Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Baugrundstück mit Altbestand in begehrter Lage von Köln-Rodenkirchen

Nutzen Sie diese besondere Gelegenheit auf ein Baugrundstück in sehr schöner Lage von Köln-Rodenkirchen. Das Grundstück mit einer Breite von ca. 18 Metern und einer Tiefe von ca. 33 Metern bietet mit seinem älteren Baumbestand einen reizvollen Rahmen für Ihr Immobilienvorhaben. Aktuell ist das Grundstück mit einem Haus aus den 60er Jahren bebaut. Sie haben die Wahl: Alternativ zu einem Neubauvorhaben kommt auch eine Sanierung der vorhandenen Bausubstanz in Frage. Für Ihre Fragen bin ich täglich von 08:00 Uhr bis 20:00 Uhr mobil für Sie erreichbar. Bitte beachten Sie, dass nach der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages der Käufer eine Käufer-Courtage in Höhe von 3,57 % vom beurkundeten Kaufpreis zahlt.

Bestehende Bausubstanz und Bebauungspotenzial

Die vorhandene Altimmobilie aus den 60er Jahren besteht derzeit aus zwei Wohnungen. Ergänzt wird das Raumangebot des Hauses durch einen Vollkeller und eine Garage. Sollten Sie einen Neubau planen, richtet sich die Bebaubarkeit nach Paragraph 34 BauGB, da kein Bebauungsplan besteht. Der Beitragszustand des Grundstücks ist beitragsfrei. Die Geschosszahl ist mit I, II angegeben.

