Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Historisches Wohnambiente im Grünen: Renovierte Eigentumswohnung auf dem Engelsdorfer Hof

Entdecken Sie diese schöne, kleine Eigentumswohnung auf einem denkmalgeschützten Vierkanthof. Die historische Wohnanlage wurde in den Jahren von ca. 1993 bis 1995 saniert und umgewandelt. Die angebotene Single-Wohnung wurde im Jahre 2023 renoviert und bietet eine Wohnfläche von ca. 38,20 Quadratmetern. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 350 EUR. Aufgrund des bestehenden Denkmalschutzes ist für diese Immobilie kein Energieausweis vorhanden. Ein Besichtigungstermin kann gerne über unser Büro abgestimmt werden.

Durchdachte Raumaufteilung der 1-Zimmer-Wohnung

Die Ausstattung dieser Wohnung ist optimal auf die Bedürfnisse eines Single-Haushaltes zugeschnitten. Im Zentrum des Grundrisses steht der kombinierte Wohn- und Schlafbereich, welcher über einen eigenen Balkon verfügt. Zusätzlich bietet die Immobilie ein Bad sowie eine praktische Abstellkammer. Vervollständigt wird das Angebot durch einen Tiefgaragenstellplatz, der zur Wohnung gehört.

Reizvolle Umgebung im Kölner Süden

Die Immobilie befindet sich auf dem Engelsdorfer Hof im Stadtteil Köln-Meschenich. Dieser Standort im Süden von Köln zeichnet sich besonders durch seine landschaftlichen Vorzüge aus. Die gesamte Wohnanlage liegt äußerst reizvoll eingebettet im Grünen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich folgende Analyse für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik. Obwohl die Wohnung im Jahr 2023 oberflächlich renoviert wurde, fand die eigentliche Kernsanierung beziehungsweise Umwandlung des denkmalgeschützten Gebäudes in den Jahren 1993 bis 1995 statt. Da dieses maßgebliche Baujahr für die Haustechnik deutlich vor dem Jahr 2005 liegt und aufgrund des Denkmalschutzes weder eine Energieeffizienzklasse noch Details zum aktuellen Energieträger vorliegen, muss grundlegend von einem Sanierungsbedarf der Anlage ausgegangen werden. Konkrete Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen werden im Text nicht geäußert, weshalb die pauschale Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau greift, um moderne Heiztechnik (wie etwa eine Wärmepumpe) abzubilden. Bei einem Ansatz von 150 Euro pro Quadratmeter und einer zugrunde gelegten Wohnfläche von 38 Quadratmetern belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten auf insgesamt 5.700 Euro. Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, ist abschließend jedoch zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition und Modernisierung der Haustechnik nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern stets bei der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich folgende Kerndaten extrahieren: Obwohl das ursprüngliche Baujahr in den Metadaten technisch mit 0 angegeben ist, weist der Hinweis auf den Denkmalschutz auf ein historisches Gebäude hin, welches in den Jahren 1993 bis 1995 umfassend saniert und umgewandelt wurde. Die Wohnfläche beläuft sich laut Exposé auf 38,20 Quadratmeter. Der Zustand der Immobilie ist als sehr gepflegt einzustufen, da explizit erwähnt wird, dass die Single-Wohnung erst im Jahr 2023 renoviert wurde. Logischerweise ist aufgrund dieser kürzlich durchgeführten Maßnahmen aktuell von keinem zwingenden oder hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Sollten Sie als neuer Eigentümer bei Einzug dennoch den Wunsch nach einer individuellen optischen Auffrischung haben, lassen sich die anfallenden Kosten wie folgt kalkulieren: Unter Anwendung einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für grundlegende Boden- und Malerarbeiten bei der vorhandenen Fläche von 38,20 Quadratmetern voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 1.910 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung verfügt die 1-Zimmer-Wohnung über ein Vollbad (in der Ausstattung als “Bad” aufgeführt). Ein separates Gäste-WC wird nicht erwähnt und ist bei einer Single-Wohnung mit ca. 38,20 m² Wohnfläche auch baulich nicht anzunehmen. Aus dem Text geht eindeutig hervor, dass die Wohnung im Jahr 2023 renoviert wurde. Gemäß den festgelegten Kalkulationsregeln (Baujahr bzw. Renovierung > 2015) ist das Badezimmer somit als bereits modernisiert einzustufen, wodurch aktuell kein Sanierungsbedarf besteht. Die kalkulierten Renovierungskosten für Badezimmer und WCs belaufen sich daher auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 38 m². Da die genaue Fensteranzahl im Text nicht angegeben ist, wird diese gemäß der Vorgabe (ein Fenster pro 10 m² Wohnfläche) auf 4 Fenster geschätzt. Obwohl die Wohnung im Jahr 2023 renoviert wurde, erfolgte die grundlegende Sanierung und Umwandlung des Gebäudes bereits in den Jahren 1993 bis 1995. Da dieses Datum deutlich vor 2005 liegt und keine expliziten Begriffe wie “Fenster neu”, “3-fach-Verglasung” oder “energetisch saniert” fallen, ist von einem Austauschbedarf der alten Fenster auszugehen. Für die 4 Fenster ergeben sich nach der Standardkalkulation Kosten in Höhe von 4.800 € (4 x 1.200 €). Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird die Wohnungseingangstür im Zweifel mit 1.500 € angesetzt. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Tür beläuft sich somit auf 6.300 €.

