Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohnjuwel mit Potenzial: Helle 3-Zimmer-Wohnung im grünen Auenviertel

Entdecken Sie eine exklusive Wohnoase im begehrten Auenviertel: Diese gepflegte Wohnung im 1. Obergeschoss eines massiv errichteten Mehrparteienhauses mit nur sieben Einheiten besticht durch ihr großzügiges Raumgefühl und eine hervorragende Lichtdurchflutung. Mit einer Deckenhöhe von ca. 2,70 m und einem durchdachten Grundriss bietet dieses Domizil die perfekte Grundlage, um Ihre individuellen Wohnträume zu verwirklichen. Genießen Sie den herrlichen Blick in die umliegenden Gärten und gestalten Sie dieses Schmuckstück nach Ihren persönlichen Vorstellungen.

Durchdachter Grundriss und gehobene Ausstattung

Das Herzstück der Wohnung bildet das großzügige und lichtdurchflutete Wohn- und Esszimmer, das durch eine elegante Glastür betreten wird und Zugang zum ca. 16 m² großen Westbalkon bietet. Die nahezu vollständig verglaste Fensterfront schafft eine harmonische Verbindung zum Außenbereich. Von einer zentralen Diele aus sind alle Räume komfortabel erreichbar, wobei die Küche und zwei weitere Zimmer nach Südosten ausgerichtet sind. Die sanitäre Ausstattung umfasst derzeit ein geräumiges Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC, welches bei Bedarf um eine Dusche zu einem zweiten Vollbad ergänzt werden kann. Ein großer Kellerraum sowie ein eigener Tiefgaragenstellplatz sind im Angebot bereits enthalten.

Attraktive Lage mit hoher Lebensqualität

Die Immobilie befindet sich in einer bevorzugten Lage im Auenviertel. Das Gebäude aus den 80er-Jahren fügt sich harmonisch in eine ruhige Nachbarschaft ein, die überwiegend von Einfamilienhäusern geprägt ist. Dank der verglasten Wohnzimmerfront genießen Bewohner einen herrlichen Blick in die umliegenden Gärten, was die Wohnung zu einem idealen Rückzugsort mit hohem Erholungswert macht.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung sowie den übermittelten Daten wurde die Sanierungskostenkalkulation für die Heizungs- und Klimatechnik wie folgt durchgeführt: Das Gebäude wurde im Jahr 1985 errichtet und weist die Energieeffizienzklasse D auf. Da das Baujahr vor 2005 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Modernisierung der Anlagentechnik vorliegen – die Beschreibung vermerkt explizit, dass wesentliche technische Ausstattungsmerkmale noch aus dem Baujahr stammen – besteht ein Sanierungsbedarf. Da keine spezifischen Wünsche für eine bloße Optimierung geäußert wurden, wird bei einer Wohnfläche von 134 m² gemäß der Kalkulationslogik eine Vollsanierung (Einbau einer modernen Wärmepumpe/Technik) zu einem Satz von 150 € pro m² zugrunde gelegt. Daraus ergeben sich geschätzte Sanierungskosten in Höhe von 20.100 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den vorliegenden Daten wurde die Immobilie wie folgt analysiert: Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1985 und verfügt über eine Wohnfläche von 134 m². Da die wesentlichen technischen und dekorativen Ausstattungsmerkmale noch aus dem Baujahr stammen, ist bei einem Gebäude dieses Alters ohne umfassende energetische oder moderne Sanierungen von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Zwar wird die Wohnung als gepflegt beschrieben, doch die allgemeine Empfehlung für ein Objekt dieses Alters ist eine zeitgemäße Erneuerung der Oberflächen sowie der technischen Ausstattung. Für die Boden- und Malerarbeiten ergibt sich auf Basis der von Ihnen angegebenen Pauschale von 50 € pro m² eine kalkulierte Kostensumme in Höhe von 6.700 €. Diese Kalkulation deckt die grundlegenden Instandsetzungsarbeiten ab, wobei weiterführende Modernisierungen, wie etwa die von Ihnen erwähnte Ergänzung einer Dusche im Gäste-WC oder die Erneuerung der technischen Anlagen, zusätzlich zu budgetieren sind.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Auf Basis der vorliegenden Informationen und der von Ihnen definierten Parameter ergibt sich folgende Kalkulation: Da das Gebäude aus den 80er-Jahren stammt und die Beschreibung explizit darauf hinweist, dass die Ausstattungsmerkmale aus dem Baujahr stammen und Erneuerungen vorgenommen werden sollten, ist von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Die Immobilie verfügt über 1 Vollbad und 1 separates Gäste-WC (da nach Ihrer Vorgabe von einem Standard-WC bei fehlender Angabe in der Beschreibung auszugehen ist, ergänzt um das explizit erwähnte Gäste-WC). Aufgrund der Beschreibung eines „gepflegten, aber technisch/dekorativ veralteten Zustands“ ist eine Teilsanierung anzusetzen. Daraus resultieren Kosten in Höhe von 7.500 € für das Vollbad sowie 2.000 € für das Gäste-WC, was Gesamtkosten von 9.500 € ergibt.

