Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Frisch renoviertes Wohnglück: Helle 3-Zimmer-Wohnung mit großem Balkon

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause! In einem sehr gepflegten 8-Parteien-Wohnhaus mit einer massiven Vollklinkerfassade aus dem Jahre 1962 erwartet Sie im 3. Obergeschoss diese attraktive Immobilie. Die Wohnung wurde vom Eigentümer komplett renoviert und präsentiert sich Ihnen in einem hervorragenden, bezugsfertigen Zustand, der sofort zum Wohlfühlen einlädt.

Durchdachte Raumaufteilung und ansprechende Ausstattung

Diese komplett renovierte Immobilie besticht durch ihre besonders schöne Aufteilung und wunderbar helle Räume. Aufgeteilt in drei Zimmer bietet sie ausreichend Platz für Ihre Wohnideen. Zur Ausstattung gehören zudem eine praktische, separate Küche sowie ein Badezimmer, das als Tageslicht-Duschbad ausgeführt ist. Ein besonderes Highlight dieser Wohnung ist der angenehm große Balkon, der eine hervorragende Erweiterung des Wohnraums darstellt.

Ausrichtung und Wohnumfeld

Mit lediglich acht Parteien bietet das Gebäude eine überschaubare Hausgemeinschaft in einem gepflegten Gesamtzustand. Ihr direkter Bezug nach draußen ist der nach vorne raus gelegene Balkon. Durch seine angenehme Größe bietet er Ihnen einen idealen Rückzugsort, der nach einem langen Tag zum Entspannen an der frischen Luft einlädt.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der spezifischen Daten lassen sich folgende Informationen extrahieren: Das Baujahr des Gebäudes ist 1962, die Wohnfläche beträgt 80 Quadratmeter und das Objekt ist in die Energieeffizienzklasse E eingestuft. Ein konkreter Energieträger wird in den Angaben nicht explizit genannt. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse E auf einen entsprechenden Nachholbedarf hinweist, ist gemäß den Vorgaben zwingend von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Unter Anwendung der Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau wird eine Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt, da keine konkreten Sanierungswünsche im Text formuliert sind, die Technik aber auf einen modernen Stand (z.B. Wärmepumpe) gebracht werden sollte. Bei einer Wohnfläche von 80 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 12.000 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt, ist zudem zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in die zentrale Heizungs- und Klimatechnik nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass das Wohnhaus im Jahr 1962 errichtet wurde und die angebotene Wohnung über eine Wohnfläche von 80 Quadratmetern verfügt. Hinsichtlich des Zustands wird das Gebäude allgemein als gepflegt beschrieben, während die Wohnung selbst laut Exposé vom Eigentümer bereits komplett renoviert wurde. Da somit konkrete Angaben zu einer erfolgten Modernisierung vorliegen, greift die logische Ableitung eines hohen Renovierungsbedarfs aufgrund des älteren Baujahres hier nicht, da sich die Immobilie bereits in einem sehr guten, bezugsfertigen Zustand befindet. Dennoch wurde plangemäß eine Kalkulation für grundlegende Boden- und Malerarbeiten durchgeführt. Unter Anwendung der Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die fiktiven Kosten für diese Arbeiten bei der vorliegenden Wohnfläche von 80 Quadratmetern auf insgesamt 4.000 Euro, was als Orientierungswert für eventuelle zukünftige oder individuelle optische Anpassungen dienen kann.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Sanitäranlagen: Laut der Bestandsaufnahme verfügt die Wohnung über genau ein Vollbad, welches als Tageslicht-Duschbad beschrieben wird. Ein separates Gäste-WC ist den Angaben zufolge nicht vorhanden. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr des Hauses (1962) zwar grundsätzlich ein Indikator für eine Vollsanierung, jedoch enthält die Beschreibung den entscheidenden Hinweis, dass die Wohnung vom Eigentümer bereits “komplett renoviert” wurde. Dieser Begriff ist gleichzusetzen mit dem Zustand “modernisiert”. Gemäß den festgelegten Regeln entfällt somit der Sanierungsbedarf für das Badezimmer, da die Räumlichkeiten bereits aufgewertet wurden. Die kalkulierten Renovierungskosten für Badezimmer und WCs belaufen sich für diese Immobilie somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 80 m². Da die exakte Anzahl der Fenster nicht im Text genannt wird, schätze ich den Bestand gemäß der Vorgabe auf 8 Fenster (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche). Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1962. Zwar wird die Wohnung als vom Eigentümer “komplett renoviert” und das Gebäude als “gepflegt” beschrieben, jedoch fehlen explizite Schlüsselwörter für bereits modernisierte Bauelemente wie “Fenster neu”, “energetisch saniert” oder “3-fach-Verglasung”. