Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive und bezugsfreie 3-Zimmer-Eigentumswohnung zur Eigennutzung oder Kapitalanlage

Unter der Objektnummer 1071490 präsentieren wir Ihnen eine bezugsfreie Eigentumswohnung mit Erbbaurecht. Die Immobilie bietet eine großzügige Wohnfläche von rund 64 Quadratmetern und befindet sich im zweiten Obergeschoss eines gepflegten dreigeschossigen Mehrfamilienhauses. Das Objekt bietet ein angenehmes Wohnambiente und stellt zugleich eine gute Rendite als Kapitalanlage in Aussicht. Der monatliche Erbzins beläuft sich auf ca. 242 €. Das monatliche Hausgeld beträgt ca. 337 €, wovon ca. 47 € nicht umlagefähig sind und ca. 43 € den Anteil für die Erhaltungsrücklage bilden. Laut dem Stand vom 31.12.2024 beläuft sich die anteilige Erhaltungsrücklage auf rund 1.877,59 €.

Flexible Raumaufteilung und neuwertige Ausstattung

Die rund 64 Quadratmeter Wohnfläche verteilen sich auf insgesamt drei Zimmer, die Sie ganz flexibel als Schlafzimmer, Wohnzimmer oder Arbeitszimmer nutzen können. Ein Highlight im Innenbereich ist die moderne und funktional gestaltete Einbauküche, die ausreichend Platz bietet und bereits im Kaufpreis inbegriffen ist. Einen angenehmen Wohnkomfort bietet auch das neuwertige Badezimmer, welches mit einer komfortablen Dusche ausgestattet ist. Der Wohnraum wird durch eine Loggia nach draußen erweitert. Für zusätzliche Staufläche sorgt ein eigener Raum im Kellergeschoss. Zudem gehört zur Wohnung ein Stellplatz in der Tiefgarage, der einen bequemen und sicheren Abstellort für Ihren Pkw darstellt.

Gebäudeinfrastruktur und Wohnumfeld

Das Objekt ist in ein gepflegtes dreigeschossiges Mehrfamilienhaus integriert. Die zur Wohnung gehörende Loggia lädt zum Entspannen ein, verspricht viel Zeit unter freiem Himmel und bietet die Möglichkeit, die direkte Umgebung zu genießen. Die Infrastruktur der Wohnanlage wird durch das Kellergeschoss für weiteren Stauraum sowie die hauseigene Tiefgarage mit dem zugeordneten Garagenstellplatz optimal abgerundet.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende Kerninformationen für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik extrahieren: Das Baujahr der Immobilie ist 1995, sie verfügt über die Energieeffizienzklasse C und bietet eine Wohnfläche von 64 Quadratmetern. Ein spezifischer Energieträger (wie etwa Öl oder Gas) wird im Beschreibungstext nicht explizit genannt. Da das Baujahr der Immobilie vor 2005 liegt und die Effizienzklasse C keine hochmoderne energetische Ausstattung (wie A/A+) ausweist, ist gemäß den Prüfkriterien von einem Sanierungsbedarf bei der Heizungstechnik auszugehen. Im Text sind keine konkreten Sanierungswünsche aufgeführt, weshalb die standardisierte Kalkulationslogik als Fallback herangezogen wird. Bei einer angenommenen Vollsanierung, die den Einbau moderner Technik wie einer Wärmepumpe umfasst (kalkuliert mit 150 € pro Quadratmeter), ergeben sich für die 64 Quadratmeter Wohnfläche voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 9.600 €. Sollte der Zustand der Anlage noch gut sein und lediglich eine Teilsanierung beziehungsweise Optimierung der bestehenden Technik ausreichen (kalkuliert mit 60 € pro Quadratmeter), beliefen sich die Kosten auf 3.840 €. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Eigentumswohnung handelt, ist abschließend zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in die gemeinschaftliche Heizungs- oder Klimatechnik des Mehrfamilienhauses bei der WEG liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der analysierten Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung aus dem Baujahr 1995 mit einer Wohnfläche von 64 Quadratmetern. Der Zustand des Objekts und des gesamten Mehrfamilienhauses wird im Text als gepflegt beschrieben. Besonders hervorzuheben sind das neuwertige Badezimmer sowie die bereits vorhandene, moderne Einbauküche, was auf einen guten Erhaltungszustand der Wohnung hindeutet. Da das Baujahr 1995 ist und wesentliche Räume wie das Bad bereits modernisiert wurden, lässt sich logisch ableiten, dass aktuell kein massiver Kernsanierungsbedarf (wie etwa bei unsanierten Objekten vor 1990) besteht. Dennoch sind bei einem Eigentumswechsel in der Regel optische Anpassungen üblich. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für reguläre Boden- und Malerarbeiten ergibt sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 64 Quadratmetern ein kalkulierter Renovierungsaufwand in Höhe von 3.200 Euro.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist eine **Einbauküche in der Immobilie vorhanden**. Im Text heißt es dazu: *”Die Einbauküche ist modern und funktional gestaltet und bietet ausreichend Platz (Sie im Kaufpreis inbegriffen).”* Da die Küche bereits vorhanden und im Kaufpreis inkludiert ist, müssen keine zusätzlichen Investitionskosten für eine neue Einbauküche in die Budgetplanung einkalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme genau ein Vollbad (ausgestattet mit einer Dusche). Ein separates Gäste-WC wird nicht erwähnt. Da das Badezimmer in der Beschreibung explizit als “neuwertig” bezeichnet wird, ist von einem bereits modernisierten Zustand auszugehen. Gemäß den Kalkulationsregeln besteht bei solch einem Zustand kein Sanierungsbedarf, weshalb sich die kalkulierten Renovierungskosten für die sanitären Anlagen auf 0 € belaufen.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 64 Quadratmetern und einem Baujahr von 1995. Gemäß der Faustregel zur Bestandsaufnahme (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche) ist von insgesamt etwa 6 Fensterelementen auszugehen. Da das Baujahr 1995 vor dem Schwellenwert von 2005 liegt und im Text keine bereits erfolgten energetischen Sanierungen der Fenster erwähnt werden, ist beim Bedarfs-Check ein kompletter Austausch erforderlich. Da im Exposé explizit eine Loggia genannt wird, wird eines der 6 Elemente nicht als Standardfenster, sondern als Terrassenelement kalkuliert. Gemäß der Kalkulations-Logik berechnen sich somit 5 Standardfenster zu je 1.200 € (insgesamt 6.000 €) sowie ein Terrassenelement für den Zugang zur Loggia für 2.500 € (statt 1.200 €). Hinzu kommt bei einer Eigentumswohnung im Zweifel die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus, welche hier pauschal mit 1.500 € angesetzt wird, da auch hier von einem Sanierungsstau seit 1995 auszugehen ist. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Tür beläuft sich somit auf 10.000 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich laut Bestandsaufnahme um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, und etwaige Sanierungsmaßnahmen werden aus der bestehenden Erhaltungsrücklage finanziert. Da in den bereitgestellten Daten weder eine “Fassadensanierung beschlossen” noch eine “Sonderumlage steht an” explizit erwähnt wird, greift hier der Standardfall für Eigentumswohnungen. Es fallen für den Käufer keine direkten, individuellen Sanierungskosten für die Gebäudehülle an. Die finale Summe beträgt somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 64 m² aus dem Baujahr 1995. Im Rahmen der Bestandsaufnahme lassen sich in der Beschreibung keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk oder die Notwendigkeit von Grundrissänderungen finden. Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus wird als gepflegt beschrieben, die Wohnung selbst verfügt über eine moderne Küche und ein neuwertiges Badezimmer. Der Bedarfs-Check ergibt somit keinen Ansatz für eine Sanierung: Das Baujahr liegt mit 1995 deutlich nach 1980, und es fallen keine Begriffe wie „sanierungsbedürftig“, „Entkernung erforderlich“ oder „Ausbaureserve“. Da das Objekt keinen aktuellen Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf im Bereich des Rohbaus oder der baulichen Struktur aufweist, entfallen die Kalkulationsbausteine für schwere oder leichte Baumaßnahmen. Auch die Zusatzpauschale für den Keller greift nicht, da keine Feuchtigkeit erwähnt wird. Bezüglich der Sonderlogik für Eigentumswohnungen weise ich ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung über bauliche Veränderungen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (wie etwa dem Rohbau oder dem Dach) stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Da laut Beschreibung jedoch kein Sanierungsbedarf vorhanden ist, kommt der fiktive WEG-Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter hier nicht zur Anwendung. Die finalen Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen belaufen sich auf 0 €.

