Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchflutetes Wohnjuwel für Eigennutzer und Kapitalanleger

Willkommen in dieser attraktiven 3-Zimmer-Wohnung, die sich im 2. Obergeschoss eines ruhigen Mehrfamilienhauses aus dem Ursprungsjahr ca. 1965 befindet. Mit lediglich sieben Wohneinheiten bietet das Gebäude eine überaus angenehme Hausgemeinschaft in einem gepflegten Wohnumfeld. Auf einer Wohnfläche von ca. 61 m² eignet sich diese Immobilie gleichermaßen hervorragend für Singles, Paare oder auch als attraktive Möglichkeit für Kapitalanleger. Gerne zeigen wir Ihnen diese Immobilie in einem persönlichen Termin vor Ort.

Durchdachter Grundriss und moderne Wohlfühl-Ausstattung

Die Immobilie besticht durch helle Räume, einen funktionalen Grundriss und eine angenehme Deckenhöhe von ca. 2,50 m, die sofort ein großzügiges Wohngefühl vermittelt. Vinylböden in moderner Parkettoptik verleihen den Zimmern eine zeitlose und wohnliche Atmosphäre. Besonders hervorzuheben ist der großzügige Balkon, der ruhig zum Innenhof ausgerichtet ist und zusätzlichen Wohnkomfort bietet. Im Jahr 2023 erfuhr die Wohnung hochwertige Aufwertungen: Das Badezimmer wurde modernisiert und eine maßgefertigte Schreiner-Einbauküche installiert, die sich harmonisch in das Gesamtbild einfügt und mit modernen Elektrogeräten der Marken Bosch und Blaupunkt ausgestattet ist. In den vergangenen Jahrzehnten wurden zudem das Dach erneuert und ein Wärmedämmverbundsystem angebracht. Auch Innentüren, Lichtschalter, Fußleisten und Fenster wurden erneuert. Die Fenster im Wohnzimmer zum Balkon hin wurden im Jahr 2019 im Zuge der Errichtung der Balkone ausgetauscht. Teilweise nachträglich installierte Rollläden erhöhen den Wohnkomfort zusätzlich. Abgerundet wird das attraktive Raum- und Ausstattungsangebot durch einen eigenen Stellplatz sowie einen dazugehörigen Kellerraum.

Ruhige Idylle und urbane Vorzüge in Köln-Weiß

Die Immobilie liegt in einer überaus begehrten Wohnlage im Stadtteil Köln-Weiß. Hier profitieren Sie von einem ruhigen und gepflegten Wohnumfeld, das eine hohe Lebensqualität garantiert. Dieser Standort verbindet in idealer Weise das ruhige Leben mit all den Vorzügen des urbanen Wohnens in Köln.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Daten konnten folgende Parameter extrahiert werden: Das Baujahr des Objekts ist 1965, die Wohnfläche beträgt 61 m² und die Energieeffizienzklasse ist mit C angegeben; ein spezifischer Energieträger lässt sich aus dem Text nicht ableiten. Im Rahmen des Bedarfs-Checks wird deutlich, dass das Baujahr weit vor 2005 liegt, weshalb gemäß der vorgegebenen Logik grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik auszugehen ist. Da das Objekt weder jünger als 2015 ist noch die Effizienzklasse A/A+ aufweist, greift hier kein Ausschlusskriterium für die Kosten. Da der Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche für die Heizungstechnik enthält, wird auf die standardisierte Fallback-Kalkulation zurückgegriffen. Aufgrund des Baujahres (Altbau) wird die Pauschale für eine Vollsanierung, die auch moderne Wärmepumpentechnik inkludiert, in Höhe von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Bei einer Wohnfläche von 61 m² ergeben sich daraus berechnete Sanierungskosten in Höhe von 9.150 Euro. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Wohnung handelt, ist abschließend zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue Heizungstechnik oder umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen am Gebäude bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt ein Baujahr von 1965 sowie eine Wohnfläche von 61 m². Die Zustandsbeschreibung der Wohnung fällt äußerst positiv aus, da die Immobilie in den letzten Jahren weitreichend modernisiert wurde. So wurden beispielsweise das Badezimmer und die maßgefertigte Einbauküche im Jahr 2023 erneuert, während die Fenster zum Balkon aus dem Jahr 2019 stammen. Zudem wurden in der Vergangenheit wichtige energetische und optische Maßnahmen wie eine Dachsanierung, die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems sowie die Erneuerung von Innentüren, Fenstern und Bodenbelägen (Vinyl in Parkettoptik) durchgeführt. Obwohl das Baujahr deutlich vor 1990 liegt, kann aus diesen konkreten Angaben abgeleitet werden, dass aktuell kein grundlegender Sanierungsstau besteht und sich die Wohnung in einem modernen, bezugsfertigen Zustand befindet. Sollten Sie bei einem Einzug dennoch den Wunsch nach einer optischen Auffrischung haben, empfiehlt sich eine entsprechende Budgetplanung. Für übliche Boden- und Malerarbeiten kalkuliere ich auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 61 m² und einer Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 3.050 Euro.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text ist in der Immobilie **eine Einbauküche vorhanden**. Laut der Beschreibung wurde im Jahr 2023 eine maßgefertigte Einbauküche vom Schreiner installiert, die mit modernen Elektrogeräten der Marken Bosch und Blaupunkt ausgestattet ist. Da bereits eine neuwertige Einbauküche vorhanden ist, müssen keine zusätzlichen Investitionskosten für eine Neuanschaffung einkalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Objektbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten im Sanitärbereich: Die Bestandsaufnahme zeigt, dass die Wohnung laut den Angaben über genau ein Badezimmer verfügt; Hinweise auf ein separates Gäste-WC sind nicht vorhanden. Bei der Prüfung des Sanierungsbedarfs fällt auf, dass das Gebäude zwar ursprünglich aus dem Jahr 1965 stammt, im Text jedoch das entscheidende Schlüsselwort fällt: Das Badezimmer wurde im Jahr 2023 “modernisiert”. Gemäß den festgelegten Kalkulationsregeln erfordert dieser Zustand keine weiteren Maßnahmen. Somit fallen für diese Immobilie aktuell keine Investitionen für die Sanitäranlagen an und die kalkulierten Renovierungskosten betragen 0 €.

