Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Einmalige Rarität mit Potenzial: Ihr Schmuckstück für neue Wohnträume

Erwerben Sie eine Immobilie, die in Art und Lage einmalig ist. Dieses kleine Schmuckstück präsentiert sich als absolute Rarität mit großem Potenzial für Ihre individuellen Wohnideen. Da die Gewerke alt sind, bietet Ihnen das Haus vielfältige Möglichkeiten, sich Ihren eigenen Traum zu entwickeln. Ob Sie die Liebe zum “Alten” bewahren möchten oder eine komplette Neuentwicklung anstreben – hier ist alles möglich.

Raumaufteilung und Ausstattungsdetails

Das Erdgeschoss der Immobilie teilt sich in ein Treppenhaus mit Zugang zum gartenseitigen WC, ein großes straßenseitiges Zimmer sowie drei hintereinander liegende Räume auf. Ein separater Lagerraum schließt sich dem letzten Zimmer an und ist aktuell nur hofseitig zu begehen. Im Obergeschoss finden Sie hofseitig das Fensterduschbad, welches zargenhoch weiß gefliest und mit einer Dusche, einem Stand-WC sowie einem Waschtisch ausgestattet ist. Straßenseitig sind auf dieser Etage heute ein Wohnzimmer und eine Wohnküche dargestellt. Aus der Wohnküche erfolgt der direkte Zugang zum rückseitigen Schlafzimmer. Das Dachgeschoss ist teilausgebaut und stellt sich heute als Nutzfläche dar, die über zwei teilweise zu Wohnzwecken ausgebaute Bereiche verfügt.

Der Standort: Wohnen im Herzen des Veedels

Das Haus befindet sich in zentralster Lage von Rodenkirchen. Diese einmalige Positionierung in Kombination mit der Art der Immobilie bietet Ihnen den idealen Ausgangspunkt, um das volle Potenzial dieses Objektes an einem überaus attraktiven Standort zu entfalten und Ihre Visionen zu realisieren.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Daten fällt zunächst auf, dass es sich laut Text um ein stark sanierungsbedürftiges Objekt handelt. Die Beschreibung betont ausdrücklich, dass das Haus “in den Gewerken alt” ist und bietet Raum für eine “komplette Neuentwicklung”. Bei der Datenextraktion zeigt sich jedoch, dass wesentliche Parameter fehlen: Das Baujahr ist mit 0 angegeben, und es gibt keine Informationen zur Energieeffizienzklasse oder zum Energieträger. Da der Text eindeutig auf einen Altbauzustand hinweist, ist beim Bedarfs-Check zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Entsprechend der Kalkulations-Logik müsste hier die Pauschale für eine Vollsanierung in Höhe von 150 € pro Quadratmeter angesetzt werden, um das Gebäude mit moderner Technik wie beispielsweise einer Wärmepumpe auszustatten. Da in den übermittelten Daten jedoch absolut keine Flächenangabe (Wohnfläche) auffindbar ist, greift die strikte Vorgabe für fehlende Werte: Die berechneten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik betragen somit 0 €. Da die Objektart als Grundstück beziehungsweise im Text als Haus beschrieben wird und es sich somit nicht um eine Wohnung handelt, entfällt der Hinweis auf eine Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung lässt sich folgende Bestandsaufnahme für die Sanitäranlagen durchführen: Im Text werden ein “gartenseitiges WC” im Erdgeschoss sowie ein “Fensterduschbad” im Obergeschoss erwähnt. Somit umfasst das Objekt genau ein Vollbad (mit Dusche) und ein separates Gäste-WC. Bei der Analyse des Sanierungsbedarfs fällt auf, dass die Immobilie ausdrücklich mit den Worten “in den Gewerken alt” beschrieben wird und zudem von einer “kompletten Neuentwicklung” die Rede ist. Auch die Ausstattung mit einem Stand-WC und zargenhohen weißen Fliesen deutet auf einen veralteten Zustand hin. Diese Formulierungen sind gleichzusetzen mit “sanierungs- bzw. renovierungsbedürftig”, weshalb hier zwingend von einer Vollsanierung ausgegangen werden muss. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik fallen für die Vollsanierung des Vollbades Kosten in Höhe von 15.000 € an. Für die Vollsanierung des separaten Gäste-WCs werden 4.000 € veranschlagt. Beide Beträge addieren sich somit zu den Gesamtkosten für die Sanitärbereiche. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 19.000 €.

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Objektbeschreibung handelt es sich um ein Einfamilienhaus (EFH), da explizit ein Haus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss beschrieben wird, auch wenn die Objektart formal als Grundstück angegeben ist. Da das Baujahr mit 0 (und somit < 1995) hinterlegt ist und der Text einen Altbau mit entsprechendem Bedarf beschreibt ("in den Gewerken alt", "komplette Neuentwicklung"), ist nach den Vorgaben zwingend eine Vollsanierung der Fassade inklusive Dämmung (WDVS) und Putz anzusetzen. Die Kalkulationslogik sieht für die Vollsanierung eines EFH 180 € pro Quadratmeter geschätzter Fassadenfläche (Wohnfläche * 1,5) vor. Da in den bereitgestellten Daten jedoch keine Wohnfläche angegeben ist, kann die Fassadenfläche nicht ermittelt werden, wodurch die variablen Kosten für das WDVS auf 0 € gesetzt werden müssen. Gemäß den Regeln fällt für ein EFH jedoch immer die fixe Zusatzpauschale für das Gerüst an. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten gibt es im Text nicht. Die finale Summe beläuft sich unter den gegebenen Daten somit auf 4.500 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung zeigt sich deutlich, dass es sich um ein stark sanierungsbedürftiges Bestandsobjekt handelt. Hinweise wie “in den Gewerken alt”, die Möglichkeit einer “kompletten Neuentwicklung” sowie der kleinteilige und nicht mehr zeitgemäße Grundriss mit “drei hintereinander liegenden Räumen” im Erdgeschoss deuten auf einen erheblichen Bedarf an strukturellen Baumaßnahmen, Wanddurchbrüchen und Grundrissänderungen hin. Für ein solches Objekt wäre grundsätzlich eine große Rohbausanierung mit 250 € pro Quadratmeter anzusetzen, da eine strukturelle Optimierung zwingend erforderlich ist. Hinweise auf Feuchtigkeit oder einen feuchten Keller, die eine Zusatzpauschale von 15.000 € auslösen würden, sind im Text nicht zu finden. Da in den übermittelten Daten jedoch die Angabe zur Wohnfläche komplett fehlt und das Baujahr mit 0 angegeben ist, fehlt die zwingend notwendige Basis für die Flächenkalkulation. Gemäß den Kalkulationsregeln für fehlende Angaben beträgt die finale Summe der Sanierungskosten für den Rohbau daher 0 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!