Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchfluteter Wohntraum in gepflegtem Ambiente

Entdecken Sie Ihr neues Zuhause: Diese optimal geschnittene 4-Zimmer-Wohnung befindet sich in einem überaus gepflegten Mehrfamilienhaus und bietet Ihnen auf ca. 93m² Wohnfläche ein wunderbares Wohngefühl. Für höchsten Komfort im Alltag sorgt ein engagierter Hausmeister, der sämtliche Arbeiten rund um das Haus sowie den Reinigungsservice des Treppenhauses zuverlässig für Sie übernimmt. Hier können Sie entspannt ankommen und einfach nur das Wohnen genießen.

Großzügige Raumaufteilung und praktische Details

Die Wohnfläche von rund 93m² besticht durch einen durchdachten Grundriss und eine helle Atmosphäre, da ausnahmslos alle Räume mit Fenstern ausgestattet sind. Mittelpunkt der Wohnung ist das Wohnzimmer mit direktem Zugang zum Balkon sowie ein offener Essbereich, der an eine geräumige Küche grenzt. Ein großes Schlafzimmer sowie zwei weitere Räume bieten ideale Nutzungsmöglichkeiten als Kinderzimmer oder Büro. Abgerundet wird das Raumangebot durch eine einladende Diele, eine praktische Abstellkammer, ein Badezimmer und ein separates Gäste-WC. Das Mehrfamilienhaus verfügt zudem über einen Aufzug, der vor zwei Jahren umfassend modernisiert wurde, sowie eine Tiefgarage. Ein eigener Tiefgaragenplatz kann auf Wunsch für 50.000 € zusätzlich erworben werden.