Fenster und Türen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 61 m². Anhand der Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergibt sich eine geschätzte Anzahl von 6 Fenstern. Aus dem Beschreibungstext geht hervor, dass das Gebäude energetisch aufgewertet wurde (Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems) und die Fenster bereits erneuert wurden. Insbesondere die Fenster beziehungsweise Balkonelemente im Wohnzimmer stammen aus dem Jahr 2019. Da somit die Vorgaben für bereits sanierte beziehungsweise erneuerte Bauelemente greifen (“Fenster neu” bzw. Baujahr der Fenster nach 2015), besteht hier kein Sanierungsbedarf für die Fenster. Da auch die Innentüren bereits erneuert wurden und kein Sanierungsstau bei der Wohnungseingangstür erkennbar ist, fallen auch hierfür keine Kosten an. Da somit keinerlei Handlungsbedarf für den Austausch von Fenstern oder der Tür besteht, beläuft sich die finale Summe auf 0.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Gemäß den geltenden Regelungen ist die Fassade bei Mehrfamilienhäusern zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb Instandhaltungsmaßnahmen in der Regel aus der gebildeten Rücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Zudem geht aus der Objektbeschreibung explizit hervor, dass in den vergangenen Jahrzehnten bereits ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) angebracht wurde und die Gebäudehülle somit energetisch saniert ist. Da im Text auch keine beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, besteht hier keinerlei Handlungs- oder direkter Finanzierungsbedarf für den Käufer. Die anfallenden Sanierungskosten für die Fassade belaufen sich in diesem Fall auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 61 m². Das Baujahr der Immobilie ist 1965. In der Objektbeschreibung finden sich keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden, etwaige Risse im Mauerwerk oder einen veralteten Schnitt. Im Gegenteil wird der Grundriss ausdrücklich als funktional beschrieben, was strukturelle Grundrissänderungen überflüssig macht. Für den Bedarfs-Check fällt das Baujahr 1965 zwar in die Kategorie vor 1980, was nach den Basisregeln oft einen Rohbau-Sanierungsbedarf auslöst. Die detaillierte Beschreibung belegt jedoch, dass das Gebäude und die Wohnung bereits weitreichend modernisiert wurden: Das Dach wurde erneuert, ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) angebracht, die Fenster teilweise 2019 ausgetauscht und das Badezimmer im Jahr 2023 auf den neuesten Stand gebracht. Aufgrund dieses stark modernisierten Zustands und fehlender Indikatoren für statische Eingriffe, Trockenlegungen oder Grundrissoptimierungen ist festzustellen, dass aktuell kein Bedarf an strukturellen Baumaßnahmen oder Rohbauarbeiten besteht. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen (ETW) würde bei einem vorhandenen Sanierungsbedarf ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden. Da in diesem Fall jedoch kein Sanierungsbedarf für den Rohbau und die Gebäudestruktur erkennbar ist, entfällt diese Berechnung. Es wird an dieser Stelle dennoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Entscheidung über zukünftige Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (wie etwa der Bausubstanz oder dem Dach) stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beträgt somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie – einer Wohnung mit ca. 61 m² Wohnfläche in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1965 – wurde die Dachkonstruktion hinsichtlich potenzieller Sanierungskosten analysiert. Laut der Objektbeschreibung wurde das Dach in den vergangenen Jahrzehnten bereits erneuert und das Gebäude zudem mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgestattet. Da hier im Text explizit der Begriff einer Dacherneuerung (“Dach erneuert”) fällt, ergibt der Bedarfs-Check gemäß den Vorgaben, dass derzeit kein akuter Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf für die Dacheindeckung und Dachdämmung besteht. Obwohl es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt, entfällt in diesem Fall die pauschale WEG-Rückstellung in Höhe von 5.000 €, da diese zwingend an einen vorhandenen Sanierungsbedarf geknüpft ist, welcher hier nicht gegeben ist. Die kalkulierten Sanierungskosten für das Dach belaufen sich dementsprechend auf 0 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie lässt sich feststellen, dass es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt sieben Wohneinheiten handelt. Das Baujahr des Gebäudes ist 1965. Konkrete Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial, wie etwa Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre, sind dem Beschreibungstext nicht zu entnehmen. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Baujahr 1965 in die Kategorie vor 1985, was bei den Steige- und Fallleitungen sowie dem Abwassersystem des Hauses grundsätzlich auf eine erforderliche Vollsanierung hindeutet. Da es sich hierbei jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser. Grundleitungen und Steigstränge gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Eine altersbedingte Strangsanierung wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage finanziert, sodass hierfür keine direkten Kosten für den einzelnen Käufer anzusetzen sind. Der Text enthält keine Aussagen darüber, dass die Leitungen innerhalb des Sondereigentums der Wohnung explizit veraltet wären – im Gegenteil, das Badezimmer und die Küche wurden im Jahr 2023 frisch modernisiert. Ebenso wird im Inserat keine beschlossene Sanierung der Leitungen im Haus erwähnt, die eine Sonderumlage rechtfertigen würde. Dementsprechend fallen für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre nach den definierten Vorgaben keine unmittelbaren Kosten an. Die finale Summe beträgt somit 0 €.