Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive 2-Zimmer-Wohnung mit Süd-Balkon für Kapitalanleger oder Eigennutzer

In einem wunderschönen, ruhigen und jungen Gebäude aus dem Baujahr 1994 erwartet Sie im 2. Obergeschoss eine überaus gepflegte Eigentumswohnung. Das Gebäude selbst befindet sich in einem sehr guten Zustand. Ob Sie nach einer renditestarken Kapitalanlage suchen oder die Immobilie erwerben möchten, um selbst einzuziehen – lassen Sie sich dieses Angebot nicht entgehen. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Durchdachter Grundriss mit hellen Räumen

Auf einer Wohnfläche von knapp 52 m² erwartet Sie eine optimale Raumaufteilung. Die Fläche verteilt sich auf zwei helle Zimmer, ein Badezimmer, eine geräumige Küche und eine einladende Diele. Ein besonderes Ausstattungsmerkmal ist der Süd-Balkon. Aktuell ist die Wohnung zu einer Jahresnettokaltmiete von 6.000 EUR vermietet. Da diese Miete seit einigen Jahren nicht angepasst wurde, bietet die Immobilie ein attraktives Erhöhungspotential für Investoren.

Ruhige und zugleich zentrale Lage in Köln Sürth

Die Immobilie liegt in Köln Sürth und besticht durch die Positionierung in einem ruhigen Gebäude. Gleichzeitig bietet der Standort zukünftigen Bewohnern die Möglichkeit, alle Vorzüge eines zentralen Lebens zu genießen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Parameter zur Ermittlung der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Angaben lassen sich folgende Daten extrahieren: Das Gebäude hat das Baujahr 1994, die Wohnfläche beträgt 52 m² und das Objekt ist in die Energieeffizienzklasse D eingestuft. Ein spezifischer Energieträger wird im Text nicht explizit genannt. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt und die Effizienzklasse D auf ältere Standards hinweist, ist gemäß der Prüflogik von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Da im Exposé keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplanten Maßnahmen erwähnt werden, greift die pauschale Kalkulationslogik. Unter der Annahme einer Vollsanierung auf moderne Technik (wie beispielsweise eine Wärmepumpe), die bei älteren Baujahren üblich ist, wird ein Satz von 150 € pro Quadratmeter angesetzt. Multipliziert man dies mit der Wohnfläche von 52 m², ergeben sich kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 7.800 €. Da es sich bei der Objektart um eine Eigentumswohnung handelt, ist abschließend wichtig zu betonen: Die Entscheidung zur Investition in die zentrale Heizungs- und Klimatechnik des Gebäudes liegt nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass das Gebäude im Jahr 1994 errichtet wurde und die Wohnung eine Wohnfläche von 52 Quadratmetern bietet. Der allgemeine Zustand der Immobilie wird im Text als sehr gut beschrieben. Da keine konkreten Angaben zu einem spezifischen Renovierungsbedarf der Wohnung selbst vorliegen, lässt sich aus dem Baujahr 1994 und dem gepflegten Gesamteindruck ableiten, dass der grundsätzliche Sanierungsbedarf eher gering ausfällt und vermutlich primär übliche kosmetische Maßnahmen anstehen. Um diese aufzufrischen, habe ich auf Basis der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter die Kosten für anstehende Boden- und Malerarbeiten berechnet. Bei der vorhandenen Wohnfläche von 52 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 2.600 Euro für diese Renovierungsarbeiten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Aus der übermittelten Immobilienbeschreibung geht hervor, dass die Raumaufteilung der Wohnung genau ein Badezimmer umfasst. Ein separates Gäste-WC wird nicht erwähnt und ist bei einer Wohnfläche von knapp 52 m² auch nicht zu erwarten, weshalb die Fallback-Regel hier nicht angewendet werden muss. Das Gebäude wurde im Jahr 1994 errichtet. Da das Baujahr somit vor 2005 liegt und im Text keine Begriffe wie “modernisiert” oder “gehoben” fallen (auch wenn der Zustand des Gebäudes allgemein als “sehr gut” beschrieben wird), greift gemäß der Kalkulations-Logik der Bedarfs-Check für eine Vollsanierung. Für die Vollsanierung des einen Vollbades fallen 15.000 € an. Da kein Gäste-WC vorhanden ist, belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung des Sanitärbereichs auf 15.000 €.

