Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Provisionsfrei: Lichtdurchflutete, modernisierte 3-Zimmer-Wohnung mit großem Balkon in Köln-Rodenkirchen

Diese sehr helle, gepflegte und gut geschnittene 3-Zimmer-Wohnung bietet eine Wohnfläche von ca. 86 m² und befindet sich im 4. Obergeschoss eines sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses. Ein Aufzug erleichtert den Zugang zur Immobilie und sorgt für täglichen Komfort. Die Wohnung wird inklusive eines Tiefgaragenstellplatzes veräußert, neben dem sich in der Außenanlage zudem ein Spielplatz befindet. Der Verkauf erfolgt von privat, wodurch für den Käufer keine Maklergebühren anfallen. Die Übergabe und Verfügbarkeit der Immobilie ist ab dem 18.04.2026 vorgesehen. Zu beachten ist, dass das angegebene Hausgeld noch keine Heizkosten enthält. Bei Interesse an diesem Angebot wird um eine Kontaktaufnahme mit vorliegender Finanzierungszusage gebeten.

Großzügiges Raumkonzept und hochwertige Ausstattung

Die Wohnung wurde im Jahr 2012 umfassend modernisiert. Durch die Zusammenlegung des Wohn- und Essbereichs ist ein besonders großzügiges Raumgefühl entstanden. Das Wohnzimmer besticht durch eine abgehangene Decke mit indirekter Beleuchtung und dimmbaren LED-Spots. Auch das Badezimmer und das ehemalige Gäste-WC wurden zu einem großen, modern gestalteten Bad mit abgehangener Decke und LED-Spots vereint. Es verfügt über anthrazitfarbene Fliesen, eine ebenerdige Dusche sowie einen praktischen Stellplatz und Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner. Die maßangefertigte Einbauküche ist mit hellen Fronten und Marmor versehen und mit schwarz glänzenden Fliesen ausgestattet. Im vorderen Flur sorgen ein Einbauschrank und Schuhschränke für ausreichend Stauraum, während in der gesamten restlichen Wohnung Laminat verlegt ist. Die Elektrik wurde komplett auf einen aktuellen Stand gebracht, was die einzelne Absicherung aller Räume sowie eine besondere Absicherung für die Küche, den Durchlauferhitzer und die Waschmaschine samt Trockner beinhaltet. Ein Highlight ist der große Balkon, der mit braunen Fliesen in Holzoptik und zwei Markisen ausgestattet ist und zum Entspannen einlädt. Zusätzlichen Platz bietet der eigene, ca. 6 m² große Kellerraum, in dem bereits Schwerlastregale integriert sind.

