Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Ihr neues Zuhause mit viel Raum zur Entfaltung: Charmante Maisonette-Wohnung

Willkommen in dieser einladenden Maisonette-Wohnung, die sich über das 1. Obergeschoss und das Dachgeschoss eines äußerst gepflegten Zweiparteienhauses erstreckt. Mit einer Wohnfläche von ca. 105 m² und einer großzügigen Grundfläche von ca. 135 m² bietet dieses Objekt ein besonders wohnliches Ambiente. Die Kombination aus ruhiger Privatsphäre in einer überschaubaren Hausgemeinschaft und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten macht diese Immobilie zur idealen Wahl für Paare oder Familien, die Wert auf Qualität und Raum zum Wachsen legen.

Durchdachtes Raumkonzept und hochwertige Ausstattung

Die Wohnung überzeugt durch eine durchdachte Aufteilung: Im Obergeschoss erwartet Sie ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit offener Küche und direktem Balkonzugang. Ein Schlafzimmer, ein Badezimmer, ein separates WC sowie ein geräumiger Flur vervollständigen diese Ebene. Das Dachgeschoss bietet einen großen, vielseitig nutzbaren Raum sowie eine praktische Abstellkammer; eine Aufteilung in zwei Zimmer ist hier problemlos möglich. Auch das Wohnzimmer bietet durch einen vorhandenen zweiten Zugang aus dem Flur die Option zur Unterteilung. Die gesamte Wohnung ist mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, die für behagliche Wärme sorgt. Ein aktueller Kostenvoranschlag für die notwendige Abdichtung des Balkons in Höhe von 7.318,- € wurde bereits bei der Preisgestaltung berücksichtigt. Die monatlichen Kosten belaufen sich auf ein Hausgeld von 160,- € sowie ca. 176,- € für Gas.

Ruhige Lage für ein angenehmes Wohnumfeld

Die Immobilie befindet sich in einem sehr gepflegten Zweiparteienhaus, das durch seine exklusive und überschaubare Hausgemeinschaft ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre gewährleistet. Die besondere Architektur mit den charaktervollen Dachschrägen schafft ein einzigartiges Wohngefühl, das Entspannung und Wohlbefinden in den Vordergrund rückt.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der bereitgestellten Immobiliendaten ergibt sich für die Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik folgende Einschätzung: Das Objekt wurde im Jahr 1997 erbaut und verfügt über die Energieeffizienzklasse D. Da das Baujahr vor 2005 liegt und als Energieträger Gas verwendet wird, besteht gemäß Ihrer Vorgaben ein Sanierungsbedarf. Da im Text keine spezifischen Modernisierungswünsche für die Anlagentechnik geäußert wurden, kommt die Fallback-Logik für eine Vollsanierung zur Anwendung. Ausgehend von der Wohnfläche von 105 m² und dem kalkulierten Satz von 150 € pro m² für die Umstellung auf moderne Technik (wie z. B. eine Wärmepumpe), ergeben sich geschätzte Sanierungskosten in Höhe von 15.750 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt folgendes Bild: Die Maisonette-Wohnung wurde im Jahr 1997 erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von 105 m² (bei einer Grundfläche von ca. 135 m²). Da das Baujahr 1997 nach dem kritischen Schwellenwert von 1990 liegt und die Wohnung als sehr gepflegt beschrieben wird, ist kein akuter Sanierungsstau hinsichtlich des energetischen Standards oder der Substanz zu erwarten. Dennoch sind für die optische Instandsetzung (Boden- und Malerarbeiten) bei einem Mieterwechsel oder Eigennutzung Investitionen einzuplanen. Auf Basis der Wohnfläche von 105 m² und der von Ihnen vorgegebenen Pauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich kalkulatorische Kosten in Höhe von insgesamt 5.250 €. Bitte beachten Sie, dass dies eine grobe Schätzung für die Innenraumgestaltung darstellt und nicht die bereits bekannte, notwendige Balkonsanierung in Höhe von 7.318 € beinhaltet. Diese sollte bei der weiteren Finanzplanung separat berücksichtigt werden.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Auf Basis der übermittelten Objektbeschreibung ergibt sich folgende Analyse: Die Wohnung verfügt über 1 Bad und 1 separates WC. Da das Baujahr nicht explizit genannt wird, jedoch die Beschreibung als „sehr gepflegtes“ Zweiparteienhaus mit moderner Ausstattung wie Fußbodenheizung auf einen guten, zeitgemäßen Erhaltungszustand hindeutet, ohne dabei auf einen Sanierungsstau in den Sanitärbereichen hinzuweisen, ist von einem optisch zeitlosen bzw. gepflegten Zustand auszugehen. Unter Berücksichtigung der Kalkulations-Logik für eine Teilsanierung (optische Aufwertung) ergeben sich folgende Kosten: Für das eine Vollbad werden 7.500 € und für das eine Gäste-WC 2.000 € veranschlagt. Insgesamt belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten somit auf 9.500 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den von Ihnen bereitgestellten Objektdaten ergibt sich folgende Analyse für den Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür: Da das Baujahr des Objekts 1997 ist und somit vor 2005 liegt, besteht bei den Fenstern Handlungsbedarf. Bei einer Wohnfläche von 105 m² werden für die Kalkulation 11 Fenster (1 Fenster pro 10 m², aufgerundet) angesetzt. Für eine Eigentumswohnung (ETW) betragen die Kosten pro Standard-Fenster 1.200 €, was zu einer Gesamtsumme von 13.200 € für die Fenster führt. Zusätzlich ist für die Wohnungseingangstür ein Betrag von 1.500 € anzusetzen, da diese in der Regel zum Bereich der individuellen Erneuerung bei einer Wohnungssanierung zählt. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Wohnungstür beläuft sich somit auf 14.700 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Zweiparteienhaus handelt, ist die Fassade als Gemeinschaftseigentum zu betrachten. Es liegen keine Informationen über eine beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage für die Gebäudehülle vor. Der erwähnte Kostenvoranschlag bezieht sich explizit auf eine Balkonabdichtung und nicht auf die Fassade. Die finale Summe für die Sanierungskosten der Fassade beträgt somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die Analyse der vorliegenden Objektdaten ergibt folgendes Bild: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 105 m² in einem 1997 errichteten Zweiparteienhaus. Aufgrund des Baujahres und der Beschreibung als “sehr gepflegt” liegt kein Bedarf für eine grundlegende Rohbausanierung vor. Hinsichtlich der strukturellen Optimierung bietet die Immobilie durch die mögliche Unterteilung der Räume (Dachgeschoss und Wohnzimmer) zwar “Entwicklungsmöglichkeiten”, diese sind jedoch als optionale individuelle Gestaltung und nicht als zwingender baulicher Sanierungsbedarf einzustufen. Da die Immobilie als ETW klassifiziert ist, gilt für alle gemeinschaftlichen Baumaßnahmen (wie die bereits identifizierte Balkonsanierung), dass die Entscheidungsgewalt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die Kosten für die Balkonabdichtung sind laut Ihrer Angabe bereits mit dem Kaufpreis verrechnet worden und fließen daher nicht in die kalkulatorische Sanierungsschätzung ein. Da kein genereller Sanierungsbedarf an der Bausubstanz besteht und die Immobilie als gepflegt eingestuft wird, belaufen sich die kalkulatorischen Kosten für strukturelle Rohbaumaßnahmen auf: **0 €**. *Hinweis: Sollten Sie sich für eine der beschriebenen Grundrissänderungen entscheiden (z. B. Einziehen von Leichtbauwänden zur Raumteilung), würden hierfür lediglich individuelle Kosten für den Innenausbau anfallen, die nicht unter den Bereich der Rohbausanierung fallen.*

