Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Rarität mit großem Potenzial: Ihr neues Projekt im Herzen von Rodenkirchen!

Einmalig in Art und Lage erwerben Sie hier eine echte Rarität mit vielfältigem Potenzial auf einem ca. 932 m² großen Grundstück. Dieses Ein- oder Zweifamilienhaus in zentralster Lage von Köln-Rodenkirchen bietet Ihnen alle Möglichkeiten, sich Ihren ganz persönlichen Traum zu erfüllen: Ob Sie die Liebe zum Alten bewahren oder eine komplette Neuentwicklung anstreben, alles ist machbar. Da die Immobilie in den Gewerken alt ist, ist eine Kernsanierung zu unterstellen. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz und eine Projektierung sollte möglich sein, da ein Bebauungsplan (Nr. 69400.04.000.00 vom 16.07.1990) für das Grundstück besteht. Die Käuferprovision beträgt 2,38 % inkl. gesetzl. MwSt. Bei allen Fragen zur Immobilie wenden Sie sich an unseren Berater, Herrn Dirk Maron (Rufnummer 0221/2003 67511). Für eine unverbindliche Finanzierungsberatung steht Ihnen unser Baufinanzierungsberater, Herr Marco Bechler (Rufnummer: 0221/ 2003- 67320) gerne zur Verfügung. (Anbieter-Objekt-ID: 3048).

Durchdachte Raumaufteilung und Ausstattungsmerkmale

Das kleine Schmuckstück präsentiert sich mit einem flexiblen Grundriss und einem zusätzlichen Nebengebäude. Im Erdgeschoss gelangen Sie über das Treppenhaus zum gartenseitigen WC. Des Weiteren bietet diese Etage ein großes straßenseitiges Zimmer sowie drei hintereinander liegende Räume. Ein separater Lagerraum schließt sich dem letzten Zimmer an und ist heute nur hofseitig zu begehen. Beheizt wird das Erdgeschoss über eine Nachtspeicherheizung. Im Obergeschoss, welches über eine Gaszentralheizung mit einer ca. 5 Jahre alten Therme versorgt wird, befinden sich straßenseitig ein Wohnzimmer und eine Wohnküche. Aus der Wohnküche erfolgt der direkte Zugang zum rückseitigen Schlafzimmer. Ebenfalls auf dieser Ebene liegt das hofseitige Fensterduschbad, welches zargenhoch weiß gefliest und mit einer Dusche, einem Stand-WC sowie einem Waschtisch ausgestattet ist. Das Dachgeschoss ist teilausgebaut und wird heute als Nutzfläche mit zwei teilweise zu Wohnzwecken ausgebauten Bereichen dargestellt. Die Immobilie verfügt größtenteils über einfachverglaste Holzfenster. Bei den Oberböden wechseln sich teils Holzdielen, Laminat, Steinboden und PVC ab.

