Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive 4-Zimmer-Maisonettewohnung als ideale Kapitalanlage

Diese attraktive 4-Zimmer-Maisonettewohnung bietet auf ca. 100 m² Wohnfläche ein überaus komfortables Zuhause. Für Sie als zukünftigen Eigentümer ergibt sich hier eine besondere Gelegenheit: Der aktuelle Eigentümer möchte in der Immobilie wohnen bleiben und im Rahmen einer noch zu vereinbarenden Mietvereinbarung Miete zahlen. Dies eröffnet Ihnen von Beginn an die Möglichkeit einer direkten und stabilen Einkommensquelle.

Großzügige Raumaufteilung und moderner Wohnkomfort auf zwei Etagen

Auf insgesamt zwei Etagen erwarten Sie großzügige, gut geschnittene Räume, die modernen Komfort und ein angenehmes Wohngefühl vereinen. Der Eingangsbereich führt Sie in den mit viel Tageslicht durchfluteten Wohn- und Essbereich, welcher direkten Zugang zu einem Balkon bietet. Daran schließt sich die gut dimensionierte Küche an, die ideal für die Zubereitung von Mahlzeiten geeignet ist. Die obere Etage besticht durch zwei weitere helle Zimmer, die vielfältig als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer genutzt werden können. Von hier aus haben Sie Zugang zu je einem weiteren Balkon, der den wunderschönen Ausblick in die Umgebung perfekt zur Geltung bringt. Die Wohnung ist mit zwei modernen, voll ausgestatteten Bädern in hochwertiger Ausstattung versehen – eines mit Badewanne, das andere mit einer großzügigen Dusche. Ein besonderes Highlight ist zudem der Tiefgaragenstellplatz, der Ihnen einen sicheren und trockenen Parkplatz bietet.

Ruhige Wohnlage mit ausgezeichneter Infrastruktur

Die Immobilie befindet sich in einer sehr schönen, ruhigen Lage. Sie profitieren hier von ausgezeichneten Rahmenbedingungen, die Ihnen nicht nur entspannende Ruhe, sondern auch eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie an die wichtigsten Infrastrukturen garantieren. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den strukturierten Daten habe ich die relevanten Parameter für die Beurteilung der Heizungs- und Klimatechnik extrahiert. Die Maisonettewohnung verfügt über eine Wohnfläche von 108 m² (im Text als ca. 100 m² beschrieben, für die Kalkulation wird der exakte Wert von 108 m² herangezogen) und wurde im Jahr 2001 erbaut. Das Objekt ist in die Energieeffizienzklasse D eingestuft, während ein konkreter Energieträger in den Unterlagen nicht explizit benannt wird. Bei der Überprüfung des Sanierungsbedarfs zeigt sich, dass die Kriterien für eine Befreiung von den Kosten (Baujahr nach 2015 oder Effizienzklasse A/A+) nicht erfüllt sind. Da das Baujahr 2001 vor dem Stichtag von 2005 liegt und die Effizienzklasse D auf Optimierungspotenzial hinweist, ist gemäß den Vorgaben von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Da der Beschreibungstext keine spezifischen Sanierungswünsche enthält, kommt die pauschale Kalkulationslogik zur Anwendung. Geht man aufgrund des Baujahres von einer notwendigen Vollsanierung aus (beispielsweise der Austausch einer älteren Anlage gegen eine moderne Wärmepumpe inklusive Technik), wird ein Satz von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Dies ergibt bei 108 m² Wohnfläche voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 16.200 Euro. Sollte lediglich eine Teilsanierung oder Optimierung der bestehenden Anlage notwendig sein, würden sich die Kosten bei 60 Euro pro Quadratmeter auf 6.480 Euro belaufen. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt, ist hierbei jedoch zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue zentrale Heizungs- und Klimatechnik nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass die attraktive Maisonettewohnung im Jahr 2001 erbaut wurde und eine exakte Wohnfläche von 108 m² aufweist, auch wenn im Beschreibungstext von circa 100 m² die Rede ist. Der Zustand der Immobilie macht laut Text einen sehr gepflegten und zeitgemäßen Eindruck; hervorgehoben werden ein moderner Komfort, helle Räumlichkeiten sowie zwei voll ausgestattete Badezimmer, die über eine hochwertige Ausstattung verfügen. Da im Exposé keine konkreten Angaben zu einem anstehenden Renovierungsbedarf gemacht werden, lässt sich dieser aus dem Baujahr ableiten: Bei einem Baujahr von 2001 ist die Grundsubstanz zwar noch relativ neu, nach über 20 Jahren Nutzungsdauer ist jedoch erfahrungsgemäß zumindest mit einem leichten bis mittleren kosmetischen Renovierungsbedarf im Bereich der Oberflächen zu rechnen. Auch wenn der aktuelle Eigentümer weiterhin in der Wohnung verbleibt, sollten für zukünftige Instandhaltungen entsprechende Rücklagen gebildet werden. Basierend auf der Wohnfläche von 108 m² und unter Anwendung einer Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für reguläre Boden- und Malerarbeiten, belaufen sich die kalkulierten Kosten für diese Renovierungsmaßnahmen auf insgesamt 5.400 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme, dass die Wohnung über genau zwei Vollbäder verfügt – eines ausgestattet mit einer Badewanne und das andere mit einer großzügigen Dusche. Ein separates Gäste-WC wird im Text nicht erwähnt, weshalb dieses in der Berechnung entfällt. Für den Bedarfs-Check sind die Formulierungen im Text ausschlaggebend: Die Beschreibung spricht explizit von „zwei moderne, voll ausgestattete Bäder“ sowie von einer „hochwertigen Ausstattung“. Da hier eindeutig Begriffe fallen, die auf einen modernisierten und gehobenen Zustand hinweisen, greift die entsprechende Kalkulationsregel. Es sind folglich keine Sanierungsmaßnahmen erforderlich, weshalb die berechneten Renovierungskosten für die Badezimmer 0 € betragen.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Maisonettewohnung) mit einer angegebenen Wohnfläche von 108 m² und dem Baujahr 2001. Da die genaue Anzahl der Fenster im Beschreibungstext nicht explizit genannt wird, wird die Menge anhand der Vorgabe von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche geschätzt, was mathematisch gerundet 11 Fenstern entspricht. Da das Baujahr 2001 vor dem Stichtag von 2005 liegt, wird gemäß den Richtlinien ein kompletter Austausch der Bauelemente als erforderlich eingestuft. Spezielle Terrassenelemente oder Schiebetüren werden im Text nicht explizit erwähnt, weshalb für die Balkonzugänge und regulären Fenster durchgehend der Standardpreis angesetzt wird. Die Kosten für die 11 Fenster belaufen sich somit auf 13.200 Euro (11 Stück à 1.200 Euro). Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, ist die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus in der Regel Gemeinschaftseigentum; entsprechend der Vorgabe wird sie im Zweifelsfall jedoch mit 1.500 Euro in die Kalkulation einbezogen. Die finale Summe für den empfohlenen Austausch der Fenster und der Eingangstür beträgt somit 14.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Nach den geltenden Regelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle werden dementsprechend aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da in der Objektbeschreibung keine Sonderfälle wie eine explizit beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage erwähnt werden, fallen für den Käufer keine direkten oder zusätzlichen Sanierungskosten für Putz, Anstrich oder Dämmung an. Die ermittelten Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich somit auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

