Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Wohnerlebnis im Herzen des Rodenkirchener Malerviertels

Willkommen in dieser exklusiven Maisonettewohnung, die modernen Wohnkomfort mit einer begehrten Lage vereint. Gelegen in einem gepflegten Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1965, besticht diese Immobilie durch ihre helle Atmosphäre, eine durchdachte Raumaufteilung und einen hochwertigen Ausbaustandard. Ein besonderes Highlight ist das integrierte Souterrain, das als privater Wellnessbereich gestaltet wurde und für exklusiven Wohngenuss sorgt.

Durchdachtes Raumkonzept und gehobene Ausstattung

Die Wohnung erstreckt sich vom ersten Obergeschoss bis in das ausgebaute Dachgeschoss. Der zentrale Eingangsbereich mit moderner Treppe führt in ein lichtdurchflutetes, großzügiges Wohnzimmer mit angrenzendem Essbereich und direktem Zugang zum Balkon mit Blick ins Grüne. Die hochwertige Küche bietet ebenfalls einen Balkonzugang. Zwei Schlafzimmer sowie zwei Badezimmer – eines mit Wanne, eines mit Dusche – ergänzen den Hauptwohnbereich. Im Dachgeschoss befindet sich ein ca. 16 m² großer, flexibel nutzbarer heller Raum. Ein weiteres Highlight ist der ca. 38 m² große, ausgebaute Souterrainbereich mit Sauna, Schlafbereich, Bad und Küche. Technische Highlights umfassen eine Klimaanlage in der Hauptwohnung, erneuerte Wasser- und Abwasserleitungen, eine Wasserenthärtungsanlage, eine automatische Rückschlagklappe sowie eine digitale Vorgartenbewässerung und eine Öl-Tanküberwachung.

Attraktive Lage im Malerviertel

Die Immobilie befindet sich in einer gefragten Wohnlage im Rodenkirchener Malerviertel. Die Umgebung zeichnet sich durch ein gepflegtes Umfeld aus, das eine hohe Lebensqualität bietet und eine harmonische Wohnatmosphäre inmitten einer grünen Nachbarschaft ermöglicht.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten ergibt sich folgendes Ergebnis für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik: Das Gebäude wurde 1965 erbaut und ist in die Energieeffizienzklasse F eingestuft. Da das Baujahr vor 2005 liegt und die Daten auf einen Betrieb mit Öl hindeuten (belegt durch die im Text erwähnte „Öl-Tanküberwachung“), besteht ein klarer Sanierungsbedarf. Unter Anwendung der Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung (150 € pro m²) bei einer Wohnfläche von 148 m² ergeben sich geschätzte Sanierungskosten in Höhe von 22.200 €. Diese Kalkulation berücksichtigt den notwendigen Austausch veralteter Heizsysteme hin zu einer modernen Wärmepumpen-Technologie.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgendes Bild: Das Objekt wurde im Jahr 1965 erbaut. Obwohl das Gebäude als “gepflegt” beschrieben wird und bereits technische Erneuerungen (wie Wasser- und Abwasserleitungen) stattgefunden haben, ist aufgrund des Baujahrs von 1965 und der heutigen Anforderungen an energetische Standards sowie modernes Wohndesign ein gewisser Renovierungsbedarf anzunehmen, um den Wohnraum an zeitgemäße Ansprüche anzupassen. Für die Berechnung der Kosten für Boden- und Malerarbeiten lege ich die angegebene Wohnfläche von 148 m² zugrunde. Unter Anwendung der Pauschale von 50 € pro m² für umfassende Boden- und Malerarbeiten ergeben sich kalkulatorische Kosten in Höhe von insgesamt 7.400 €. Diese Summe dient als grober Orientierungswert für die optische Modernisierung der Wohnflächen.

Was ist in der Küche los?

