Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Repräsentativer Neubau 2024: Exklusive Gewerbeimmobilie mit großzügiger Außenterrasse

Sichern Sie sich eine außergewöhnliche Gewerbeimmobilie im Erdgeschoss eines repräsentativen Neubaus aus dem Jahre 2024. Mit einer großzügigen Gesamtnutzfläche von ca. 270 m² und einer einladenden Außenwirkung mit hoher Sichtbarkeit bietet dieses Objekt ideale Bedingungen für publikumsorientierte Nutzungen. Die Fläche ist äußerst flexibel und eignet sich hervorragend für gastronomische Konzepte, moderne Büros, Kanzleien, Praxen, Showrooms oder Coworking-Spaces. Diese Kombination aus Immobilienqualität und vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten macht das Objekt zu einer äußerst attraktiven Investition für Unternehmer, Gastronomen oder Kapitalanleger.

Lichtdurchflutetes Raumkonzept und hochwertige Ausstattungsdetails

Der Innenraum überzeugt auf 180 m² mit einem großzügig geschnittenen Grundriss. Durch die Ecklage an zwei Straßenseiten verfügt die Immobilie über eine beeindruckende Fensterfront, die für ein außergewöhnlich helles und lichtdurchflutetes Arbeitsambiente sorgt. Ein echtes Highlight ist die rund 90 m² große Außenterrasse mit exklusivem Nutzungsrecht und direktem Zugang von innen. Diese bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten im Freien, sei es als repräsentativer Empfangsbereich, als Außengastronomie oder als grüne Oase für Mitarbeiter und Kunden. Der hohe Ausstattungsstandard des Neubaus zeigt sich zudem in dem technisch einfach möglichen Einbau einer Klimaanlage, die zusätzlichen Komfort bietet. Zwei bereits im Kaufpreis enthaltene Stellplätze runden das exzellente Flächenangebot perfekt ab.

Verkehrsgünstige Ecklage im begehrten Waldviertel

Das Objekt befindet sich in einer herausragenden und verkehrsgünstigen Ecklage an der Bahnstraße und der Friedrich-Ebert-Straße. Der Standort im begehrten Waldviertel von Köln-Rodenkirchen gehört zu den beliebtesten Veedeln der Stadt. Die attraktive Umgebung zeichnet sich durch ihren besonderen Charakter aus, bei dem das städtische Leben direkt ins Grüne trifft. Unternehmen profitieren hier von der gefragten Lage in einem der attraktivsten Stadtteile Kölns und der damit verbundenen hohen Sichtbarkeit an gleich zwei Straßenseiten.