Fenster und Türen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 52 m². Da im Beschreibungstext keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, erfolgt die Bestandsaufnahme anhand der vorgegebenen Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche. Daraus ergibt sich eine geschätzte Anzahl von 5 Fenstern. Obwohl ein Balkon erwähnt wird, fallen keine expliziten Begriffe wie „Terrassenelement“ oder „Schiebetür“, weshalb mit Standardfenstern gerechnet wird. Der Bedarfs-Check zeigt, dass das Gebäude im Jahr 1994 errichtet wurde. Da das Baujahr vor 2005 liegt und im Exposé keine bereits durchgeführten energetischen Sanierungen, Dreifachverglasungen oder neuen Fenster erwähnt werden, ist von einem erforderlichen Komplettaustausch auszugehen. Die Beschreibung der Wohnung als „in einem sehr guten Zustand“ bezieht sich allgemein auf das Gebäude, ersetzt jedoch nicht die Notwendigkeit einer altersbedingten Fenstersanierung. Für die Kalkulation werden die 5 Standardfenster mit jeweils 1.200 € (inklusive Montage und Entsorgung) berechnet, was Zwischenkosten von 6.000 € für die Fenster ergibt. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, sind Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus oft Gemeinschaftseigentum. Im Zweifel und zur finanziellen Absicherung wird die Tür jedoch mit dem Pauschalwert von 1.500 € in die Berechnung einbezogen. Die finale Summe für den energetischen Austausch der Fenster sowie der Wohnungseingangstür beläuft sich somit auf 7.500 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungsmaßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im Text weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, fallen für den Käufer keine direkten Zusatzkosten an. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beträgt somit 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 52 m². Das Gebäude wurde im Jahr 1994 errichtet und wird in der Objektbeschreibung ausdrücklich als “junges Gebäude” in einem “sehr guten Zustand” beschrieben. Die Bestandsaufnahme des Textes liefert keinerlei Hinweise auf Baumängel wie Feuchtigkeit, Risse, kleinteilige Zimmer oder einen anderweitigen Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf im Bereich des Rohbaus oder der Statik. Da das Objekt in einem sehr guten Zustand ist und laut Bedarfs-Check keinerlei strukturelle Baumaßnahmen oder Grundrissänderungen erforderlich sind, fallen hier keine Basis-Kosten an. Auch die Sonderlogik für Eigentumswohnungen (Pauschale für den WEG-Eigenanteil) greift in diesem Fall nicht, da die Voraussetzung dafür ein vorhandener Sanierungsbedarf ist, welcher hier fehlt. Die voraussichtlichen Kosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen belaufen sich daher auf: 0 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohnung in einem Gebäude aus dem Baujahr 1994. Da das Baujahr vor 1995 liegt, wird gemäß den Analysekriterien formell ein Sanierungsbedarf für die Dacheindeckung und Dachdämmung angenommen. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt und ein potenzieller Sanierungsbedarf für das Gebäude besteht, werden für Ihren Anteil pauschal 5000 € kalkuliert. Bitte beachten Sie jedoch zwingend: Das Dach gehört zum Gemeinschaftseigentum. Die Entscheidung zur Dachsanierung liegt daher ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es sollte im Vorfeld einer Kaufentscheidung unbedingt anhand der Hausgeldabrechnungen und WEG-Protokolle geprüft werden, inwiefern für derartige Instandsetzungsmaßnahmen ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW), die eine Wohneinheit umfasst. Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1994 und wird als jung sowie in einem sehr guten Zustand beschrieben. Spezifische Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial wie etwa Kupfer, Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre sind dem Text nicht zu entnehmen. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt das Baujahr 1994 weder in die Kategorie für eine automatische Vollsanierung (Baujahr < 1985) noch gibt es Beschreibungen wie "sanierungsbedürftig" oder "Originalzustand". Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift hier die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Grundleitungen sowie Steige- und Fallleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Eine eventuelle Instandsetzung dieser Stränge wird üblicherweise über die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) finanziert. Da im Exposé weder von veralteten Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) noch von einer beschlossenen Sonderumlage für eine Leitungs-Sanierung im Haus die Rede ist, sind keine direkten Kosten für den Käufer zu kalkulieren. Die finale Summe für die Erneuerung der Wasser- und Abwasserrohre beträgt somit 0.