Wohnen in Köln-Sürth

Die Immobilie befindet sich in Köln-Sürth. Die hauseigene Infrastruktur des Mehrfamilienhauses bietet Ihnen dabei besonders kurze und bequeme Wege: Die Tiefgarage des Gebäudes verfügt über einen direkten Zugang zu den Wohnungen, sodass Sie jederzeit trockenen Fußes in Ihre Etage gelangen. In Kombination mit dem modernisierten Aufzug und dem umfassenden Hausmeisterservice profitieren Sie an diesem Standort von einer überaus komfortablen und gepflegten Wohnsituation.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende relevante Kennzahlen für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahieren: Das Baujahr des Objekts datiert auf 1974, die Energieeffizienzklasse ist mit D angegeben und die Wohnfläche beträgt gemäß den Daten 92 m² (obwohl im Text von ca. 93 m² die Rede ist, wird der exakte Datenwert für die Kalkulation herangezogen). Ein spezifischer Energieträger wird in der Beschreibung nicht explizit genannt. Da das Baujahr der Immobilie jedoch deutlich vor dem Jahr 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse D einen generellen Modernisierungsrückstand nahelegt, greift hier die Annahme eines Sanierungsbedarfs. Mangels konkreter Sanierungswünsche im Text kommt die Fallback-Logik für eine Vollsanierung zum Tragen. Unter der Annahme von 150 € pro Quadratmeter für einen Altbau ergeben sich bei einer Wohnfläche von 92 m² kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 13.800 € für eine moderne Heizungs- und Klimatechnik. Da die Objektart explizit als Wohnung ausgewiesen ist, muss hierbei zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue zentrale Heizungstechnik oder grundlegende energetische Sanierungen am Gebäude immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich zunächst die grundlegenden Eckdaten extrahieren: Das Baujahr des Objekts datiert auf das Jahr 1974 und die Wohnfläche ist in den Grunddaten mit 92 Quadratmetern angegeben, wenngleich der Beschreibungstext von circa 93 Quadratmetern spricht. Den allgemeinen Zustand des Mehrfamilienhauses kann man als gepflegt beschreiben, was durch einen engagierten Hausmeisterservice für das Gebäude und das Treppenhaus sowie durch einen vor zwei Jahren umfassend modernisierten Aufzug unterstrichen wird. Da der Text jedoch keinerlei konkrete Angaben zu bereits durchgeführten Sanierungen oder zum aktuellen Renovierungszustand innerhalb der Wohnung selbst enthält, muss logisch abgeleitet werden, dass bei einem Baujahr deutlich vor 1990 von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen ist. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierung für die nötige optische Aufwertung der Räumlichkeiten zu geben, habe ich die Kosten für Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung einer marktüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter und basierend auf der formal angegebenen Wohnfläche von 92 Quadratmetern belaufen sich die voraussichtlichen Kosten für diese grundlegenden Renovierungsarbeiten auf insgesamt 4.600 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme exakt ein Badezimmer (Vollbad) sowie ein separates Gäste-WC, welche beide über ein Fenster verfügen. Ein Baujahr wird in dem Text nicht genannt. Da das Mehrfamilienhaus jedoch ausdrücklich als “gepflegt” beschrieben wird und typische Indikatoren für einen Neubaustandard (wie “Neubau”, “Erstbezug” oder “gehoben”) für die Wohnung fehlen – die erwähnte Modernisierung bezieht sich ausschließlich auf den Aufzug –, ist ein gepflegter, aber optisch veralteter Zustand der Sanitäranlagen anzunehmen. Es finden sich auch keine Hinweise auf einen stark renovierungsbedürftigen Zustand. Daher greift hier laut Bedarfs-Check die Einstufung für eine Teilsanierung. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Teilsanierung des Vollbades 7.500 € und für die Teilsanierung des Gäste-WCs 2.000 € an. Insgesamt belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für die Sanitärbereiche bei dieser Immobilie somit auf 9.500 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 92 m² aus dem Baujahr 1974. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und im Text keine durchgeführten Modernisierungen der Fenster (wie etwa eine 3-fach-Verglasung) erwähnt werden, ist laut Bedarfs-Check ein kompletter Austausch erforderlich. Da keine genaue Fensteranzahl im Exposé angegeben ist, wird diese anhand der Wohnfläche geschätzt: Bei einem Fenster pro 10 m² ergeben sich abgerundet 9 Fenster. Für diese kalkuliere ich den Standardpreis von 1.200 € pro Stück (inklusive Montage und Entsorgung), was zu Zwischenkosten von 10.800 € führt. Ein großer Balkon ist zwar vorhanden, da jedoch große Terrassenelemente oder Schiebetüren nicht explizit erwähnt werden, wird der Zugang als Standardelement berechnet. Bezüglich der Haustür gilt bei Eigentumswohnungen die Sonderlogik: Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus sind oft Gemeinschaftseigentum, müssen aber bei einem unsanierten Stand aus dem Jahr 1974 im Zweifel mit 1.500 € für den Austausch angesetzt werden. Die finale Summe für die energetische Sanierung der Fenster und der Wohnungseingangstür beläuft sich somit auf 12.300 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Gemäß der Sanierungslogik gehört die Gebäudehülle zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb etwaige Instandhaltungen oder energetische Sanierungen der Fassade aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im Beschreibungstext weder eine bereits beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, greift die Sonderfall-Regelung hier nicht. Es fallen für den Käufer keine direkten, zusätzlichen Kosten für die Sanierung der Gebäudehülle an. Die finale Summe für die Fassadensanierung beläuft sich daher auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 92 m². Aus der Bestandsaufnahme geht hervor, dass der Grundriss als optimal geschnitten beschrieben wird, weshalb keine strukturellen Grundrissänderungen oder Wanddurchbrüche erforderlich sind. Zudem gibt es in der Objektbeschreibung keine Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden oder Risse im Mauerwerk. Beim Bedarfs-Check fällt jedoch auf, dass das Baujahr 1974 vor der Grenze von 1980 liegt. Auch wenn das Haus als gepflegt beschrieben wird, ist aufgrund des Baujahres bei den strukturellen Bauteilen von einem altersbedingten Sanierungsbedarf auszugehen. Aufgrund des Objekttyps greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Da durch das Baujahr ein Sanierungsbedarf der Substanz indiziert ist, wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt (92 m² * 1.000 €). An dieser Stelle muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass strukturelle Maßnahmen und Arbeiten am Rohbau das Gemeinschaftseigentum betreffen und die finale Entscheidung zur Sanierung stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die kalkulierten Kosten für den Eigenanteil an der Rohbausanierung belaufen sich somit auf 92.000 €.

Dach über dem Kopf

Ausgehend von den übermittelten Daten handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1974. Da das Gebäude vor 1995 errichtet wurde und in der Immobilienbeschreibung keine Hinweise auf eine bereits erfolgte Dachsanierung, eine vorhandene Dämmung oder neuere Eindeckungen zu finden sind, ist gemäß der Beurteilungskriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, veranschlage ich für die anteiligen Kosten pauschal 5.000 €. Bitte beachten Sie zwingend, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört und die finale Entscheidung zur Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher im Vorfeld unbedingt geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft bestehen, um derartige Maßnahmen ohne hohe Sonderumlagen für den einzelnen Eigentümer decken zu können.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus, womit die Betrachtung für eine Wohneinheit erfolgt. Das Baujahr 1974 liegt deutlich vor 1985, was nach dem Bedarfs-Check grundsätzlich bedeutet, dass das Rohrsystem das Ende seiner Lebensdauer erreicht hat und eine Vollsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen erforderlich ist. Hinweise auf das Rohrmaterial oder bereits erfolgte Strangsanierungen sind im Text nicht vorhanden. Hier greift nun zwingend die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Grundleitungen und Steigestränge gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Erneuerung dieser Leitungen wird erfahrungsgemäß von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der angesparten Instandhaltungsrücklage bezahlt. Da in der Beschreibung weder explizit darauf hingewiesen wird, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch eine bereits beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus samt Sonderumlage erwähnt wird, werden dem Käufer hierfür keine direkten Kosten zugerechnet. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen beträgt somit 0 €.