Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Baugrundstück mit Altbestand in Köln-Rodenkirchen

Attraktives Baugrundstück in begehrter Lage von Köln-Rodenkirchen mit Altbestand

Zum Verkauf steht ein Baugrundstück in sehr schöner Lage von Köln-Rodenkirchen in einem reinen Wohngebiet und keinem Neubaugebiet. Das Grundstück ist aktuell mit einem Haus aus den 1960er-Jahren bebaut, welches über zwei Wohnungen, einen Vollkeller und eine Garage verfügt. Auf dem Grundstück befindet sich älterer Baumbestand. Die Grundstücksbreite beträgt ca. 18 Meter und die Grundstückstiefe ca. 33 Meter. Ein Bebauungsplan besteht nicht. Der Beitragszustand ist beitragsfrei.

Grundriss und Ausstattung

Das bestehende Gebäude aus den 1960er-Jahren teilt sich in zwei Wohnungen auf. Zudem ist die Immobilie mit einem Vollkeller ausgestattet. Auf dem Grundstück befindet sich außerdem eine Garage sowie älterer Baumbestand. Die zulässige Geschosszahl umfasst I bis II Geschosse. Die direkten Nachbargrundstücke sind bis zweigeschossig bebaut, teilweise mit ausgebautem Dachgeschoss.

Lage und Infrastruktur

Das Objekt befindet sich in einer sehr schönen Lage von Köln-Rodenkirchen. Es handelt sich um ein reines Wohngebiet, bei dem es sich um kein Neubaugebiet handelt.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Daten ergibt sich für den Bereich Heizung/Klimatechnik folgendes Ergebnis: In der Immobilienbeschreibung wird das Gebäude ausdrücklich als Haus aus den 60er-Jahren (Baujahr < 2005) beschrieben. Da es sich um eine Bestandsimmobilie älteren Baujahrs handelt, besteht grundsätzlich ein Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik. Da in den übermittelten Daten jedoch keine konkrete Wohnfläche (Angabe fehlt) und kein Energieträger genannt werden, greift die Vorgabe für diesen Fall: Da absolut keine Flächenangabe auffindbar ist, werden die Sanierungskosten für Heizung/Klimatechnik mit **0 €** ausgegeben. Für eine genaue Kostenkalkulation nach der Pauschale (z. B. 150 € pro m² für eine Vollsanierung bei Altbauten) müsste die genaue Wohnfläche der Bestandsimmobilie nachgereicht werden.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text habe ich keine Informationen zum Zustand oder zum Vorhandensein einer Küche gefunden. Da es sich bei der Immobilie um ein “Haus der 60-ziger Jahre” handelt, das zudem als “Baugrundstück mit Altimmobilie” beschrieben wird, ist ohnehin unklar, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Da keine spezifischen Wohnflächen (Quadratmeterangaben) für die beiden Wohnungen im Text genannt werden, ist eine genaue flächenbasierte Kalkulation der Investitionskosten für eine neue Einbauküche nicht möglich. Als grobe Orientierung für den Standardmarkt kosten Einbauküchen je nach Größe und Ausstattung meist zwischen 7.000,- € und 25.000,- € pro Wohnung. Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs folgende Analyse: Da in der Beschreibung keine genaue Anzahl der Bäder genannt wird (die Angabe „Anzahl Bäder:“ ist unvollständig), wird gemäß den Vorgaben von einem Standard mit **1 Vollbad** und **1 separaten Gäste-WC** ausgegangen. Das Baujahr des Hauses liegt in den 1960er-Jahren (also deutlich vor 2005), und es wird explizit als Altimmobilie beschrieben. Dies führt gemäß den Kriterien zu einer **Vollsanierung**. Die Kalkulation setzt sich demnach wie folgt zusammen: * 1 Vollbad (Vollsanierung): 15.000 € * 1 Gäste-WC (Vollsanierung): 4.000 € Insgesamt belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für Badezimmer und WCs somit auf **19.000 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Objektdaten handelt es sich um ein Grundstück mit einer Altimmobilie aus den 1960er Jahren (Baujahr < 2005), weshalb ein grundsätzlicher Austausch der Fenster und der Haustür erforderlich ist. Da keine konkrete Wohnfläche angegeben ist, wird diese anhand der Angaben nicht beziffert; zudem ist die Objektart als "Grundstücke" und das Baujahr im Datensatz mit 0 angegeben. Unter Anwendung der Kalkulations-Logik und ohne verlässliche Quadratmeterangaben zur Ermittlung der Fensteranzahl sowie aufgrund des Charakters als Abriss- oder Kernsanierungsobjekt aus den 60er Jahren, bei dem die genaue Anzahl der Bauelemente nicht herleitbar ist, wird das Ergebnis auf Basis der vorliegenden Unbekannten im Rahmen dieser spezifischen Analyse auf 0 € gesetzt, da keine exakte Bestandsaufnahme der Wohnfläche für die Schätzformel vorliegt.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Analyse der übergebenen Objektdaten handelt es sich um ein Baugrundstück mit einer Altimmobilie aus den 60er-Jahren (wobei das Baujahr im Datensatz mit 0 angegeben ist, jedoch im Text explizit erwähnt wird) und der Objektart “Grundstücke”. Da es sich hierbei um eine Bestandsimmobilie handelt, die typischerweise im Zuge eines Erwerbs in dieser Lage entweder abgerissen oder einer Kernsanierung unterzogen wird, und keine spezifischen Angaben zur Fassade gemacht wurden, ergibt sich nach den vorgegebenen Bewertungsregeln für die energetische Sanierung der Gebäudehülle (keine Details zu Rissen, WDVS oder Asbest) kein konkreter, sofort zu beziffernder Einzelbedarf für eine reine Fassadensanierung im Sinne einer laufenden Instandhaltung. Unter Berücksichtigung der Regeln für den Bestands- und Bedarfs-Check (fehlende spezifische Schadensmerkmale der Fassade bei einem älteren Gebäude, das primär als Grundstücks- und Abbruch-/Sanierungsobjekt angeboten wird) betragen die geschätzten Sanierungskosten für die Fassade 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung erfolgt die Analyse der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen. Da in den bereitgestellten Daten keine spezifischen Angaben zur Wohnfläche (0 m²) und zum genauen Baujahr (mit “0” angegeben, jedoch im Text als “Haus der 60-ziger Jahre” beschrieben) gemacht wurden, wird für eine realistische, konservative Beispielkalkulation eine angenommene Wohnfläche von 150 m² für das Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus zugrunde gelegt. 1. **Bestandsaufnahme:** – Objekttyp: Freistehendes Haus / Immobilie mit zwei Wohnungen (aus den 1960er Jahren). – Angenommene Wohnfläche: 150 m² als Berechnungsbasis. – Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder konkrete Grundrissänderungen liegen im Text nicht vor, jedoch erfordert ein Gebäude aus den 1960er Jahren bei einer Bestandsnutzung und anstehenden Modernisierungen erfahrungsgemäß bauliche Anpassungen. 2. **Bedarfs-Check:** – Da das Baujahr vor 1980 liegt (“Haus der 60-ziger Jahre”), ist von einem grundsätzlichen Modernisierungs- und Anpassungsbedarf im Bereich der Bausubstanz und des Grundrisses auszugehen. Es wird die Kategorie für leichte bis mittlere strukturelle Baumaßnahmen (Grundrissoptimierung, Trockenbau, Anpassungen) angewendet. Da keine expliziten Schäden wie ein “feuchter Keller” oder schwere Statikeingriffe genannt werden, entfallen spezifische Zusatzpauschalen hierfür. 3. **Kalkulations-Logik (Beispielrechnung für 150 m² Wohnfläche):** – Für strukturelle Baumaßnahmen wie Trockenbau, Grundrissoptimierung und Putzarbeiten werden 100 € pro m² Wohnfläche angesetzt (150 m² * 100 € = 15.000 €). Da es sich um ein Bestandsgebäude aus den 60er Jahren mit Anpassungsbedarf handelt, wird dies als Richtwert für notwendige strukturelle Eingriffe im Innenbereich angesetzt. (Hinweis: Sollte das Gebäude mangels Werterhalt komplett abgerissen und neu gebaut werden – was bei Grundstücken in Bestlagen von Köln-Rodenkirchen und 60er-Jahre-Bestand oft wirtschaftlicher ist –, würden diese Sanierungskosten entfallen und stattdessen Abrisskosten anfallen. Diese Analyse bewertet jedoch rein die strukturellen Sanierungskosten des Bestands). 4. **Sonderlogik nach Objekttyp:** – Es handelt sich um ein eigenes Gebäude (keine Eigentumswohnung), daher entfällt die WEG-Sonderregelung. **Finale Summe:** 15.000 € (Basierend auf einer beispielhaften Wohnfläche von 150 m² für leichte strukturelle Baumaßnahmen/Grundrissanpassungen bei einem Baujahr aus den 1960er Jahren). *Hinweis: Bei vollständiger Entkernung oder schwerwiegenden statischen Eingriffen (250 €/m²) bzw. im Falle eines Abrisses müssen die Werte entsprechend angepasst werden.*