Dach über dem Kopf

0. Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung sind keine spezifischen Angaben zur Dachkonstruktion, Eindeckung oder Dämmung vorhanden. Da das Baujahr 1995 nicht unter die Kriterien für eine zwingende Vollsanierung fällt (Baujahr < 1995) und das Gebäude als gepflegt beschrieben wird, belaufen sich die akuten Sanierungskosten für das Dach kalkulatorisch auf 0 €. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, gilt für die Zukunft folgender wichtige Hinweis: Sobald an dem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus ein Sanierungsbedarf am Dach festgestellt wird, ist für diese Einheit pauschal mit Kosten in Höhe von 5.000 € zu rechnen. Die Entscheidung zu einer solchen Dachsanierung liegt stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es sollte daher unbedingt im Vorfeld geprüft werden, inwiefern für das Gesamtgebäude ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um derartige Maßnahmen zu decken (der anteilige Stand der Erhaltungsrücklage für diese Wohnung beläuft sich laut Exposé aktuell auf rund 1.877,59 €).

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) aus dem Baujahr 1995, womit für die Bestandsaufnahme genau eine Wohneinheit relevant ist. Im Text gibt es keine konkreten Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial oder auf veraltete Leitungen; stattdessen wird das Badezimmer als “neuwertig” beschrieben. Bei der Bedarfsprüfung zeigt sich, dass das Baujahr 1995 zwar nicht automatisch eine Null-Kosten-Annahme auslöst (wie es bei Baujahren ab 1999 der Fall wäre), jedoch auch weit von einer zwingenden Vollsanierung (Baujahr vor 1985) entfernt ist. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für das Gemeinschaftseigentum: Die Steige- und Fallleitungen sowie die Grundleitungen gehören der Eigentümergemeinschaft, weshalb Kosten für deren zukünftige Erneuerung in der Regel von der WEG aus der Erhaltungsrücklage getragen werden. Da im Exposé zudem weder veraltete Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) noch eine bereits beschlossene Sonderumlage für eine Leitungssanierung im Haus erwähnt werden, fallen für den Käufer keine direkten und sofortigen Sanierungskosten an. Die finale Summe beläuft sich somit auf 0 €.