Der von Ihnen zur Verfügung gestellte Text enthält die Information, dass die Küche der Hauptwohnung “hochwertig ausgestattet” ist. Zudem wird für den Souterrainbereich eine “zusätzliche Küche” explizit erwähnt. Da somit bereits Einbauküchen in der Immobilie vorhanden sind, fallen keine Investitionskosten für eine Neuanschaffung an.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung für das im Jahr 1965 erbaute Haus ergibt sich folgendes Ergebnis: Da das Baujahr vor 2005 liegt und die Immobilie als „gepflegt“ beschrieben wird, ohne jedoch auf eine umfassende Modernisierung der Sanitärbereiche hinzuweisen, ist von einem optisch veralteten Zustand auszugehen. Dies erfordert eine Teilsanierung der drei vorhandenen Vollbäder (zwei in der Hauptwohnung, eines im Souterrain). Es wurde kein separates Gäste-WC identifiziert, daher entfallen hierfür Kosten. Bei einem Kalkulationsansatz von 7.500 € pro Vollbad für eine Teilsanierung ergeben sich Gesamtkosten in Höhe von 22.500 €.

Fenster und Türen

Für die vorliegende Maisonettewohnung (Eigentumswohnung) mit einer Wohnfläche von 148 m² ergibt sich auf Basis der Bestandsaufnahme eine geschätzte Anzahl von 15 Fenstereinheiten (1 Fenster pro 10 m²). Da das Baujahr 1965 ist und keine Hinweise auf eine energetische Sanierung der Fenster oder eine moderne 3-fach-Verglasung vorliegen, ist aufgrund des Alters von über 15 Jahren und der Beschreibung als “gepflegt” von einem notwendigen Austausch oder einer grundlegenden Sanierung auszugehen. Unter Zugrundelegung der Kalkulationslogik für Eigentumswohnungen (15 Fenster à 1.200 €) ergibt sich eine finale Summe von 18.000 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus handelt, ist die Fassade als Gemeinschaftseigentum zu betrachten, für das keine spezifischen Sanierungshinweise oder anstehende Sonderumlagen in der Objektbeschreibung aufgeführt sind. Somit belaufen sich die geschätzten Kosten für die Fassadensanierung auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der bereitgestellten Beschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1965 mit einer Wohnfläche von 148 m². Die Analyse ergibt, dass die Immobilie als “gepflegt” beschrieben wird und wesentliche technische Modernisierungen (Wasser-/Abwasserleitungen, diverse technische Anlagen wie Enthärtungsanlage und Rückschlagklappe) bereits erfolgt sind. Es finden sich keine Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden, statische Mängel, notwendige Grundrissänderungen oder einen Sanierungsstau, der bauliche Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich macht. Die Wohnung wird als hochwertig ausgestattet dargestellt. Gemäß den Kalkulationsregeln (Bedarfs-Check) ist bei einem Objekt ohne Hinweise auf akuten Sanierungsbedarf für den Rohbau kein Budget anzusetzen. **Finale Summe: 0 €** Hinweis: Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, ist zu beachten, dass bei eventuell zukünftig notwendigen Sanierungen am gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Fassade, Dach, Fundament) die Entscheidungshoheit bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Für solche Maßnahmen ist gemäß der Vorgabe bei Sanierungsbedarf ein anteiliger Kalkulationswert von 1.000 € pro m² Wohnfläche als Richtwert für den Eigenanteil anzusetzen, welcher in diesem Fall aufgrund des guten Zustands jedoch nicht aktiv zu veranschlagen ist.

Dach über dem Kopf

Da es sich bei dem Objekt um eine Maisonettewohnung in einem Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1965 handelt, ist aufgrund des Baujahres ein Sanierungsbedarf hinsichtlich der Dachkonstruktion und Dämmung nicht auszuschließen. Für dieses Objekt setze ich pauschal 5.000 € an. Bitte beachten Sie, dass bei Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Entscheidung über eine Dachsanierung grundsätzlich durch die Eigentümerversammlung getroffen wird. Es sollte daher zwingend geprüft werden, ob für das Gebäude ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um anstehende energetische oder konstruktive Maßnahmen am Dach zu finanzieren.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1965. Da in der Objektbeschreibung explizit erwähnt wird, dass die Wasser- und Abwasserleitungen bereits erneuert wurden, besteht nach den definierten Kriterien kein weiterer Sanierungsbedarf. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen beträgt daher 0 €.