Dach über dem Kopf

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Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der bereitgestellten Daten zur Erneuerung von Trinkwasserleitungen und Abwasserrohren ergibt sich folgendes Bild: **1. Bestandsaufnahme:** Es handelt sich um ein Grundstück mit einer Altimmobilie (Objektart laut Daten: Grundstücke, bebaut mit einem Haus aus den 60er Jahren). Das Baujahr ist mit „0“ angegeben, im Text wird jedoch explizit auf ein „Haus der 60-ziger Jahre“ mit zwei Wohnungen und Vollkeller verwiesen. Spezifische Hinweise zum Zustand des Rohrmaterials (wie Bleileitungen oder verzinkter Stahl) sind nicht vorhanden. Es handelt sich um ein Zweifamilienhaus. **2. Bedarfs-Check:** Da das Baujahr in den 1960er Jahren liegt (also < 1985) und keine Hinweise auf eine Modernisierung der Leitungen vorliegen, ist von einem sanierungsbedürftigen Originalzustand auszugehen. Somit besteht ein Bedarf für eine Vollsanierung. **3. Kalkulations-Logik (EFH/Zweifamilienhaus):** Für eine komplette Strangsanierung (Wasser und Abwasser im ganzen Haus) wird eine Basispauschale von 12.000 € für ein Standard-Gebäude angesetzt. Da es sich um ein Haus mit zwei Wohneinheiten handelt, wird gemäß den Vorgaben ein Zusatz von 5.000 € addiert (12.000 € + 5.000 €). **4. Sonderlogik ETW:** Entfällt, da es sich um ein freistehendes Haus mit zwei Wohnungen und kein Objekt im Rahmen einer WEG handelt. **5. Output-Format:** Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen beträgt 17.000 €.