Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Charmante 2-Zimmer-Wohnung in Köln-Sürth: Ideal für Eigennutzer und Kapitalanleger

Unter der Objektnummer 1071340 präsentiert sich diese charmante 2-Zimmer-Wohnung in einem gepflegten 6-Parteienhaus in attraktiver Lage von Köln-Sürth. Mit einer Wohnfläche von rund 64 Quadratmetern und einer gelungenen Kombination aus Komfort und solider Substanz bietet diese Immobilie ideale Voraussetzungen. Ob zur direkten Eigennutzung oder als wertstabile Investition, das Objekt überzeugt auf ganzer Linie und steht bei Interesse für weitere Informationen oder einen kurzfristigen Besichtigungstermin zur Verfügung.

Durchdachtes Raumkonzept und moderne Ausstattung

Der gut durchdachte Grundriss sorgt für ein stimmiges Raumkonzept. Über die Diele betreten Sie das helle Wohnzimmer, das mit einem direkten Zugang zum Balkon punktet. Dieser wurde im Jahr 2026 saniert, präsentiert sich in einem sehr gepflegten Zustand und ist der perfekte Ort, um nach Feierabend zu entspannen. Das Schlafzimmer ist gut geschnitten und bietet ausreichend Platz für Ihre individuellen Einrichtungsideen. Die Küche lässt sich ganz nach Ihren Vorstellungen neu gestalten, da die aktuelle Einbauküche vom Eigentümer mitgenommen wird. Das Badezimmer ist funktional mit einer Duschwanne ausgestattet und wurde, ebenso wie der verlegte Laminatboden, im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2015 saniert. Für zusätzlichen Schutz und ein gutes Sicherheitsgefühl sorgt eine 2016 eingebaute Sicherheitstür der Klasse SC1. Angenehme Ruhe und die Energieeffizienzklasse B werden durch doppelt verglaste Kunststofffenster aus dem Baujahr 2019 sichergestellt. Beheizt wird die Wohnung zuverlässig über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2003. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 316 Euro, wovon rund 91 Euro in die Rücklagenbildung fließen und etwa 157 Euro auf nicht umlagefähige Kosten entfallen.

Hervorragende Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Die Lage in Köln-Sürth überzeugt durch ihre hohe Lebensqualität und eine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Haltestellen der Bahnlinien 16 und 17 sowie diverse Busverbindungen in Richtung der Kölner Innenstadt sind bequem erreichbar. Ein weiterer überzeugender und praktischer Vorzug dieser Immobilie sind die PKW-Stellplätze, welche von der Eigentümergemeinschaft direkt vor dem Haus zur Verfügung gestellt werden.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten konnten folgende relevante Informationen für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik extrahiert werden: Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von 64 m² und stammt aus dem Baujahr 1963. Die Immobilie weist die Energieeffizienzklasse B auf, und als Energieträger dient eine Gaszentralheizung, die im Jahr 2003 installiert wurde. Gemäß den vorgegebenen Kriterien liegt kein Neubau (nach 2015) oder eine Effizienzklasse A/A+ vor, weshalb die Kosten nicht auf null gesetzt werden können. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt und zudem Gas als Energieträger genutzt wird, ist von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf auszugehen. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche der Käuferseite erwähnt werden, greift die standardisierte Kalkulationslogik für eine Vollsanierung, welche bei Altbauten mit Gasheizung 150 € pro Quadratmeter für moderne Technik wie eine Wärmepumpe ansetzt. Bei einer Wohnfläche von 64 m² ergeben sich daraus kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 9.600 €. Da es sich bei dem angebotenen Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, muss jedoch zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition in die zentrale Heizungsanlage nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende Immobilie weist ein Baujahr von 1963 auf und bietet eine Wohnfläche von 64 Quadratmetern. Der allgemeine Zustand der Wohnung kann als gepflegt und solide beschrieben werden, da trotz des älteren Baujahres in der jüngeren Vergangenheit bereits wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. So wurden das Badezimmer sowie der Laminatboden im Jahr 2015 erneuert, 2016 wurde eine Sicherheitstür eingebaut und 2019 folgten doppelt verglaste Kunststofffenster. Auch der Balkon präsentiert sich laut Beschreibung nach einer Sanierung (angegeben mit dem Jahr 2026) in einem sehr guten Zustand. Zu beachten ist für den neuen Eigentümer jedoch, dass die aktuelle Einbauküche mitgenommen wird und hier eine Neuanschaffung erforderlich ist. Das Baujahr 1963 würde ohne Sanierungen grundsätzlich auf einen hohen Instandhaltungsbedarf hindeuten, was hier jedoch durch die genannten Maßnahmen größtenteils abgefedert wird. Da im Text allerdings keine konkreten Angaben zu aktuell notwendigen kosmetischen Renovierungen für einen Einzug gemacht werden, ist bei einem Eigentümerwechsel standardmäßig mit einer Auffrischung der Räumlichkeiten zu rechnen. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 64 Quadratmetern und unter Verwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für übliche Boden- und Malerarbeiten somit auf insgesamt 3.200 Euro.