Dach über dem Kopf

Für die vorliegende Maisonette-Wohnung mit einer Wohnfläche von 105 m² (Grundfläche ca. 135 m²) ergibt sich hinsichtlich der Dachsanierung folgender Status: Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, ist die Entscheidung über eine eventuelle Dachsanierung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gebunden. In solchen Fällen ist bei einem Sanierungsbedarf pauschal mit 5.000 € zu rechnen. Es sollte in jedem Fall geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG vorhanden sind, um das Gemeinschaftseigentum (Dachkonstruktion und Eindeckung) zu erhalten. Da das Gebäude aus dem Jahr 1997 stammt und als „sehr gepflegt“ beschrieben wird, ist derzeit kein unmittelbarer Sanierungsbedarf für das gesamte Dach erkennbar, jedoch ist die Rücklagenbildung für zukünftige Maßnahmen obligatorisch. Der erwähnte Kostenvoranschlag für die Balkonabdichtung betrifft eine bauliche Einzelmaßnahme und ist bereits in die Preiskalkulation des Objekts eingeflossen.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der bereitgestellten Objektdaten ergibt sich für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen folgendes Ergebnis: Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Zweiparteienhaus mit einem Baujahr aus dem Jahr 1997 handelt, liegt das Gebäude innerhalb des Zeitraums, in dem eine Sanierung der Steigeleitungen in der Regel noch nicht primär ansteht. Gemäß der festgelegten Bewertungslogik sind bei einem Baujahr nach 1998 oder vergleichbar gepflegten Objekten aus diesem Zeitraum keine unmittelbaren Kosten für die Erneuerung der zentralen Leitungen (Gemeinschaftseigentum) anzusetzen. Da keine Hinweise auf veraltete Leitungen im Sondereigentum oder Beschlüsse zur Sonderumlage für Leitungssanierungen vorliegen, betragen die kalkulierten Kosten für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen: 0.