0 € Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Maisonettewohnung) mit einer Wohnfläche von 108 m² aus dem Baujahr 2001. Die detaillierte Analyse der Immobilienbeschreibung liefert keinerlei Anhaltspunkte für einen Sanierungsbedarf im Bereich des Rohbaus oder der Bausubstanz. Es finden sich keine Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden, Risse oder notwendige Grundrissänderungen. Vielmehr wird die Immobilie mit großzügigen, gut geschnittenen Räumen, modernem Komfort und hochwertig ausgestatteten Bädern beschrieben, was auf einen sehr guten Erhaltungszustand schließen lässt. Da kein struktureller Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf vorliegt, entfallen die Kalkulationsbausteine für leichte oder schwere Baumaßnahmen am Rohbau. Auch die Sonderregel für Eigentumswohnungen (1.000 € pro m²) kommt hier nicht zur Anwendung, da diese Bedingung nur bei einem tatsächlich vorhandenen Sanierungsbedarf greift. Die kalkulierten Kosten für Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen betragen somit 0 €. Unabhängig vom aktuellen, mangelfreien Zustand der Wohnung weise ich ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung über eventuelle zukünftige Sanierungen an der tragenden Bausubstanz oder dem Gemeinschaftseigentum nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Dach über dem Kopf

0. In der vorliegenden Immobilienbeschreibung sind keine Angaben zur Dachkonstruktion, Eindeckung oder Dämmung vorhanden. Da das Baujahr der Immobilie (2001) nicht vor 1995 liegt und der Text keinerlei Hinweise auf einen sanierungsbedürftigen Zustand oder einen energetischen Modernisierungsstau enthält, wird gemäß den Vorgaben kein Sanierungsbedarf ausgelöst. Da kein Sanierungsbedarf vorliegt, greift auch die Sonderpauschale für Wohnungen (WEG-Regelung) in diesem Fall nicht. Die kalkulierten Kosten für das Dach belaufen sich somit auf 0 €.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohneinheit. Die Bestandsaufnahme ergibt ein Baujahr von 2001, Hinweise auf bestimmte Rohrmaterialien wie Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre sind dem Text nicht zu entnehmen. Gemäß dem Bedarfs-Check ist die Anlage aufgrund des Baujahres (2001 > 1998) als modern und intakt einzustufen. Darüber hinaus beschreibt das Exposé bereits “moderne, voll ausgestattete Bäder in hochwertiger Ausstattung”, was darauf schließen lässt, dass auch innerhalb des Sondereigentums der Wohnung kein Austausch veralteter Leitungen notwendig ist. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, fallen Steige- und Fallleitungen ohnehin in das Gemeinschaftseigentum der WEG, und es gibt im Text keinen Hinweis auf eine beschlossene Sonderumlage für eine anstehende Leitungs-Sanierung im Haus. Da folglich kein Handlungsbedarf für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre besteht, belaufen sich die kalkulierten Kosten für diese Gewerke auf 0 €.