Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchflutetes Wohnerlebnis: Exklusive Maisonette-Wohnung in Rheinnähe

Diese attraktive Maisonette-Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines gepflegten Wohn- und Geschäftshauses. Nur wenige Schritte vom Rhein entfernt, bietet die Immobilie ein lichtdurchflutetes Ambiente und viel Raum für individuelle Gestaltung. Die Wohnung ist bequem sowohl über das Treppenhaus als auch mit dem Aufzug erreichbar und überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung auf zwei Ebenen. Ein professioneller Hausmeisterservice übernimmt die regelmäßige Pflege und Instandhaltung der gesamten Wohnanlage und unterstreicht damit den hohen Wohnkomfort.

Großzügiges Raumangebot und exklusive Ausstattungsdetails

Die untere Etage empfängt Sie mit einem offen gestalteten Esszimmer, in dem ein großes Fenster mit Oberlicht ein angenehmes Raumgefühl schafft. Das großzügige Wohnzimmer vermittelt durch einen Kamin ein gemütliches Ambiente und bietet Zugang zu einem sonnigen Balkon mit Süd-West-Ausrichtung für entspannte Stunden im Freien. Ein weiterer Raum mit bodentiefer Fensterfront lässt sich flexibel als Kinder- oder Arbeitszimmer nutzen. Die Küche verfügt über ein Fenster, einen nützlichen Abstellraum und ist mit einer funktionalen Einbauküche der Marke Poggenpohl ausgestattet. Ein Badezimmer mit Badewanne komplettiert diese Ebene. Über eine Treppe erreichen Sie den oberen Bereich der Wohnung. Hier befindet sich das Schlafzimmer, das mit einer Klimaanlage, einem durchdachten Einbauschrank sowie einem direkten Rheinblick besticht. Das angrenzende Tageslichtbad verfügt über eine Dusche, einen Waschmaschinenanschluss und bietet ebenfalls einen Blick auf den Rhein. Hochwertige und pflegeleichte Bodenbeläge aus stilvollem Parkett, elegantem Marmor und Fliesen ziehen sich durch die Räumlichkeiten. Eine Fußbodenheizung liefert angenehme Wärme, während die zentrale Gasheizung effizient für die Wärmeverteilung und die Warmwasserbereitstellung sorgt. Eigene Wasserzähler ermöglichen eine transparente Verbrauchsabrechnung. Zusätzlich stehen ein abschließbarer Kellerraum sowie ein Fahrradraum in der Tiefgarage zur Verfügung.