Das Wohnumfeld und die Nachbarschaft

Die Immobilie befindet sich in einem planungsrechtlich ausgewiesenen reinen Wohngebiet. Die sehr schöne Lage in Köln-Rodenkirchen bietet ein harmonisches Umfeld. Die Grundstücke der direkten Nachbarschaft sind durch eine Bebauung geprägt, die bis zu zweigeschossig ausgeführt ist und bei der das Dachgeschoss teilweise ausgebaut verwendet wird.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Parameter zur Berechnung der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Dem Text ist zu entnehmen, dass sich auf dem angebotenen Baugrundstück eine Altimmobilie aus den 1960er Jahren befindet, was einem Baujahr weit vor 2005 entspricht und somit theoretisch einen deutlichen Sanierungsbedarf für die Haustechnik indiziert. Konkrete Angaben zur Energieeffizienzklasse oder dem aktuell genutzten Energieträger sind in den Daten jedoch nicht enthalten. Da für die standardisierte Kalkulation der Sanierungskosten eine Wohnfläche zwingend erforderlich ist, diese aber in den bereitgestellten Informationen komplett fehlt, werden die Sanierungskosten gemäß den strikten Kalkulationsvorgaben auf 0 Euro gesetzt. Da die Objektart offiziell als Grundstück und nicht als Wohnung deklariert ist, entfällt an dieser Stelle der gesonderte Hinweis auf eine Entscheidungsfindung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung habe ich die Kalkulation der Renovierungskosten für den Sanitärbereich durchgeführt. Da dem Text und den Daten keine genauen Angaben zur Anzahl der Badezimmer und separaten WCs zu entnehmen sind, wird gemäß den Vorgaben von einem Standardausbau ausgegangen, der ein Vollbad und ein separates Gäste-WC umfasst. Ein Blick auf den Bedarfs-Check zeigt, dass es sich laut Beschreibung um eine “Altimmobilie” handelt, die mit einem “Haus der 60-ziger Jahre” bebaut ist. Da das Baujahr somit deutlich vor dem Jahr 2005 liegt und der Text ausdrücklich die “Sanierung der vorhandenen Bausubstanz” als Option erwähnt, ist hier zwingend von einer Vollsanierung der Sanitäranlagen auszugehen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung des Vollbades Kosten in Höhe von 15.000 € an. Für die Vollsanierung des Gäste-WCs werden weitere 4.000 € berechnet. Insgesamt ergeben sich für diese Immobilie somit kalkulierte Renovierungskosten für den Badezimmer- und WC-Bereich in Höhe von 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich primär um ein Grundstück, welches mit einer Altimmobilie (Haus mit zwei Wohnungen) aus den 1960er Jahren bebaut ist. Für den Fall einer Sanierung statt eines Abrisses wird das Objekt in der Kalkulation wie ein Einfamilien-/Zweifamilienhaus behandelt. Da das Baujahr der bestehenden Immobilie in den 1960er Jahren liegt und somit weit vor 2005, ist von einem vollständigen Sanierungsbedarf der Bauelemente auszugehen; ein kompletter Austausch der Fenster und der Haustür ist zwingend erforderlich. Gemäß der Kalkulationslogik für ein Haus wird der Austausch der Haustür (Sicherheitstür/Energieeffizienz) mit 3.500 € angesetzt. Da in den übermittelten Daten jedoch weder eine explizite Anzahl der Fenster noch die Wohnfläche angegeben ist, kann die Fensteranzahl nicht über die Formel “1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche” geschätzt werden. Folglich können für die Fenster mangels Datengrundlage keine Kosten berechnet werden (0 Fenster x 1.200 € = 0 €). Unter Berücksichtigung der fehlenden Angaben zur Wohnfläche und den reinen Kosten für die zwingend auszutauschende Haustür beläuft sich die finale Summe auf 3.500 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem Objekt handelt es sich um ein Grundstück mit einem Altbestand aus den 1960er Jahren (ein Haus mit zwei Wohnungen), das im Rahmen einer Sanierung nach der Kalkulationslogik für Einfamilienhäuser behandelt wird. Da das Baujahr (60er Jahre bzw. laut Datensatz 0) deutlich vor 1995 liegt, ist für das Gebäude grundsätzlich eine Vollsanierung inklusive Dämmung (WDVS) und Putz erforderlich. Da jedoch in den Daten keine Wohnfläche angegeben ist, ergibt die Berechnung der Fassadenfläche (Wohnfläche * 1,5) mathematisch einen Wert von 0 Quadratmetern. Dementsprechend müssen die quadratmeterabhängigen Kosten für die Wärmedämmung und den Putz (180 € pro m²) in diesem speziellen Fall mit 0 € kalkuliert werden. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten oder Faserzement sind im Text nicht zu finden, weshalb keine Entsorgungskosten anfallen. Es greift somit in der Berechnung lediglich die zwingend erforderliche, fixe Zusatzpauschale für das Gerüst. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beläuft sich nach den vorliegenden Daten auf 4.500 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Einfamilien- bzw. Zweifamilienhaus (Altimmobilie bestehend aus zwei Wohnungen mit Vollkeller), das primär als Baugrundstück angeboten wird. Aus der Beschreibung geht hervor, dass das Gebäude aus den 1960er Jahren stammt, womit das Baujahr deutlich vor 1980 liegt. Da die Immobilie alternativ zu einem Neubau zur Sanierung angeboten wird, ist von einem stark sanierungsbedürftigen Zustand auszugehen, der eine umfassende Kernsanierung erfordert. Für die Kalkulation des Rohbau-Anteils und struktureller Baumaßnahmen (wie etwa statische Eingriffe, Grundrissänderungen oder Mauerwerkssanierungen) ist bei diesem Zustand der Satz für eine große Rohbausanierung in Höhe von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen. Obwohl ein Vollkeller vorhanden ist, gibt der Text keine expliziten Hinweise auf Feuchtigkeit oder eine notwendige Abdichtung, weshalb die Zusatzpauschale von 15.000 € für den Keller hier nicht aktiviert wird. Da in den übermittelten Daten jedoch keine Angaben zur Wohnfläche vorhanden sind, fehlt die rechnerische Basis für diese Kalkulationslogik. Gemäß den vorgegebenen Richtlinien bei fehlenden Angaben zur Wohnfläche beträgt die finale Summe für die Rohbau- und Strukturkosten somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Da in den übermittelten Daten keinerlei Angaben zur Wohnfläche oder zur Grundfläche des bestehenden Gebäudes vorhanden sind, fehlt die Basis zur Berechnung der Dachfläche. Obwohl aus der Beschreibung hervorgeht, dass sich auf dem Grundstück ein Haus aus den 1960er Jahren befindet (was aufgrund des Baujahres vor 1995 grundsätzlich eine Vollsanierung von Eindeckung und Dämmung erfordern würde), kann die Kalkulationslogik nicht angewendet werden. Gemäß den Vorgaben für fehlende Angaben lautet das Ergebnis daher: 0.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten ergibt sich, dass es sich um eine Altimmobilie aus den 1960er Jahren handelt, die derzeit aus zwei Wohneinheiten (Zweifamilienhaus) sowie einem Vollkeller besteht. Explizite Hinweise zum verbauten Rohrmaterial sind im Text nicht enthalten. Beim Bedarfs-Check wird deutlich, dass eine Vollsanierung der Steige-, Fall- und Grundleitungen erforderlich ist, da das Baujahr (60er Jahre) weit vor 1985 liegt und die Immobilie als sanierungsfähige Altbausubstanz beschrieben wird; Hinweise auf bereits erneuerte Leitungen gibt es nicht. Gemäß der Kalkulationslogik für Häuser wird für die komplette Strangsanierung von Wasser und Abwasser im Haus eine Basispauschale von 12.000 € angesetzt. Da es sich um ein Gebäude mit zwei Wohnungen handelt, kommt der Zuschlag für eine weitere Wohneinheit in Höhe von 5.000 € hinzu. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beträgt somit 17.000 €.