Wohnen im begehrten Kölner Süden: Lage und Infrastruktur

Das Objekt befindet sich im Kölner Süden in Rodenkirchen, welches nicht zuletzt aufgrund seiner direkten Rheinlage zu den begehrtesten Stadtteilen Kölns gehört. Beste infrastrukturelle Voraussetzungen unterstreichen den hohen Lagewert. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind bequem fußläufig erreichbar. Rodenkirchen ist hervorragend über Bus und Straßenbahn an die Innenstädte von Köln und Bonn angebunden. Autofahrer profitieren von dem nahegelegenen “Bonner Verteiler”, über den man kurzfristig die Autobahnen A4 und A555 erreicht. Von hier aus gelangen Sie in kürzester Zeit in das gesamte Umland von Köln sowie zum Flughafen. Ein besonderes Highlight ist der nahgelegene Rhein: Dieser lädt mit seinen Haus- und Gastronomiebooten zu einer gemütlichen Tasse Kaffee, einer Bootsfahrt oder einem entspannten Spaziergang entlang des Wassers ein.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Daten fällt auf, dass weder ein konkretes Baujahr (Wert: 0) noch eine Energieeffizienzklasse angegeben wurden. Aus dem Beschreibungstext geht jedoch eindeutig hervor, dass es sich um ein sehr altes und stark sanierungsbedürftiges Gebäude handelt (“Kernsanierung ist zu unterstellen”). Als Energieträger dienen derzeit eine ineffiziente Nachtspeicherheizung im Erdgeschoss sowie eine mit Gas betriebene Zentralheizung im Obergeschoss. Aufgrund des deutlichen Altbau-Charakters und der Nutzung von Gas sowie veralteten Nachtspeicheröfen ist laut Prüfroutine von einem absoluten Sanierungsbedarf der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Dies würde im Regelfall die Pauschale für eine Vollsanierung in Höhe von 150 Euro pro Quadratmeter auslösen, um das Gebäude mit moderner Technik wie einer Wärmepumpe auszustatten. Um diese Kosten jedoch berechnen zu können, ist zwingend der Wert der Wohnfläche erforderlich. Da weder in den übermittelten Feldern noch im Fließtext eine Angabe zur Wohnfläche auffindbar ist – es wird lediglich die Grundstücksfläche von ca. 932 m² genannt –, greift hier die vorgegebene Regel für fehlende Flächenangaben: Die berechneten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik werden somit auf 0 Euro gesetzt. Da es sich bei dem Objekt laut Text um ein Ein-/Zweifamilienhaus und laut Daten um ein “Investment” (und nicht primär um eine Eigentumswohnung) handelt, muss keine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in die Investitionsentscheidung einbezogen werden.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten und der detaillierten Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse: Das genaue Baujahr des Objekts ist in den Basisdaten zwar mit “0” (also als unbekannt) angegeben, der Text beschreibt das Gebäude jedoch als ein Haus, das “in den Gewerken alt” ist. Eine konkrete Wohnfläche wurde nicht übermittelt; die einzige im Text vorhandene Flächenangabe ist die Grundstücksfläche mit ca. 932 m². Die Zustandsbeschreibung zeichnet das Bild einer stark sanierungsbedürftigen Immobilie. Die Ausstattung umfasst größtenteils einfachverglaste Holzfenster, einen bunten Mix an alten Oberböden (Holzdielen, PVC, Stein) und ein lediglich teilausgebautes Dachgeschoss. Zudem wird das Erdgeschoss noch über eine veraltete Nachtspeicherheizung erwärmt, während im Obergeschoss immerhin eine rund 5 Jahre alte Gaszentralheizungstherme verbaut ist. Gemäß der Analyselogik lässt sich aus den alten Gewerken und der fehlenden Angabe eines modernen Baujahrs ein extrem hoher Renovierungsbedarf ableiten. Diese Logik wird durch den Exposétext direkt bestätigt, da dort ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass bei dieser Immobilie “eine Kernsanierung zu unterstellen” ist. Entsprechend der Vorgabe muss in jedem Fall eine Kalkulation für die Boden- und Malerarbeiten auf Basis der vorhandenen Flächenangaben durchgeführt werden. Da keine Angaben zur reinen Wohnfläche vorliegen, ziehe ich für diese zwingende Berechnung hilfsweise die einzig übermittelte Fläche heran – die Grundstücksfläche von 932 m². Unter Anwendung der Pauschale von 50 € pro Quadratmeter ergeben sich somit rechnerische Kosten für Boden- und Malerarbeiten in Höhe von 46.600 € (932 m² x 50 €). Es ist jedoch dringend zu empfehlen, diesen Wert für die reale Budgetplanung noch einmal auf die tatsächliche Wohn- und Nutzfläche des Hauses im Rahmen der ohnehin anstehenden Kernsanierung anzupassen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. *(Hinweis: Der Text erwähnt zwar den Raum “Wohnküche” und dass eine “Kernsanierung zu unterstellen” ist, was stark darauf hindeutet, dass eine neue Küche angeschafft werden muss. Da im Text jedoch keine Angaben zur Wohnfläche oder zur Größe der Küche gemacht werden, können die voraussichtlichen Investitionskosten leider nicht kalkuliert werden.)*

Nasszelle oder Spa?

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich bezüglich der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen folgendes Bild: Im Rahmen der Bestandsaufnahme fällt auf, dass der aktuelle Grundriss mit “drei hintereinander liegenden Räumen” nicht mehr zeitgemäß ist und deutlichen Optimierungsbedarf aufweist. Zudem deutet das teilausgebaute Dachgeschoss auf eine klassische Ausbaureserve hin. Der Bedarfs-Check zeigt eindeutig den höchsten Maßnahmenbedarf, da im Text explizit darauf hingewiesen wird, dass “eine Kernsanierung zu unterstellen” ist und das Objekt “in den Gewerken alt” ist. Dies rechtfertigt gemäß der Kalkulationslogik eine große Rohbausanierung für statische Eingriffe, Wanddurchbrüche und eine komplette Neuentwicklung des Grundrisses, wofür ein Satz von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche anzusetzen ist. Hinweise auf einen feuchten Keller oder notwendige Abdichtungsarbeiten finden sich in der Beschreibung nicht, weshalb die diesbezügliche Zusatzpauschale von 15.000 € entfällt. Da in den bereitgestellten Daten jedoch die zwingend erforderliche Angabe zur Wohnfläche gänzlich fehlt, ist eine mathematische Berechnung der Kosten auf Flächenbasis nicht durchführbar. Gemäß den Vorgaben für fehlende Angaben lautet die finale Summe für diese Kalkulation daher: 0.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!