Zentrale Lage mit Blick auf den Rhein

Die Immobilie zeichnet sich durch ihre erstklassige Lage im Herzen von Köln-Rodenkirchen aus. Das gepflegte Wohn- und Geschäftshaus liegt nur wenige Schritte vom Rhein entfernt, was eine hohe Lebensqualität verspricht. Diese besondere Lagegunst wird durch den direkten Rheinblick aus der oberen Etage der Wohnung sowie den sonnigen Süd-West-Balkon perfekt in das Wohnkonzept integriert.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die potenziellen Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Angaben geht hervor, dass das Baujahr der Immobilie 1985 ist und die Wohnfläche 120 Quadratmeter beträgt. Eine Energieeffizienzklasse ist zwar nicht explizit genannt, der Beschreibungstext verrät jedoch, dass als Energieträger eine zentrale Gasheizung in Kombination mit einer Fußbodenheizung genutzt wird. Gemäß den festgelegten Bewertungskriterien – ein Baujahr vor 2005 sowie die Nutzung des fossilen Energieträgers Gas – ist von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf im Bereich der Wärmeerzeugung auszugehen, um das Objekt auf einen modernen, zukunftsfähigen Stand zu bringen. Da in dem Text keine konkreten Sanierungswünsche oder -vorhaben formuliert sind, greift hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung bei Altbauten mit Gasheizung. Unter Ansatz der Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für die Wohnfläche von 120 Quadratmetern kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 18.000 Euro für eine moderne Technik wie etwa eine Wärmepumpe. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung (Maisonette) handelt und die Wärmeversorgung über eine zentrale Heizanlage des gesamten Gebäudes erfolgt, ist abschließend zwingend zu beachten, dass die finale Entscheidung zur Durchführung und Investition in eine solche Modernisierungsmaßnahme bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die zu analysierende Maisonette-Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern und wurde im Jahr 1985 erbaut. Laut der Beschreibung befindet sich die Immobilie in einem gepflegten Zustand und punktet mit hochwertigen Ausstattungselementen wie Parkett, Marmorböden, Fliesen sowie einer Poggenpohl-Einbauküche. Da dem Text jedoch keine konkreten Angaben zu kürzlich durchgeführten Sanierungen zu entnehmen sind, lässt sich aus dem Baujahr vor 1990 logisch ableiten, dass grundsätzlich von einem höheren Renovierungs- beziehungsweise Modernisierungsbedarf ausgegangen werden muss, um die Immobilie technisch und optisch auf den neuesten Stand zu bringen. Auf Basis der vorhandenen Flächenangaben habe ich eine Kalkulation für grundlegende Boden- und Malerarbeiten durchgeführt. Unter Verwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für diese Renovierungsmaßnahmen bei der vorliegenden Wohnfläche auf 6.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Im Text heißt es dazu: *”Die Küche mit Fenster ist mit einer funktionalen Einbauküche der Marke Poggenpohl versehen…”* Da bereits eine Einbauküche existiert, entfällt die Kalkulation für voraussichtliche Investitionskosten einer Neuanschaffung.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der detaillierten Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs: Im Rahmen der Bestandsaufnahme lassen sich exakt zwei Vollbäder identifizieren – ein Badezimmer mit Badewanne auf der unteren Ebene sowie ein Tageslichtbad mit Dusche im oberen Bereich. Ein separates Gäste-WC wird im Text nicht erwähnt und ist gemäß den Eckdaten nicht vorhanden. Beim anschließenden Bedarfs-Check fällt auf, dass zwar kein konkretes Baujahr angegeben ist, die Beschreibung jedoch keinerlei Hinweise auf einen renovierungs- oder sanierungsbedürftigen beziehungsweise baujahrestypischen Zustand liefert. Ebenso gibt es keine Anzeichen für einen gepflegten, aber optisch veralteten Zustand, der eine Teilsanierung rechtfertigen würde. Stattdessen beschreibt der Text eine Wohnung mit einer Vielzahl an hochwertigen Ausstattungsmerkmalen: eleganter Marmorboden, stilvolles Parkett, Fußbodenheizung, Klimaanlage und eine Poggenpohl-Einbauküche. Diese Details ordnen die Immobilie eindeutig in einen gehobenen und modernisierten Standard ein. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für Objekte mit gehobener Ausstattung keine Sanierungskosten an. Die kalkulierten Renovierungskosten betragen somit 0 €.

