Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohnen am Rhein: Attraktive Zweizimmerwohnung mit Süd-Loggia im Kölner Süden

Entdecken Sie Ihr neues Zuhause in Köln! Diese gepflegte Zweizimmerwohnung eignet sich ideal für Paare oder Singles und besticht durch ihre unmittelbare Nähe zum Rheinufer, welches nur zwei Gehminuten entfernt liegt. Da die Immobilie derzeit vom Eigentümer selbst bewohnt wird, steht einer Eigennutzung nach dem Kauf nichts im Wege; die Übergabe kann nach Absprache erfolgen. Ein besonderes Highlight ist die große Süd-Loggia, die zu entspannten Stunden im Freien einlädt. Zusätzlich stehen den Bewohnern die gepflegten Grünflächen vor dem Haus zur Verfügung. Der Energieverbrauchskennwert des mit Erdgas beheizten Objekts liegt bei 70 kWh/(m²*a), wobei der Energieverbrauch für Warmwasser bereits enthalten ist. Beim Erwerb fällt eine Käuferprovision in Höhe von 2,38 Prozent inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer an.

Durchdachter Grundriss und gepflegte Ausstattungsdetails

Die ideal geschnittene Wohnung bietet ein großes Wohn- und Esszimmer, das den Lebensmittelpunkt bildet. Das Schlafzimmer verfügt über ausreichend Platz für ein großes Doppelbett und einen großen Kleiderschrank. Die im Kaufpreis bereits enthaltene, gepflegte Nobilia-Einbauküche lässt keine Wünsche offen. Das Wannenbad ist mit einem Fenster sowie einem praktischen Waschmaschinenanschluss ausgestattet. Für Ihre Gäste steht zudem ein separates Gäste-WC mit Fenster zur Verfügung. In den Wohnräumen sind ansprechende Parkett- und Laminatböden verlegt, und die Fenster sind mit Rollläden versehen. Abgerundet wird das großzügige Raumangebot durch einen großen Keller, der zum Sondereigentum gehört. Für Ihr Fahrzeug gibt es zudem eine Stellplatznutzung für einen Außenstellplatz hinter dem Haus, für den ein Sondernutzungsrecht besteht.

Beliebte Lage in Köln-Sürth mit hervorragender Infrastruktur

Die Immobilie befindet sich in Sürth, einem äußerst beliebten Wohnort im Kölner Süden. Die Lage zeichnet sich besonders durch ihre Nähe zum Rhein aus, der von der Wohnung aus nur einen Steinwurf entfernt ist. Sürth ist ein autarker Stadtteil und bietet eine umfassende Infrastruktur für den täglichen Bedarf. So befindet sich direkt um die Ecke ein Penny-Markt, der Ihnen bequeme Einkaufsmöglichkeiten bis 22 Uhr bietet. Darüber hinaus profitieren Sie von einer sehr guten Verkehrsanbindung: Über den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) und die Autobahn gelangen Sie schnell und unkompliziert sowohl in die Kölner Innenstadt als auch nach Bonn.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten konnten folgende Kennzahlen extrahiert werden: Das Baujahr der Immobilie ist 1958, die Wohnfläche beträgt 67 Quadratmeter und als wesentlicher Energieträger wird Gas (Erdgas schwer) genutzt. Eine exakte Energieeffizienzklasse ist in den Daten nicht angegeben. Gemäß dem Bedarfs-Check liegt das Baujahr deutlich vor 2005 und die Beheizung erfolgt über einen fossilen Brennstoff (Gas). Daher ist von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche formuliert sind, greift für die Berechnung die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung bei einem Altbau mit Gasheizung. Diese sieht einen pauschalen Wert von 150 Euro pro Quadratmeter vor, um das Objekt auf moderne Technik (wie beispielsweise eine Wärmepumpe) umzurüsten. Basierend auf der angegebenen Wohnfläche von 67 m² belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik auf insgesamt 10.050 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt, ist zudem ein wichtiger rechtlicher Aspekt zu beachten: Die Entscheidung zu einer solchen Investition in die zentrale Heizungstechnik oder grundlegende bauliche Veränderungen liegt nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass die Immobilie im Jahr 1958 erbaut wurde und eine Wohnfläche von 67 Quadratmetern aufweist. Die Zustandsbeschreibung im Text verweist lediglich auf eine gepflegte Nobilia-Einbauküche sowie vorhandene Parkett- und Laminatböden, lässt jedoch konkrete Angaben zu allgemeineren oder umfassenden Modernisierungsmaßnahmen völlig vermissen. Da das Baujahr der Wohnung deutlich vor 1990 liegt und im Text keine durchgeführten Sanierungen erwähnt werden, ist logischerweise von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Um diesen Instandsetzungsbedarf zumindest für die oberflächliche und optische Auffrischung finanziell abzubilden, habe ich die Kosten für Boden- und Malerarbeiten berechnet. Unter Zugrundelegung einer Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für diese handwerklichen Leistungen beläuft sich die Kalkulation bei der gegebenen Fläche auf Gesamtkosten von 3.350 Euro, die Sie bei der Planung Ihres Kaufs mindestens einkalkulieren sollten.