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt, stufe ich den Austausch der Fenster als erforderlich ein. Die Kosten für die 8 Standardfenster betragen 9.600 € (8 Stück à 1.200 €). Da für den erwähnten Balkon keine speziellen Terrassenelemente oder Schiebetüren explizit genannt werden, bleibt es bei dem Standardmaß. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen sind Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus oft Gemeinschaftseigentum; um jedoch alle Eventualitäten abzudecken, wird die Tür im Zweifel mit 1.500 € in die Kalkulation aufgenommen. Die finale Summe beläuft sich somit auf 11.100 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem analysierten Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem 8-Parteien-Wohnhaus. Da die Fassade bei Mehrfamilienhäusern zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, werden etwaige Sanierungsarbeiten regulär aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Eine Sonderumlage für eine anstehende oder beschlossene Fassadensanierung wird im Exposé nicht erwähnt. Darüber hinaus verfügt das 1962 erbaute Gebäude über eine Vollklinkerfassade, die sich explizit in einem gepflegten Zustand befindet, wodurch auch technisch kein akuter Handlungsbedarf für Dämm- oder Putzarbeiten besteht. Die ermittelten Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich daher auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrparteienhaus mit einer Wohnfläche von 80 m². Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung ergibt, dass die Wohnung vom Eigentümer bereits komplett renoviert wurde und eine schöne Aufteilung aufweist; es gibt demnach keine Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden, Risse, kleinteilige Zimmer oder notwendige Grundrissänderungen. Da das Baujahr 1962 jedoch deutlich vor 1980 liegt und eine reine Renovierung der Innenräume keine Kernsanierung des Rohbaus oder der grundlegenden Gebäudesubstanz darstellt, greift beim Bedarfs-Check die Regelung für einen potenziellen Sanierungsbedarf am Gebäude (z. B. für mittelfristig anstehende Strangsanierungen, Dach oder Leitungen des Gemeinschaftseigentums). Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen wird in diesem Fall ein voraussichtlicher Eigenanteil für strukturelle Instandhaltungen in Höhe von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert. Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Entscheidung zur Sanierung der Bausubstanz nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beläuft sich auf 80.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1962. Da das Baujahr vor 1995 liegt und im Beschreibungstext keine bereits durchgeführte Dachsanierung erwähnt wird, ist von einem Sanierungsbedarf hinsichtlich der Dacheindeckung und Dämmung auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, setze ich für die Dachsanierung pauschal 5.000 € als potenziellen Kostenanteil an. Bitte beachten Sie zwingend, dass die Entscheidung zur Dachsanierung nicht bei Ihnen allein, sondern bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher im Vorfeld dringend über die Hausverwaltung geprüft werden, inwiefern für das Gebäude ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um eine solche Maßnahme künftig aus dem Gemeinschaftstopf finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Die Bestandsaufnahme für diese Immobilie ergibt eine Wohneinheit, da es sich um eine spezifische Eigentumswohnung (ETW) in einem 8-Parteien-Haus handelt. Das Baujahr des Gebäudes ist 1962. Detaillierte Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial (wie etwa Blei, Kupfer oder verzinkter Stahl) sind dem Text nicht zu entnehmen. Beim Bedarfs-Check zeigt sich: Da das Baujahr 1962 deutlich vor 1985 liegt, ist für das Gebäude grundsätzlich eine Vollsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen erforderlich. Die Wohnung wird zwar als “komplett renoviert” beschrieben, jedoch fallen keine expliziten Begriffe wie “kernsaniert”, “Leitungen neu” oder “Rohre erneuert”, die einen Sanierungsbedarf komplett ausschließen würden. Bei der Kalkulation greift hier zwingend die Sonderlogik für Eigentumswohnungen. Die grundlegenden Steigestränge und Abwasser-Grundleitungen zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine solche Strangsanierung trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage, weshalb diese Kosten für den Käufer zunächst mit 0 € angesetzt werden. Da im Text weder eine beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus (Sonderumlage) erwähnt wird, noch explizit darauf hingewiesen wird, dass die Sondereigentums-Leitungen innerhalb der renovierten Wohnung veraltet sind, fallen nach den vorgegebenen Regeln keine weiteren Pauschalen an. Die finale Summe liegt somit bei 0.