Fenster und Türen

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Maisonette-Wohnung) mit einer Wohnfläche von 120 m². Gemäß der vorgegebenen Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche lässt sich die Gesamtzahl auf 12 Fensterelemente schätzen. Aus dem Beschreibungstext geht explizit der Zugang zu einem sonnigen Balkon hervor, weshalb eines dieser Elemente als Terrassen- bzw. Balkonelement kalkuliert wird. Die verbleibenden 11 Elemente werden als Standardfenster gewertet. Die Bedarfsprüfung zeigt, dass das Baujahr des Gebäudes 1985 ist und somit deutlich vor dem Stichtag 2005 liegt. Da im Text keine Hinweise auf bereits erfolgte energetische Sanierungen, neue Fenster oder eine 3-fach-Verglasung zu finden sind, ist ein kompletter Austausch der Elemente erforderlich. Für die Kalkulation bedeutet dies: Die 11 Standardfenster werden mit jeweils 1.200 € berechnet, was 13.200 € ergibt. Für das explizit erwähnte Balkonelement fallen 2.500 € an. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird gemäß der Sonderlogik die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus im Zweifel mit 1.500 € in die Berechnung aufgenommen. Die Gesamtkosten setzen sich demnach aus 13.200 € für die Standardfenster, 2.500 € für das Terrassenelement und 1.500 € für die Wohnungseingangstür zusammen. Die finale Summe beträgt 17.200 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem angebotenen Objekt um eine Maisonette-Wohnung und somit um eine Eigentumswohnung (ETW) handelt, gehört die Gebäudehülle zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungen an der Fassade werden regulär aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Aus der Objektbeschreibung geht nicht hervor, dass eine Fassadensanierung explizit beschlossen wurde oder eine Sonderumlage für die Eigentümer ansteht. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen fallen daher keine direkten individuellen Sanierungskosten an. Die kalkulierte Summe lautet somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Maisonette) mit einer Wohnfläche von 120 m². Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit (wie etwa einen feuchten Keller), Risse im Mauerwerk oder die Notwendigkeit von statischen Eingriffen. Stattdessen wird explizit eine “durchdachte Raumaufteilung” in einem “gepflegten Wohn- und Geschäftshaus” hervorgehoben, was strukturelle Grundrissänderungen obsolet macht. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Baujahr 1985 nicht unter die pauschale Grenze für eine Kernsanierung des Rohbaus (Baujahr vor 1980), und es sind keine Signalwörter wie “sanierungsbedürftig”, “Entkernung erforderlich”, “kleinteilige Zimmer” oder “Modernisierungspotenzial” im Text enthalten. Da folglich weder eine große Rohbausanierung noch leichte strukturelle Baumaßnahmen oder Kellerabdichtungen indiziert sind, greifen die entsprechenden Kalkulationsansätze hier nicht. Auch die Sonderlogik für Eigentumswohnungen, die bei einem bestehenden Sanierungsbedarf einen voraussichtlichen Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter ansetzen würde, kommt mangels eines festgestellten Bedarfs nicht zur Anwendung. Dennoch muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung über eventuelle zukünftige Sanierungen am Rohbau und der Bausubstanz (Gemeinschaftseigentum) stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finalen Kosten für strukturelle Baumaßnahmen und die Rohbausanierung betragen für diese Wohnung aktuell 0 €.

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Maisonette-Wohnung (Objektart: Wohnungen), die sich über die oberen Etagen erstreckt. Eine explizite Dachform, Asbestbelastung oder spezifische Angaben zur Dämmung werden im Text nicht erwähnt. Da das Baujahr der Immobilie 1985 ist (und somit vor 1995 liegt) und der Beschreibung keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung oder Neueindeckung des Daches zu entnehmen sind, ist nach den vorliegenden Kriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf in Form einer Vollsanierung (Eindeckung und Dämmung) auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt und ein Sanierungsbedarf vorhanden ist, werden hier für Ihre Kalkulation pauschal 5.000 € angesetzt. Bitte beachten Sie zwingend: Die Entscheidung zur Dachsanierung liegt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört. Es sollte daher im Vorfeld unbedingt über die Hausverwaltung geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen für eine solche Maßnahme bestehen, um mögliche Sonderumlagen abzuschätzen.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW / Maisonette-Wohnung) innerhalb eines Wohn- und Geschäftshauses. Das Baujahr der Immobilie ist 1985. Im Beschreibungstext finden sich keine spezifischen Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Blei, Kupfer oder verzinkte Stahlrohre) und auch keine Angaben zum Zustand der Trinkwasser- oder Abwasserleitungen. Für den Bedarfs-Check ist relevant, dass das Baujahr exakt 1985 beträgt und somit nicht in die Kategorie vor 1985 für eine zwingende Vollsanierung fällt. Zudem fehlen Begriffe wie “Originalzustand” oder “sanierungsbedürftig”. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für ETWs: Die Grundleitungen sowie die Steige- und Fallleitungen (Stränge) zählen rechtlich zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Etwaige Instandsetzungen an diesen Strängen werden üblicherweise aus der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft getragen. Da im Text weder explizit erwähnt wird, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch eine beschlossene Sonderumlage für eine hausweite Leitungssanierung thematisiert wird, fallen nach den vorgegebenen Kriterien keine direkten Kosten für den Käufer an. Die finale Summe lautet daher: 0 €.