Was ist in der Küche los?

Aus dem Text geht hervor, dass bei Übergabe der Immobilie **keine Einbauküche** vorhanden sein wird. Im Text heißt es dazu: *”Die Küche bietet Ihnen die Möglichkeit, sie ganz nach Ihren individuellen Vorstellungen neu zu gestalten, da die vorhandene Einbauküche vom aktuellen Eigentümer mitgenommen wird.”* Da Sie die Küche neu anschaffen müssen, können die voraussichtlichen Investitionskosten anhand der angegebenen Wohnfläche (rund **64 m²**, 2-Zimmer-Wohnung) grob kalkuliert werden: **Kalkulation der Investitionskosten:** Als branchenübliche Faustregel für die Budgetierung einer soliden Standard-Einbauküche (inklusive Elektrogeräten und Montage) rechnet man im Durchschnitt mit etwa **100 € bis 150 € pro Quadratmeter Gesamtwohnfläche**. Bei einer Wohnfläche von 64 m² ergeben sich daraus voraussichtliche Investitionskosten in Höhe von ca.: **6.400 € bis 9.600 €** *(Hinweis: Wenn man davon ausgeht, dass die Küche bei dieser Wohnungsgröße ca. 10 % der Fläche einnimmt [ca. 6,4 m²] und Platz für etwa 3 bis 4 laufende Meter Küchenzeile bietet, deckt sich dies mit üblichen Meterpreisen von ca. 1.500 € bis 2.500 € für mittelpreisige Küchenhersteller. Nach oben hin sind bei Premium-Marken natürlich keine Grenzen gesetzt).*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich folgende Analyse: Laut Bestandsaufnahme verfügt die Immobilie über genau ein Vollbad, das mit einer Duschwanne ausgestattet ist; Hinweise auf ein separates Gäste-WC sind nicht vorhanden. Für den Bedarfs-Check ist entscheidend, dass laut Textbaustein im Jahr 2015 bereits umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die ausdrücklich die Sanierung des Badezimmers einschlossen. Da hier eine kürzlich erfolgte Modernisierung vorliegt und das entsprechende Schlüsselwort im Text fällt, greift die Regel für nicht anfallende Kosten. Somit belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für Badezimmer und WCs insgesamt auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 64 m², was gemäß der Berechnungsregel (ein Fenster pro 10 m²) rechnerisch etwa 6 Fenstern entspricht. Laut der Bestandsaufnahme im Exposé wurden die doppelt verglasten Kunststofffenster bereits im Jahr 2019 erneuert. Da sie somit nach 2015 ausgetauscht wurden, ist gemäß den Vorgaben kein Austausch erforderlich. Auch hinsichtlich der Eingangstür besteht kein Handlungsbedarf, da bereits 2016 eine moderne Sicherheitstür der Klasse SC1 eingebaut wurde. Spezielle Schiebe- oder Terrassenelemente, die gesondert kalkuliert werden müssten, werden nicht explizit genannt, sondern lediglich ein Zugang zum Balkon. Da sowohl die Fenster als auch die Wohnungseingangstür bereits auf einem aktuellen, energetisch sowie sicherheitstechnisch guten Stand sind, entfallen jegliche Kosten für einen Austausch oder eine Teilsanierung. Somit beläuft sich die finale Summe für diese Maßnahmen auf 0 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungsmaßnahmen aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im Exposé weder explizit eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, fallen für den Käufer keine direkten, individuellen Kosten für die Sanierung der Gebäudehülle an. Die finale Summe beträgt somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 64 m². Die Beschreibung der Immobilie deutet auf einen gepflegten Zustand, einen bereits durchdachten Grundriss und eine solide Bausubstanz hin. Es gibt im Text keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit, etwa im Keller, auf Risse im Mauerwerk oder auf kleinteilige Zimmer, die zwingende Grundrissänderungen erfordern würden. Da das Baujahr des Gebäudes mit 1963 jedoch vor 1980 liegt und die Immobilie nicht als vollständig “kernsaniert” ausgewiesen ist, wird gemäß den Kalkulationsrichtlinien dennoch ein pauschaler Sanierungsbedarf für potenziell anstehende strukturelle Baumaßnahmen am Rohbau des Altbaus angenommen. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift hier die spezielle Sonderlogik für diesen Objekttyp: Für den voraussichtlichen Eigenanteil an zukünftigen strukturellen Sanierungen des Gemeinschaftseigentums werden 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei 64 m² ergibt dies einen Betrag von 64.000 €. An dieser Stelle muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass bauliche Eingriffe in den Rohbau und die allgemeine Bausubstanz das Gemeinschaftseigentum betreffen und die finale Entscheidung zur Durchführung jeglicher Sanierungsmaßnahmen am Gebäude zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe für die Kalkulation des Rohbaus und struktureller Maßnahmen beträgt 64.000 €.