Beliebte Lage im Kölner Süden mit bester Anbindung

Die Immobilie befindet sich in Köln-Rodenkirchen, einem sehr beliebten Stadtteil im Kölner Süden. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur aus: Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und gastronomische Angebote sind direkt vor Ort. Für Familien ist die fußläufige Erreichbarkeit eines Kindergartens sowie sämtlicher Schulformen, darunter Grundschule, Gymnasium, Gesamtschule und die offene Schule (OSK), ideal. Auch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist exzellent und garantiert eine schnelle Erreichbarkeit des Kölner Zentrums. Die Buslinie 130 an der Haltestelle Rotdornstraße ist in nur ca. 4 Minuten zu Fuß zu erreichen, die Stadtbahnlinie 16 der KVB an der Haltestelle Siegstraße in ca. 8 Minuten. Zahlreiche Grünflächen und die Nähe zum Rhein bieten vielfältige Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten im Freien. Das Rheinufer ist in ca. 20 Gehminuten zu erreichen, während das öffentliche Rodenkirchenbad für Schwimmer nur einen kurzen Fußweg von ca. 4 Minuten entfernt liegt.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Analyse zur Ermittlung der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik durchgeführt. Aus den extrahierten Daten geht hervor, dass das Objekt eine Wohnfläche von 86 m² aufweist und im Jahr 1971 erbaut wurde. Konkrete Angaben zur Energieeffizienzklasse sowie zum Energieträger der Heizung fehlen in den bereitgestellten Informationen. Zwar wurde die Wohnung im Jahr 2012 modernisiert, jedoch bezog sich dies laut Text ausschließlich auf kosmetische Maßnahmen, Grundrissänderungen, die Sanitärausstattung und die Elektrik (inklusive elektrischer Durchlauferhitzer für Warmwasser). Da das Baujahr des Gebäudes deutlich vor 2005 liegt und keine kürzlich erfolgte Heizungserneuerung erwähnt wird, ist gemäß den Vorgaben von einem entsprechenden Sanierungsbedarf auszugehen. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche geäußert werden, greift hier die pauschale Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau. Bei einem Ansatz von 150 € pro Quadratmeter für zeitgemäße Technik (wie beispielsweise eine moderne Wärmepumpe) ergeben sich für die 86 m² große Immobilie rechnerische Sanierungskosten in Höhe von 12.900 €. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, muss abschließend zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue, zentrale Heizungstechnik oder grundlegende energetische Maßnahmen am Gebäude nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass die Immobilie im Jahr 1971 erbaut wurde und über eine Wohnfläche von 86 Quadratmetern verfügt. Der allgemeine Zustand der Wohnung wird als sehr hell und gepflegt beschrieben, was maßgeblich auf eine umfangreiche Modernisierung im Jahr 2012 zurückzuführen ist. Bei dieser Maßnahme wurden unter anderem die Raumaufteilung optimiert, das Badezimmer mit einer ebenerdigen Dusche versehen, Fliesen verlegt und die gesamte Elektrik auf einen aktuellen Stand gebracht. Da das Gebäude vor 1990 errichtet wurde, bestünde grundsätzlich ein hoher Sanierungsbedarf, welcher in diesem Fall jedoch durch die bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen stark abgemildert ist. Da im Text keine konkreten Angaben zu einem aktuell ausstehenden Renovierungsbedarf gemacht werden, die letzte Erneuerung jedoch bereits einige Jahre zurückliegt, lässt sich ein leichter, optischer Renovierungsbedarf für einen Einzug ableiten. Um diese frischen Maler- und Bodenarbeiten zu kalkulieren, wird mangels abweichender Angaben im Text eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 86 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 4.300 Euro für die Boden- und Malerarbeiten.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Im Text finden sich dazu folgende Angaben: * “Die Küche ist ausgestattet (Marmor und helle Fronten)…” * Unter der Rubrik Ausstattung wird explizit eine **”Einbauküche auf Maß mit Marmor und hellen fronten”** erwähnt. Da bereits eine maßangefertigte Einbauküche in der Wohnung vorhanden ist, fallen voraussichtlich keine neuen Investitionskosten für die Anschaffung an und es muss keine entsprechende Kalkulation durchgeführt werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme, dass die Wohnung über genau ein Vollbad (mit ebenerdiger Dusche) verfügt, da das ehemalige Gäste-WC im Rahmen von Umbaumaßnahmen mit dem Hauptbad zu einem großen Badezimmer vereint wurde. Ein separates Gäste-WC ist somit nicht mehr vorhanden. Beim Bedarfs-Check fällt auf, dass in der Beschreibung explizit das Schlüsselwort “modernisiert” verwendet wird und das Bad zudem als “modern gestaltet” beschrieben ist. Gemäß den festgelegten Regeln entfallen dadurch jegliche Sanierungskosten. Die kalkulierten Renovierungskosten belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den bereitgestellten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 86 m². Da in der Beschreibung keine genaue Anzahl der Fenster angegeben ist, wird diese gemäß der Berechnungsregel (ein Fenster pro 10 m² Wohnfläche) auf 9 Fenster geschätzt. Das Baujahr des Mehrfamilienhauses ist 1971. Laut Text wurde die Wohnung zwar im Jahr 2012 aufwendig modernisiert (Zusammenlegung von Räumen, neues Bad, neue Elektrik und Bodenbeläge), jedoch werden die Fenster hierbei nicht erwähnt. Da Begriffe wie “3-fach-Verglasung” oder “energetisch saniert” fehlen und das Baujahr des Gebäudes deutlich vor 2005 liegt, ist von einem Austauschbedarf der Fenster auszugehen. Zwar verfügt die Wohnung über einen großen Balkon, spezielle Terrassenelemente oder Schiebetüren werden jedoch nicht explizit genannt, weshalb für alle 9 Fenster der Standardpreis von 1.200 € pro Stück (inklusive Montage und Entsorgung) angesetzt wird. Dies ergibt für die Fenster eine Zwischensumme von 10.800 €. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen wird im Zweifel auch die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus mit einem Betrag von 1.500 € in die Kalkulation einbezogen, da diese ebenfalls nicht als erneuert beschrieben wird. Die finale Summe für die Erneuerung der Fenster und der Wohnungstür beläuft sich somit auf 12.300 €.

