Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Wohnen über dem Rhein – Ihr neues Zuhause mit Traumausblick

Freuen Sie sich auf ein exklusives Wohnerlebnis in direkter Rheinlage. Diese großzügige Wohnung befindet sich im dritten Obergeschoss und ist über einen Aufzug äußerst komfortabel zu erreichen. Die Immobilie wurde im Jahr 2020 umfassend sowie stilvoll saniert und besticht durch eine absolut hochwertige Ausstattung. Bereits der lichte Eingangsbereich empfängt Sie mit einem unvergleichlichen Blick auf das schimmernde Wasser des Rheins. Überzeugen Sie sich selbst von den Vorzügen dieser besonderen Immobilie und vereinbaren Sie Ihren persönlichen Besichtigungstermin.

Großzügige Raumaufteilung und luxuriöse Ausstattung

Ein großzügiger Wohnbereich mit offener Küche und Essbereich vermittelt sofort ein luftiges und elegantes Gefühl. Durch die bodentiefen Fenster strömt reichlich Tageslicht in die Räumlichkeiten. Die integrierte, neuwertige Einbauküche lässt keine Wünsche offen und bietet alles, was das Herz begehrt. Höchsten Wohlfühlkomfort gewährt das Schlafzimmer, das über eine begehbare Ankleide, Zugang zu einer überdachten Loggia sowie ein gegenüberliegendes luxuriöses Bad mit separatem WC verfügt. Ein weiteres großzügiges Zimmer bietet Platz für Ihre individuellen Bedürfnisse und ist mit einem modernen Tageslicht-Bad en Suite ausgestattet. Ein besonderes Highlight der Wohnung ist die ca. 68 m² große, umlaufende Terrasse, die von allen Zimmern aus begehbar ist. Abgerundet wird dieses Angebot durch zwei große Kellerräume sowie eine eigene Garage in der hauseigenen Tiefgarage.

Traumhafte Südausrichtung in direkter Rheinlage

Die Immobilie profitiert von einer optimalen, nach Süden ausgerichteten Lage direkt am Rhein. Sowohl aus dem Wohnbereich als auch aus dem Schlafzimmer genießen Sie einen uneingeschränkten, atemberaubenden Ausblick. Die weitläufige Terrasse lädt zum Entspannen und Träumen ein und bietet Ihnen einen unverwechselbaren Blick auf den Rhein, die idyllischen Auen und bis hin zum Siebengebirge.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten wurden zunächst die relevanten Kennzahlen extrahiert: Das Baujahr der Immobilie ist 1982, die Wohnfläche beträgt 170 Quadratmeter und das Objekt weist die Energieeffizienzklasse D auf. Ein spezifischer Energieträger wird weder im Text noch in den Daten genannt. Für den Bedarfs-Check bedeutet dies: Obwohl die Wohnung laut Beschreibung im Jahr 2020 umfassend und stilvoll saniert wurde, liegt das Baujahr des Gebäudes (1982) deutlich vor 2005. In Kombination mit der Energieeffizienzklasse D ist gemäß der vorgegebenen Logik zwingend von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Da der Text keine konkreten Sanierungswünsche für die Anlagentechnik enthält, greift die pauschale Kalkulationslogik. Aufgrund des Alters des Gebäudes wird der Satz für eine Vollsanierung (Altbau) inklusive moderner Technik wie einer Wärmepumpe angesetzt. Bei einer Wohnfläche von 170 m² und einem Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die berechneten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik somit auf insgesamt 25.500 Euro. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Wohnung handelt, ist abschließend wichtig zu erwähnen, dass die Entscheidung zur Investition in das Heizsystem nicht allein beim Eigentümer, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Daten ergibt, dass die exklusive Immobilie am Rhein im Jahr 1982 erbaut wurde und über eine großzügige Wohnfläche von 170 Quadratmetern verfügt. Aus der Beschreibung geht deutlich hervor, dass sich die Wohnung in einem exzellenten Zustand befindet, da sie im Jahr 2020 umfassend sowie stilvoll saniert wurde und mit einer hochwertigen Ausstattung, luxuriösen Bädern sowie einer neuwertigen Einbauküche punktet. Obwohl das Baujahr vor 1990 liegt, ist der Renovierungsbedarf aufgrund dieser kürzlich durchgeführten, vollumfänglichen Sanierungsmaßnahmen als äußerst gering einzustufen. Dennoch fallen bei einem Bezug erfahrungsgemäß zumindest individuelle optische Anpassungen an. Da im Text keine spezifischen Kosten für Renovierungsarbeiten genannt werden, wurde für die Kalkulation der Boden- und Malerarbeiten die Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter herangezogen. Basierend auf der Wohnfläche von 170 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 8.500 Euro für diese grundlegenden Handwerksleistungen.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Es wird explizit eine **„neuwertige Einbauküche mit großzügigem Essbereich“** erwähnt. Daher fallen voraussichtlich keine weiteren Investitionskosten für die Neuanschaffung einer Küche an. Eine Berechnung der Kosten erübrigt sich somit.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Bestandsaufnahme der übermittelten Daten und der Beschreibung verfügt die Immobilie über 2 Vollbäder (ein Masterbad und ein Bad en Suite) sowie 1 separates WC. Bei der Durchführung des Bedarfs-Checks wird deutlich, dass die Wohnung laut Text im Jahr 2020 umfassend und stilvoll saniert wurde. Zudem fallen Begriffe, die auf einen sehr hohen und aktuellen Standard hindeuten, wie beispielsweise “hochwertig ausgestattet”, “luxuriös” und “modern”. Gemäß den vorgegebenen Kalkulationsregeln fallen bei einer Sanierung nach dem Jahr 2015 und einem solch gehobenen Zustand keine weiteren Modernisierungskosten an. Die kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und das WC belaufen sich für diese Immobilie somit auf 0 €.