Dach über dem Kopf

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit dem Baujahr 1963. Da das Baujahr vor 1995 liegt und in der Objektbeschreibung keine bereits durchgeführte Dachsanierung oder Dämmung des Daches erwähnt wird, ist nach den vorgegebenen Kriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf der Dachkonstruktion auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, werden die anteiligen Sanierungskosten hierfür pauschal auf 5.000 € kalkuliert. Bitte beachten Sie zwingend, dass die Entscheidung zu einer Dachsanierung immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte vor einem Kauf unbedingt geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG-Kasse bestehen, um etwaige Dacharbeiten ohne hohe Sonderumlagen für die einzelnen Eigentümer finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem 6-Parteienhaus. Das Baujahr der Immobilie ist 1963. Angaben zu den exakten Rohrmaterialien, wie etwa Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre, lassen sich der Objektbeschreibung nicht entnehmen. Gemäß dem Bedarfs-Check weist das Baujahr (vor 1985) grundsätzlich auf einen Handlungsbedarf hinsichtlich einer Vollsanierung der Rohrleitungen hin, sofern diese noch nicht im gesamten Haus erneuert wurden. Da es sich hier jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für ETWs: Die Grund- und Steigeleitungen (Wasser und Abwasser) gehören zum Gemeinschaftseigentum. Eine eventuelle Strangsanierung wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus den vorhandenen Rücklagen finanziert, weshalb hierfür keine direkten Kosten anzusetzen sind. Zudem gibt es im Text keinerlei Hinweise darauf, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind – vielmehr wurde das Badezimmer bereits im Jahr 2015 saniert. Auch eine beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus, die eine Sonderumlage nach sich ziehen würde, wird nicht erwähnt. Unter Berücksichtigung dieser Parameter fallen für Sie als Käufer keine direkten Kosten für die Erneuerung der Leitungen an. Die finale Summe beträgt 0.