Sanierung der Heizung

Bei der Auswertung der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Datenbasis konnten zunächst folgende relevante Parameter extrahiert werden: Das Objekt weist das Baujahr 2024 auf, verfügt über die Energieeffizienzklasse B und wird als Gewerbeimmobilie (Objektart: Anlagen) geführt. Ein spezifischer Energieträger ist in den Daten nicht explizit benannt. Da es sich um eine gewerbliche Einheit handelt, ist keine klassische Wohnfläche ausgewiesen, jedoch wird im Text eine Gesamtnutzfläche von 270 m² (davon 180 m² potenziell beheiz- bzw. klimatisierbarer Innenraum) angegeben. Für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik greift bei der Bedarfsprüfung die festgelegte Priorität: Da das Baujahr 2024 deutlich nach dem Stichtag von 2015 liegt und das Gebäude im Beschreibungstext zudem explizit als Neubau deklariert wird, stuft die Systematik die technische Basis der Immobilie als modern genug ein. Gemäß den Vorgaben werden die pauschalen Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik daher auf 0 Euro gesetzt. Die im Exposé erwähnte Möglichkeit zum technisch einfachen Einbau einer Klimaanlage stellt lediglich eine nutzerspezifische Ausstattungsoption für das Gewerbe dar, ändert jedoch nichts an der grundsätzlichen Einstufung als sanierungsfreier Neubau. Da das Objekt als Anlage bzw. Gewerbeimmobilie und nicht als Wohnung klassifiziert ist, entfällt der ansonsten notwendige Hinweis auf die Entscheidungsgewalt einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung fällt auf, dass es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt. Aus diesem Grund ist keine klassische Wohnfläche, sondern eine Nutzfläche von insgesamt ca. 270 m² angegeben, welche sich in 180 m² reine Innenfläche und eine 90 m² große Außenterrasse unterteilt. Das Baujahr des Gebäudes ist 2024. Der Zustand wird als exzellent beschrieben, da es sich um einen repräsentativen Neubau mit einem hohen Ausstattungsstandard und lichtdurchfluteten Räumen handelt. Aus der Logik des sehr jungen Baujahres (2024) lässt sich direkt ableiten, dass bei diesem Objekt keinerlei grundlegender Sanierungs- oder Renovierungsbedarf besteht. Dennoch fallen bei einem Erstbezug oder einer individuellen Konzeptanpassung – etwa für Büros, Praxen oder Gastronomie – in der Regel optische Anpassungen an. Gemäß der Vorgabe habe ich daher die potenziellen Kosten für Boden- und Malerarbeiten im Innenbereich für Sie kalkuliert. Legt man die Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter auf die 180 m² große Innenfläche zugrunde, ergeben sich für diese gestalterischen Maßnahmen voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 9.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung liefert die Bestandsaufnahme keine expliziten Angaben zur Anzahl der Sanitäranlagen, weshalb gemäß der Standardannahme von einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC ausgegangen wird. Beim Bedarfs-Check fällt jedoch sofort auf, dass es sich bei der Immobilie um einen “Neubau” aus dem Jahr 2024 handelt. Da das Baujahr somit deutlich nach 2015 liegt und der entsprechende Schlüsselbegriff für neuwertige Objekte im Text genannt wird, ist keinerlei Sanierung erforderlich. Dementsprechend belaufen sich die ermittelten Renovierungskosten für die Sanitäranlagen auf 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der Analyse der vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Gewerbeeinheit in einem repräsentativen Neubau. Für die Beurteilung des Handlungsbedarfs ist das Baujahr ausschlaggebend: Da das Gebäude im Jahr 2024 errichtet wurde, liegt das Baujahr deutlich nach dem Stichtag von 2012. Gemäß den Vorgaben für den Bedarfs-Check entsprechen die Bauelemente, einschließlich der großen Fensterfront und der Türen, somit bereits den neuesten energetischen und technischen Standards. Ein Austausch oder eine Sanierung ist bei diesem Neubau nicht erforderlich. Es besteht folglich kein Handlungsbedarf, weshalb für diese Maßnahme keine Kosten kalkuliert werden müssen. Die finale Summe beläuft sich auf 0 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem beschriebenen Objekt um eine Einheit im Erdgeschoss eines repräsentativen Neubaus aus dem Baujahr 2024 handelt, greifen hier gleich zwei Ausschlusskriterien für Sanierungskosten: Zum einen liegt das Baujahr weit nach 2010, was bedeutet, dass die Immobilie energetisch auf dem neuesten Stand ist. Zum anderen gehört die Fassade bei einer solchen in ein größeres Gebäude integrierten Einheit zum Gemeinschaftseigentum (analog zur ETW-Logik), und es wird im Text keine anstehende Sonderumlage oder beschlossene Fassadensanierung erwähnt. Die anfallenden Sanierungskosten für die Gebäudehülle betragen daher 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses, die im Rahmen dieser Analyse strukturell wie eine Eigentumswohnung (ETW/Teileigentum) bewertet wird. Als Basis für die Begutachtung wird die nutzbare Innenfläche von 180 m² (Teil der 270 m² Gesamtnutzfläche) herangezogen. Aus der Immobilienbeschreibung ergeben sich keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse oder notwendige Grundrissänderungen. Gemäß dem Bedarfs-Check greift hier die Regelung für Neubauten: Da das Baujahr 2024 ist und das Objekt im Text explizit als repräsentativer “Neubau” beschrieben wird, sind keinerlei Rohbausanierungen, Trockenlegungen oder statische Eingriffe notwendig. Gemäß der Sonderlogik für Einheiten innerhalb einer Gemeinschaftsanlage sei grundsätzlich darauf hingewiesen, dass die Entscheidung über zukünftige Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (wie dem Rohbau) bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Da jedoch absolut kein Sanierungsbedarf vorhanden ist, entfällt auch die Berechnung eines voraussichtlichen Eigenanteils. Die finalen Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen betragen somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Für diese Immobilie belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung auf 0 €. Laut der Objektbeschreibung und den vorliegenden Daten handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie im Erdgeschoss eines repräsentativen Neubaus aus dem Baujahr 2024. Da das Baujahr nach 2010 liegt und explizit ein Neubau vorliegt, ist gemäß den Kalkulationsvorgaben aktuell keinerlei Sanierungsbedarf am Dach gegeben.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten handelt es sich bei diesem Objekt um eine Gewerbeeinheit innerhalb eines repräsentativen Neubaus. Das Baujahr der Immobilie ist mit 2024 angegeben. Gemäß dem Bedarfs-Check entfallen jegliche Kosten für die Erneuerung der Trinkwasserleitungen (Steige- und Fallleitungen) sowie der Abwasserrohre, da das Gebäude weit nach dem Stichtag 1998 errichtet wurde und somit den modernsten technischen Standards der Sanitär- und Gebäudetechnik entspricht. Hinweise auf sanierungsbedürftige Materialien wie Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre liegen bei einem derartigen Neubau naturgemäß nicht vor. Da sich die Immobilie im Neubaustatus befindet, besteht keinerlei Handlungsbedarf für eine Strang- oder Leitungssanierung. Die kalkulierten Kosten für diesen Bereich betragen dementsprechend 0 €.