Was ist in der Küche los?

Laut dem Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Es handelt sich um eine gepflegte Nobilia-Einbauküche, die im Kaufpreis enthalten ist. Da eine Küche vorhanden und im Preis inbegriffen ist, fallen hierfür keine zusätzlichen Investitionskosten an.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für diese Wohnung ein Vollbad (Wannenbad mit Fenster) sowie ein separates Gäste-WC. Ein genaues Baujahr wird in dem Exposé nicht genannt. Im Bedarfs-Check zeigt sich, dass Signalwörter für einen Neubau, einen Erstbezug oder eine kürzlich erfolgte Modernisierung fehlen, weshalb die Kosten nicht mit 0 € anzusetzen sind. Gleichzeitig gibt es jedoch auch keine Hinweise auf einen explizit renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Zustand. Da die Wohnung als bezugsfertig (“Einer Eigennutzung steht also nichts im Wege”) und in anderen Bereichen als sehr gepflegt (z. B. gepflegte Einbauküche) beschrieben wird, ist hier am ehesten von einem ordentlichen, aber optisch in die Jahre gekommenen Zustand der Sanitäranlagen auszugehen. Entsprechend der festgelegten Logik greift hier das Szenario der Teilsanierung. Die Kalkulation beläuft sich somit auf 7.500 € für die optische Aufwertung des Vollbads und 2.000 € für die Teilsanierung des Gäste-WCs. Insgesamt ergeben sich daraus voraussichtliche Renovierungskosten für die Sanitärbereiche in Höhe von 9.500 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 67 m² und dem Baujahr 1958. Da im Text keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, wird die Menge gemäß der Vorgabe von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche auf gerundet 7 Fenster geschätzt. Das Baujahr 1958 liegt deutlich vor 2005, und die Beschreibung enthält keine Hinweise auf bereits erfolgte energetische Sanierungen, neue Fenster oder eine 3-fach-Verglasung. Gemäß dem Bedarfs-Check ist somit ein kompletter Austausch erforderlich. Für die 7 Standardfenster ergeben sich Kosten in Höhe von 8.400 € (7 x 1.200 € inkl. Montage und Entsorgung). Zwar wird eine große Süd-Loggia erwähnt, da jedoch spezifische Begriffe wie “Terrassenelement” oder “Schiebetür” nicht explizit fallen, wird hier bei der Standardkalkulation geblieben. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird für die Wohnungseingangstür gemäß der Sonderlogik im Zweifelsfall ein Betrag von 1.500 € angesetzt. Die finale Summe für den notwendigen Austausch der Fenster und der Eingangstür beläuft sich somit auf 9.900 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen gehört die Gebäudehülle zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Fassadensanierungen oder Dämmmaßnahmen primär aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Im vorliegenden Exposé gibt es keinerlei Hinweise auf die Schlüsselbegriffe “Fassadensanierung beschlossen” oder “Sonderumlage steht an”, weshalb auch kein pauschaler Eigenanteil berechnet wird. Die finalen Sanierungskosten für die Gebäudehülle betragen für Sie als Käufer dieser Einheit daher 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 67 m². Die Objektbeschreibung liefert keine Hinweise auf Feuchtigkeit, wie etwa einen feuchten Keller, Risse im Mauerwerk oder zwingend notwendige Grundrissänderungen; die Wohnung wird vielmehr in einem gepflegten Zustand inklusive Einbauküche