Alles nur Fassade?

Bei der Auswertung der vorliegenden Daten stelle ich als Experte für Fassadenbau fest, dass es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) handelt, die sich im 4. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses befindet. Nach den geltenden Vorgaben für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums. Etwaige Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle werden in der Regel aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Ein finanzieller Aufwand für den einzelnen Käufer entsteht in diesem Fall nur, wenn im Text explizit eine beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird. Da das vorliegende Exposé keinerlei Hinweise auf derartige Beschlüsse oder Sonderumlagen zur Fassadensanierung enthält, fallen für diese Wohnung keine direkten Kosten für die Gebäudehülle an. Die Sanierungskosten für die Fassade belaufen sich für Sie daher auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 86 m². Die Bestandsaufnahme zeigt eine im Jahr 2012 bereits modernisierte Wohnung mit einem zeitgemäßen Grundriss, da strukturelle Optimierungen wie die Zusammenlegung von Wohn- und Essbereich sowie die Verbindung von Bad und Gäste-WC bereits durchgeführt wurden. Die Beschreibung liefert keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit im Mauerwerk, einen feuchten Keller oder statische Mängel wie Risse. Beim Bedarfs-Check greift jedoch das Baujahr 1971. Da das Gebäude vor 1980 errichtet wurde, wird gemäß den Analysevorgaben grundsätzlich ein potenzieller Sanierungsbedarf für das Gebäude und den Rohbau (wie etwa Fassade, Dach oder Steigleitungen) abgeleitet, auch wenn die Wohnung im Inneren gepflegt ist. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, kommt für die Kalkulation die spezielle Sonderlogik für ETWs zum Einsatz: Für den voraussichtlichen Eigenanteil an zukünftigen strukturellen Sanierungen des Gebäudes werden 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Dies ergibt bei 86 m² Wohnfläche einen Betrag von 86.000 €. In diesem Zusammenhang weise ich ausdrücklich darauf hin, dass jegliche Entscheidung zur Sanierung des Rohbaus oder des Gemeinschaftseigentums nicht vom einzelnen Eigentümer getroffen werden kann, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beläuft sich somit auf 86.000 €.

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Wohnung in einem sechsgeschossigen Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1971. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und der Beschreibung keine bereits durchgeführten Dachsanierungen oder energetischen Modernisierungen am Gebäude zu entnehmen sind, ist nach den vorliegenden Daten grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf der Dachkonstruktion (Eindeckung und Dämmung) auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt und ein Sanierungsbedarf für das Gebäude besteht, werden für Ihre Kalkulation pauschal 5.000 € angesetzt. Bitte beachten Sie, dass die Entscheidung zu einer Dachsanierung stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher unbedingt vorab geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG bestehen, um derartige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ohne zusätzliche Sonderumlagen für die Eigentümer finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohneinheit. Das Baujahr des Mehrfamilienhauses ist 1971. Im Text gibt es keine expliziten Angaben zum Rohrmaterial wie Bleileitungen oder Kupfer, es wird jedoch erwähnt, dass die Wohnung und insbesondere das Badezimmer im Jahr 2012 modernisiert wurden. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Baujahr 1971 in die Kategorie vor 1985, was bei den zentralen Steige- und Fallleitungen des Gebäudes auf einen potenziellen Vollsanierungsbedarf hindeutet. Da es sich hierbei jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, greift zwingend die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Grundleitungen und Steigestränge sind Gemeinschaftseigentum. Die Erneuerung dieser Leitungen wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage finanziert, weshalb die Kosten hierfür auf 0 € gesetzt werden. Es gibt im Text zudem keine Hinweise darauf, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind – was durch die Badmodernisierung 2012 auch unwahrscheinlich ist –, und es wird keine beschlossene Sonderumlage für eine Sanierung im Haus erwähnt. Daher fallen für den Käufer keine direkten Investitionskosten für die Sanitärrohre an. Die finale Summe beträgt 0.