Fenster und Türen

Für die vorliegende Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 134 m² ergibt sich nach der Schätzformel ein Bedarf von 14 Fenstereinheiten. Da das Gebäude aus dem Jahr 1985 stammt und die Ausstattungsmerkmale laut Beschreibung noch aus diesem Baujahr stammen, ist ein Austausch der Fenster aufgrund des Alters (älter als 15 Jahre) sowie des Sanierungsbedarfs erforderlich. Basierend auf der Kalkulationslogik für Eigentumswohnungen (14 Fenster à 1.200 €) sowie dem Ansatz für die Wohnungseingangstür (1.500 €) ergibt sich eine finale Summe von 18.300 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem angebotenen Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus handelt, ist die Fassade als Gemeinschaftseigentum zu betrachten. Da im Text keine Informationen über eine beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage enthalten sind, belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Gebäudehülle auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung ergibt sich für die vorliegende Eigentumswohnung (ETW) folgendes Bild hinsichtlich der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen: Da das Gebäude aus dem Jahr 1985 stammt und die wesentlichen Ausstattungsmerkmale ebenfalls aus diesem Baujahr datiert sind, besteht laut Ihrer Vorgabe für eine Immobilie dieses Alters ein Sanierungsbedarf. Da es sich hierbei um eine Eigentumswohnung mit 134 m² Wohnfläche handelt, wird gemäß der Sonderlogik für ETW ein voraussichtlicher Eigenanteil für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von 1.000 € pro m² angesetzt. Dies resultiert in einer kalkulierten Summe von **134.000 €**. Bitte beachten Sie bei dieser Kalkulation, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt; bei sämtlichen Maßnahmen, die über den Innenraum hinausgehen oder die Bausubstanz sowie gemeinschaftliches Eigentum betreffen, liegt die Entscheidungskompetenz sowie die Zuständigkeit für die Sanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Da in der Beschreibung keine Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk oder die Notwendigkeit statischer Eingriffe enthalten sind, liegt der Fokus hier primär auf dem inneren Ausbau bzw. der Modernisierung der Wohnungssubstanz.

Dach über dem Kopf

Da es sich bei dem angebotenen Objekt um eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus handelt, liegt die Zuständigkeit für die Instandhaltung und Sanierung des Daches bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Aufgrund des Baujahres 1985 und der Beschreibung, dass wesentliche technische Ausstattungsmerkmale aus dem Baujahr stammen, ist ein allgemeiner Sanierungsbedarf für das Gebäude nicht auszuschließen. Für die Kalkulation der anteiligen Kosten an einer potenziellen Dachsanierung wird daher ein Pauschalbetrag von 5.000 € angesetzt. Es sollte in jedem Fall vor Erwerb geprüft werden, ob für das Objekt ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen und ob seitens der WEG bereits Beschlüsse oder Planungen zur energetischen Sanierung des Daches vorliegen.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit sieben Einheiten, die im Jahr 1985 errichtet wurde. Da die wesentlichen technischen Ausstattungsmerkmale noch aus dem Baujahr stammen, ist bei den Trinkwasser- und Abwasserleitungen von einem Erneuerungsbedarf auszugehen. Da es sich hierbei um gemeinschaftliches Eigentum handelt, sind die Kosten für die zentralen Steigleitungen und Grundleitungen grundsätzlich durch die WEG zu tragen. Da jedoch keine Informationen über eine bereits beschlossene Sanierung oder eine fällige Sonderumlage vorliegen, fallen für die eigentliche Strangsanierung keine direkten Kosten für den Käufer an. Sollten im Rahmen einer individuellen Modernisierung des Badezimmers die Leitungen innerhalb der Wohnung ab dem jeweiligen Abzweig erneuert werden müssen, ist hierfür eine Pauschale von 2.500 € anzusetzen. Die finale Summe für den kalkulatorischen Sanierungsbedarf innerhalb der Wohneinheit beträgt somit 2.500 €.