Alles nur Fassade?

Bei diesem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Instandhaltungsmaßnahmen aus der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da in der vorliegenden Objektbeschreibung weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, fallen für Sie als Käufer keine direkten Kosten für die Gebäudehülle an. Die finale Summe der Sanierungskosten beläuft sich somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 38 m². Die Bestandsaufnahme der Objektbeschreibung ergibt keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel wie Feuchtigkeit, Risse im Mauerwerk oder einen zwingenden Bedarf an Grundrissänderungen für diese 1-Zimmer-Wohnung. Obwohl sich die Wohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude befindet, geht aus der Beschreibung klar hervor, dass das Objekt erst im Jahr 2023 renoviert wurde und bereits in den 90er Jahren eine umfassende Sanierung beziehungsweise Umwandlung stattfand. Gemäß dem Bedarfs-Check liegt somit aufgrund der kürzlich durchgeführten Renovierung und der fehlenden Indikatoren für bauliche Mängel aktuell kein Sanierungsbedarf für den Rohbau oder strukturelle Maßnahmen vor. Die Sonderlogik für Eigentumswohnungen besagt, dass nur dann ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert wird, wenn tatsächlich ein Sanierungsbedarf besteht. In einem solchen Fall müsste zudem ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung zur Durchführung von Sanierungen am Gemeinschaftseigentum stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Da die Wohnung jedoch frisch renoviert ist und kein struktureller Handlungsbedarf identifiziert werden konnte, entfallen sämtliche Kostenpunkte für Rohbau und Baumaßnahmen. Die finale Summe beträgt somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung der Immobilie ergibt sich folgende Kalkulation für die Dachsanierung: Da es sich bei der Objektart um eine Eigentumswohnung handelt und aufgrund des Alters der letzten Gebäudesanierung (1993-1995) gemäß den Vorgaben ein potenzieller Sanierungsbedarf für das Dach des Hofes anzunehmen ist, werden für Ihren Anteil pauschal **5.000 €** veranschlagt. Bitte beachten Sie zwingend: Die Entscheidung zu einer Dachsanierung liegt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es sollte vor dem Kauf unbedingt über die Hausverwaltung geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen für derartige Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bestehen. Zudem könnte der bestehende Denkmalschutz des Vierkanthofes zukünftige Arbeiten am Dach (z. B. Eindeckung und Dämmung) verteuern oder reglementieren.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW / 1 Wohneinheit). Ein exaktes ursprüngliches Baujahr wird nicht genannt (0), jedoch handelt es sich um einen denkmalgeschützten Hof, der in den Jahren 1993 bis 1995 umgewandelt und saniert wurde. Zusätzlich fand im Jahr 2023 eine Renovierung der Wohnung statt. Spezifische Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial wie Bleileitungen oder Kupfer sind im Text nicht zu finden. Für die Bewertung der Sanitär- und Leitungskosten greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Grundleitungen und Steigestrenge (Fallleitungen) zählen rechtlich zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungen an diesen Strängen werden grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage getragen. Da in der Beschreibung weder explizit erwähnt wird, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch eine beschlossene Leitungs-Sanierung inklusive Sonderumlage im Haus vorliegt, ergibt sich für den Käufer kein direkter finanzieller Handlungsbedarf. Die finale Summe für die Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen beträgt somit 0 €.