Fenster und Türen

**0 €** Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 170 m². Nach der Faustregel (ein Fenster pro 10 m²) ergibt sich daraus ein geschätzter Bestand von 17 Fenstern. Aus dem Text geht zudem hervor, dass die Wohnung über bodentiefe Fenster sowie eine von allen Zimmern aus begehbare, umlaufende Terrasse verfügt, was in einer regulären Kalkulation den Ansatz von teureren Terrassenelementen erfordern würde. Obwohl das ursprüngliche Baujahr des Hauses 1982 ist, wird im Beschreibungstext explizit darauf hingewiesen, dass die Immobilie im Jahr 2020 umfassend und stilvoll saniert wurde. Gemäß der Bewertungslogik für den Bedarfs-Check ist bei Objekten, die kürzlich umfassend saniert wurden, kein Austausch der Bauelemente notwendig. Es ist davon auszugehen, dass im Zuge dieser hochwertigen Modernisierung im Jahr 2020 auch die Fenster und die Wohnungseingangstür auf einen modernen, energieeffizienten Stand gebracht wurden. Daher besteht aktuell kein Handlungsbedarf und die voraussichtlichen Kosten für die Sanierung von Fenstern und Türen belaufen sich auf null Euro.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem vorliegenden Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Die Fassade ist zwingend Gemeinschaftseigentum und eventuelle Sanierungen werden aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Da im Exposé weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt werden, fallen für den Käufer keine direkten Sanierungskosten an. Die finale Summe lautet somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung habe ich die Bestandsaufnahme und die Kalkulation für den Rohbau sowie strukturelle Baumaßnahmen durchgeführt. **Bestandsaufnahme und Bedarfs-Check:** Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer großzügigen Wohnfläche von 170 m². Obwohl das ursprüngliche Baujahr 1982 ist und somit rein rechnerisch in eine ältere Baualtersklasse fällt, geht aus der Objektbeschreibung explizit hervor, dass die Wohnung im Jahr 2020 „umfassend und stilvoll saniert“ wurde. Der Grundriss ist bereits modern und offen gestaltet (z. B. offene Küche im großzügigen Wohnbereich), weshalb keine strukturellen Optimierungen, Wanddurchbrüche oder Grundrissänderungen erforderlich sind. Ebenso finden sich im Text keinerlei Hinweise auf Mängel wie einen feuchten Keller, Risse im Mauerwerk oder einen Sanierungsstau. **Kalkulations-Logik:** Gemäß den festgelegten Parametern fallen für Immobilien, die bereits umfassend oder kernsaniert wurden und sich in einem top gepflegten Zustand ohne Handlungsbedarf befinden, keine weiteren Kosten für den Rohbau an. Da hier kein Sanierungsbedarf besteht, entfällt auch die Sonderlogik zur Berechnung eines voraussichtlichen Eigenanteils bei einer Eigentumswohnung, und es muss keine Maßnahme über die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen werden. **Fazit:** Die Immobilie erfordert keinerlei strukturelle Baumaßnahmen oder Rohbauarbeiten. Die finale Summe für die Sanierungskosten beträgt: **0 €**

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilienbeschreibung handelt es sich um eine Wohnung mit einer großzügigen Wohnfläche von 170 m². Obwohl die Wohnung selbst im Jahr 2020 umfassend und stilvoll saniert wurde, lassen sich aus dem Text keine Angaben zu einer bereits erfolgten Sanierung des Daches oder der obersten Geschossdecke entnehmen. Da das Baujahr des Gebäudes 1982 ist und somit vor der Grenze von 1995 liegt, ist gemäß der Beurteilungskriterien grundsätzlich von einem Vollsanierungsbedarf der Dachkonstruktion hinsichtlich Eindeckung und Dämmung auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt und ein Sanierungsbedarf am Dach (Gemeinschaftseigentum) vorliegt, werden die zu erwartenden Kosten für Sie als potenziellen Käufer pauschal mit 5.000 € veranschlagt. Bitte beachten Sie hierbei unbedingt, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher vorab detailliert geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG-Kasse bestehen, um solche anstehenden Maßnahmen am Dach ohne große Sonderumlagen decken zu können.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (1 Wohneinheit) aus dem Baujahr 1982. Konkrete Angaben zum ursprünglichen Rohrmaterial sind im Text nicht enthalten. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Steige- und Fallleitungen sowie Grundleitungen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Eine eventuelle Sanierung der Hauptstränge würde von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage getragen werden. Hinweise auf eine bereits beschlossene Sonderumlage für Leitungsarbeiten im Gebäude finden sich in der Beschreibung nicht. Zwar fällt das Baujahr der Immobilie (1982) eigentlich in die Kategorie für eine Vollsanierung, jedoch wird im Text explizit erwähnt, dass die Wohnung im Jahr 2020 “umfassend und stilvoll saniert” wurde. Da hierbei auch luxuriöse Badezimmer und eine neuwertige Küche installiert wurden, ist zwingend davon auszugehen, dass die Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum, ab Abzweig) im Zuge dieser Arbeiten bereits erneuert wurden. Es liegt somit kein Sanierungsstau in der Wohnung vor. Es besteht kein Handlungsbedarf. Die kalkulierten Kosten für die Erneuerung der Sanitärrohre betragen 0.