präsentiert. Für den Bedarfs-Check ist jedoch das Baujahr ausschlaggebend: Da das Gebäude aus dem Jahr 1958 stammt und somit vor 1980 errichtet wurde, fällt das Objekt gemäß den vorgegebenen Kriterien formell in die Kategorie für eine Kernsanierung im Rohbau-Anteil, da bei diesem Gebäudealter grundlegende strukturelle Instandhaltungen der Bausubstanz zu erwarten sind. Aufgrund des Objekttyps greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen. Bei einem altersbedingten Sanierungsbedarf am Gebäude wird ein voraussichtlicher Eigenanteil für strukturelle Baumaßnahmen von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Die Berechnung lautet dementsprechend: 1.000 € multipliziert mit 67 m² Wohnfläche. Da der zum Sondereigentum gehörende Keller nicht als feucht beschrieben wird, entfällt die Zusatzpauschale für eine Kellerabdichtung. In diesem Zusammenhang muss ich ausdrücklich darauf hinweisen, dass Maßnahmen am Rohbau und der tragenden Bausubstanz das Gemeinschaftseigentum betreffen und die finale Entscheidung zur Durchführung einer solchen Sanierung einzig und allein bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beläuft sich auf 67.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung (Wohnfläche 67 m²). In der Beschreibung finden sich keine spezifischen Angaben zur Dachkonstruktion, Eindeckung, Dämmung oder zu potenziellen Schadstoffen wie Asbest. Da das Baujahr der Immobilie 1958 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, wird gemäß den Prüfkriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf (Vollsanierung) ausgegangen, da keine Begriffe wie “Dach neu” oder “energetisch saniert” im Text vorkommen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt und ein Sanierungsbedarf für das Gebäude anzunehmen ist, kalkuliere ich für Ihren Anteil pauschal **5000 €**. Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte von Ihnen vor dem Kauf unbedingt geprüft werden, inwiefern für das Gebäude ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um eine solche Maßnahme ohne hohe Sonderumlagen finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) aus dem Baujahr 1958. Angaben zu spezifischen Rohrmaterialien wie Bleileitungen, Kupfer oder verzinkten Stahlrohren sind im Exposé nicht zu finden. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Gebäude mit einem Baujahr vor 1985 grundsätzlich in die Kategorie, bei der eine Vollsanierung der Leitungen erforderlich sein könnte, sofern diese nicht bereits in der Vergangenheit erneuert wurden (Begriffe wie “kernsaniert” oder “Leitungen neu” fehlen im Text). Da es sich hierbei jedoch um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, greift die Sonderlogik für ETWs: Grundleitungen und Steigestränge gehören zum Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungskosten an diesen Strängen in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage getragen werden. Das Exposé enthält zudem keinerlei Hinweise darauf, dass die Leitungen spezifisch innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch wird eine bereits beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus oder eine Sonderumlage erwähnt. Aus diesen Gründen fallen für den Käufer gemäß der Kalkulationslogik keine direkten Zusatzkosten für die Rohrsanierung an. Die finale Summe beläuft sich auf 0.