Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohntraum am Rhein: Attraktive Eigentumswohnung in begehrter Kölner Lage

Diese attraktive und gepflegte Eigentumswohnung befindet sich in einem ruhigen 8-Familienhaus in den begehrten Kölner Lagen Rodenkirchen und Sürth. Mit einer Wohnfläche von ca. 77,50 Quadratmetern bietet das ab sofort freie Objekt ein durchdachtes Raumkonzept, das ein großzügiges und wohnliches Ambiente schafft und sich ideal für Familien, Paare oder Singles eignet. Ein herausragendes Highlight dieser Immobilie ist die unmittelbare Nähe zum Wasser: Nach nur 300 Metern erreichen Sie das malerische Rheinufer. Das dazugehörige Grundstück umfasst zudem eine Fläche von ca. 150 Quadratmetern.

Komfortables Raumkonzept und vielseitige Ausstattung

Die Wohnung ist stufenfrei und bequem über einen Aufzug erreichbar und teilt sich in drei helle, vielseitig nutzbare Zimmer auf. Vom Wohnzimmer aus betreten Sie den Balkon, der einen schönen Blick ins Grüne freigibt und zum Entspannen im Freien einlädt. Zur Ausstattung der Wohnung gehören eine vorhandene Einbauküche, praktische Einbauschränke, ein helles Wannenbad sowie ein separates, helles Gäste-WC für zusätzlichen Komfort. Der Zustand des Objekts ist gepflegt, als renovierungsbedürftige Immobilie bietet sie Ihnen jedoch gleichzeitig die wunderbare Möglichkeit, eigene Gestaltungswünsche umzusetzen. Für ausreichend Stauraum sorgen ein eigener heller Kellerraum, ein Waschkeller mit Münzgeräten sowie ein Fahrradkeller. Ihr Fahrzeug können Sie sicher und bequem auf einem Tiefgaragen-Stellplatz parken, der für 14.900,00 Euro miterworben werden kann. Die Beheizung des Hauses erfolgt über Fernwärme und Gas, der Endenergiebedarf liegt laut Energiebedarfsausweis bei 189 kWh(m²*a).

Perfekte Infrastruktur und idyllische Naherholung

Die Lage der Immobilie besticht durch eine überaus harmonische Mischung aus ruhigem Wohnen, grünen Oasen und einer lebendigen Infrastruktur. Alles, was Sie für ein angenehmes Leben benötigen, befindet sich in der Nähe: Eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés prägen das Viertel. Die unmittelbare Umgebung mit umliegenden Parks und dem nahen Rhein eröffnet Ihnen zudem zahlreiche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten direkt vor der Haustür. Darüber hinaus profitieren Sie von einer exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an die Autobahnen. Dadurch sind die Kölner Innenstadt und angrenzende Stadtteile jederzeit schnell und unkompliziert erreichbar, was diesen Ort zu einem besonders lebenswerten Lebensmittelpunkt macht.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung sowie der strukturierten Daten konnten folgende relevante Parameter für die Beurteilung der Heizungs- und Klimatechnik extrahiert werden: Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1974, weist die Energieeffizienzklasse F auf, wird laut den Angaben mit Fernwärme sowie Gas beheizt und verfügt über eine Wohnfläche von 78 Quadratmetern (im Text als ca. 77,50 m² angegeben, für die Berechnung wird der explizite Wert von 78 m² herangezogen). Aufgrund des Baujahrs, das deutlich vor 2005 liegt, sowie der Nennung von Gas als wesentlichem Energieträger, ist gemäß der Kalkulationslogik zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Da das Exposé den Zustand zwar als renovierungsbedürftig beschreibt, aber keine konkreten Wünsche bezüglich der Klimatechnik äußert, greift hier die Pauschale für eine Vollsanierung, die eine Umrüstung auf moderne Technik wie beispielsweise eine Wärmepumpe umfasst. Bei dem festgelegten Satz von 150 Euro pro Quadratmeter für einen Altbau mit Gas-Komponente ergeben sich bei einer Fläche von 78 Quadratmetern kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 11.700 Euro. Da es sich bei dem bewerteten Objekt um eine Eigentumswohnung innerhalb eines 8-Familienhauses handelt, ist abschließend unbedingt darauf hinzuweisen, dass die Entscheidung zu einer derartigen Investition in die zentrale Heizungs- und Gebäudetechnik nicht vom einzelnen Wohnungseigentümer allein getroffen werden kann, sondern stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der übermittelten Daten zu der Eigentumswohnung lassen sich die wichtigsten Eckdaten klar extrahieren: Das Baujahr der Immobilie ist 1974 und die Wohnfläche wird im Text mit ca. 77,50 Quadratmetern sowie in den abschließenden Daten mit 78 Quadratmetern beziffert. Hinsichtlich der Zustandsbeschreibung liefert das Exposé zwei Nuancen; während der allgemeine Objektzustand als “gepflegt” eingestuft wird, findet sich in der Ausstattungsliste der ausdrückliche Hinweis, dass die Wohnung “renovierungsbedürftig” ist. Dieser Bedarf bestätigt sich auch durch die logische Ableitung aus dem Baujahr 1974: Da in der Beschreibung keinerlei kürzlich durchgeführte Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erwähnt werden, ist bei einer Immobilie aus diesem Jahrzehnt grundsätzlich von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierungshilfe zu geben, habe ich die überschlägigen Kosten für anfallende Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Da im Text keine spezifischen Preise genannt werden, kommt hierbei eine branchenübliche Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter zum Tragen. Auf Basis der angegebenen Wohnfläche von 78 Quadratmetern ergeben sich somit berechnete Gesamtkosten in Höhe von 3.900 Euro, die Sie für diese grundlegenden optischen Instandsetzungsarbeiten fest einplanen sollten.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine **Einbauküche** vorhanden. Diese wird im Text ausdrücklich unter der Rubrik “Ausstattung” aufgelistet. Daher müssen keine voraussichtlichen Investitionskosten für eine neue Einbauküche kalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten habe ich die Immobilienbeschreibung hinsichtlich der Renovierungskosten für Badezimmer und WCs analysiert. Aus der Bestandsaufnahme geht eindeutig hervor, dass die Wohnung über ein Vollbad (Wannenbad) sowie ein separates Gäste-WC verfügt. Obwohl im Text kein exaktes Baujahr genannt wird, fällt in der Auflistung der Ausstattung explizit der Begriff “renovierungsbedürftig”. Gemäß den festgelegten Kriterien für den Bedarfs-Check macht dieses Schlüsselwort eine Vollsanierung der Sanitäranlagen erforderlich. Nach der angewandten Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung des Badezimmers 15.000 € und für die Vollsanierung des Gäste-WCs 4.000 € an. Daraus ergibt sich in der Summe für die Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC ein Betrag von 19.000 €.

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