, 3/4-hoch weiß gefliesten Wänden sowie einer Körperformwanne, welche im Jahr 2015 erneuert wurde.

Verkehrsberuhigtes Wohnen in Weiß

Die Immobilie besticht durch ihr ruhiges Wohnumfeld. Das gepflegte Mehrfamilienhaus liegt abseits des Durchgangsverkehrs in einer ruhigen Stichstraße von Weiß. Diese Lage bietet ideale Voraussetzungen für entspanntes Wohnen und ungestörte Stunden auf dem heimischen Balkon.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende Eckpunkte für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik extrahiert: Das Baujahr der Immobilie datiert auf das Jahr 1982, die Wohnfläche beträgt 103 Quadratmeter und das Objekt ist in die Energieeffizienzklasse E eingestuft, wobei ein spezifischer Energieträger in den Angaben nicht explizit genannt wird. Da das Baujahr deutlich vor dem Stichjahr 2005 liegt und die mäßige Energieeffizienzklasse E vorliegt, greift der Bedarfs-Check, der von einem grundlegenden Sanierungsbedarf ausgeht. Da im Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits durchgeführte Modernisierungen an der Heizungstechnik (lediglich an der Badewanne im Jahr 2015) erwähnt werden, kommt die vorgegebene Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau zur Anwendung. Unter Zugrundelegung der Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter für eine moderne Technik wie beispielsweise eine Wärmepumpe errechnen sich bei einer Wohnfläche von 103 Quadratmetern voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 15.450 Euro. Da es sich bei der angegebenen Objektart um eine Wohnung – konkret eine Maisonettewohnung in einem 8-Familienhaus – handelt, muss zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue, zentrale Heizungs- oder Klimatechnik nicht allein beim Eigentümer, sondern stets bei der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die analysierte Maisonettewohnung weist eine Wohnfläche von 103 Quadratmetern auf und stammt aus dem Baujahr 1982. Der allgemeine Zustand der Immobilie wird als gepflegt beschrieben; so wurde beispielsweise die Körperformwanne im Tageslichtbad erst im Jahr 2015 erneuert und eine massive, dreifach verriegelte Eingangstür verbaut. Die optische Ausstattung ist jedoch stark vom Baujahr geprägt, was sich insbesondere an den blauen Bodenfliesen sowie den deckenhohen blau-grauen Wandfliesen zeigt, die sich über die gesamte untere Etage erstrecken. Da im Exposé keine konkreten Angaben zu umfassenden Sanierungen gemacht werden, lässt sich aus dem Baujahr 1982 ableiten, dass grundsätzlich ein hoher Renovierungsbedarf besteht, um die Haustechnik und vor allem die Raumoptik an heutige Wohnstandards anzupassen. Auf Basis der angegebenen Wohnfläche von 103 Quadratmetern und unter Verwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die überschlägigen Kosten für eine grundlegende optische Auffrischung durch Boden- und Malerarbeiten auf insgesamt 5.150 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme ein Vollbad (Tageslichtwannenbad in der Dachspitze) sowie ein separates Gäste-WC (im Eingangsbereich). Bei der Prüfung des Sanierungsbedarfs fällt auf, dass das Haus als “gepflegt” beschrieben wird, die detaillierte Erwähnung von blauen Bodenfliesen und deckenhohen blau-grauen Fliesen im Gäste-WC jedoch stark auf einen optisch veralteten Zustand hindeutet. Zwar wurde die Badewanne im Vollbad im Jahr 2015 erneuert, das gestalterische Gesamtbild der sanitären Anlagen spricht aber für eine optische Modernisierung. Gemäß den vorgegebenen Vorgaben stufe ich den Zustand als “gepflegt, aber optisch veraltet” ein, weshalb eine Teilsanierung angesetzt wird. Nach der Kalkulations-Logik belaufen sich die Kosten somit auf 7.500 € für die Teilsanierung des Vollbads sowie 2.000 € für die Teilsanierung des Gäste-WCs. Die zu erwartenden Gesamtkosten für die Renovierung der Bäder und WCs betragen dementsprechend 9.500 €.

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der detaillierten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme eine zu berücksichtigende Wohnfläche von 103 m². Das Baujahr der Immobilie datiert auf 1982. Bei der Analyse des Textes hinsichtlich der Bausubstanz und des Rohbaus finden sich keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk oder statische Mängel. Auch eine Notwendigkeit für Grundrissänderungen ist nicht gegeben, da die Maisonettewohnung explizit als “gutgeschnitten” sowie hell beschrieben wird und bereits über einen zeitgemäßen, offen gestalteten Küchenbereich verfügt. Im Rahmen des Bedarfs-Checks greifen die Kriterien für eine anteilige Kernsanierung im Rohbau nicht, da das Baujahr nach 1980 liegt und Schlüsselbegriffe wie “sanierungsbedürftig”, “stark modernisierungsbedürftig” oder “Entkernung erforderlich” in der Beschreibung des gepflegten 8-Familienhauses fehlen. Zwar ist die optische Ausstattung (wie die blauen Fliesen) nicht mehr modern, dies betrifft jedoch den Innenausbau und nicht den hier zu bewertenden Rohbau oder die Grundrissstruktur. Ebenso gibt es keine Hinweise auf eine notwendige strukturelle Optimierung; Begriffe wie “kleinteilige Zimmer”, “Ausbaureserve” oder “Modernisierungspotenzial” werden nicht genannt. Eine Zusatzpauschale für den Keller entfällt ebenfalls, da keine Feuchtigkeit oder notwendige Abdichtungsmaßnahmen erwähnt werden. Gemäß der Kalkulationslogik sind somit weder Maßnahmen für eine große Rohbausanierung (Wanddurchbrüche, Statik) noch für leichte strukturelle Baumaßnahmen (Trockenbau zur Grundrissoptimierung) anzusetzen. 0 €

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem 8-Familienhaus aus dem Baujahr 1982. Spezifische Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial, wie beispielsweise Kupfer oder verzinkte Stahlrohre, sind im Text nicht zu finden. Da das Baujahr jedoch vor 1985 liegt, wäre das Leitungssystem theoretisch als erneuerungsbedürftig einzustufen. Bei der Kostenkalkulation greift hier allerdings die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Grundleitungen sowie Steige- und Fallleitungen (Stränge) zählen rechtlich zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Kosten für eine notwendige Strangsanierung im Gebäude werden gewöhnlich aus der Instandhaltungsrücklage der WEG finanziert. Im vorliegenden Exposé gibt es weder den Hinweis “Leitungen in der Wohnung veraltet” (was Kosten für das Sondereigentum auslösen würde), noch wird eine bereits beschlossene “Leitungs-Sanierung im Haus” mit einhergehender Sonderumlage erwähnt. Aus diesen Gründen fallen für den Käufer aktuell keine direkten, kalkulierbaren Individualkosten an. Die finale Summe für die Sanierung der Sanitärleitungen beträgt somit 0 €.