Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Gepflegtes Wohnglück in gefragter Lage von Köln-Rodenkirchen

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause: Diese attraktive 2-Zimmer-Wohnung überzeugt durch einen gepflegten Zustand und eine einladende Atmosphäre. Mit einer Wohnfläche von ca. 65 m² bietet die im Jahr 1992 erbaute Immobilie ideale Voraussetzungen für Paare oder Singles. Da die Wohnung nicht vermietet ist, steht einem zeitnahen Einzug zur Eigennutzung nichts im Wege.

Wohnkomfort auf einen Blick: Ausstattung und Grundriss

Die Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses und präsentiert sich nach einer umfassenden Modernisierung im Jahr 2020 in einem hochwertigen Zustand. Der gut durchdachte Grundriss umfasst zwei helle Zimmer sowie ein funktionales Badezimmer. Ein besonderes Highlight ist der Balkon, der als privater Außenbereich zum Entspannen einlädt. Für zusätzlichen Stauraum sorgt ein zur Wohnung gehörender Kellerraum. Beheizt wird die Einheit über eine effiziente Gaszentralheizung (Wärmebedarfsausweis 184 kWh/(m²*a)).

Ihr neues Zuhause im beliebten Köln-Rodenkirchen

Die Immobilie liegt in einer gepflegten Umgebung im Kölner Stadtteil Rodenkirchen. Die Lage zeichnet sich durch die gewachsene Infrastruktur und die hohe Wohnqualität aus, die diesen Stadtteil zu einem der gefragtesten Wohnorte in Köln machen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt folgende Einschätzung für die Sanierungskosten der Heizungstechnik: Das Objekt wurde im Jahr 1992 erbaut und verfügt aktuell über eine Gaszentralheizung mit einem hohen spezifischen Energiebedarf von 184 kWh/(m²*a). Da das Gebäude vor 2005 errichtet wurde und mit einem fossilen Energieträger (Gas) betrieben wird, besteht gemäß den Vorgaben ein Sanierungsbedarf. Unter Anwendung der Kalkulationslogik für eine Vollsanierung (Einbau einer modernen Wärmepumpe/Technik) bei einem Objekt mit diesem Baujahr und Energieträger ergibt sich bei einer Wohnfläche von 65 m² ein geschätzter Sanierungskostenbedarf von 9.750 € (berechnet mit 150 € pro m²).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die analysierte Immobilie aus dem Jahr 1992 weist mit einer Wohnfläche von 65 m² eine solide Basis auf. Da die Wohnung zuletzt im Jahr 2020 modernisiert wurde und als gepflegt beschrieben ist, besteht aktuell kein dringender Sanierungsbedarf. Dennoch ist bei einem Gebäude dieses Alters und unter Berücksichtigung der üblichen Abnutzung eine Auffrischung empfehlenswert. Auf Basis der genannten Wohnfläche von 65 m² und unter Anwendung der pauschalen Kalkulationsgrundlage von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich für diese Maßnahmen kalkulatorische Kosten in Höhe von insgesamt 3.250 €. Diese Investitionssumme sollte in Ihre Budgetplanung einfließen, um die Wohnung optisch auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Da für die Immobilie das Baujahr 1992 angegeben ist, die Beschreibung jedoch ausdrücklich erwähnt, dass die Wohnung im Jahr 2020 modernisiert wurde, greift gemäß den vereinbarten Regeln der Ausschluss für modernisierte Objekte. Aufgrund der Modernisierung im Jahr 2020 belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten für das Badezimmer auf 0 €.

Fenster und Türen

Für die vorliegende 2-Zimmer-Wohnung mit 65 m² Wohnfläche ergibt sich basierend auf der Bestandsaufnahme und der Analyse der Fenster ein Sanierungsbedarf. Da das Baujahr 1992 ist und die Fenster als „gepflegt“, aber älter als 15 Jahre eingestuft werden müssen, ist eine Teilsanierung der Fenster (Dichtungen/Beschläge) oder ein Austausch erforderlich. Bei einer Wohnfläche von 65 m² sind gemäß der Schätzformel 7 Fenster anzusetzen. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, werden die Fenster mit insgesamt 8.400 € (7 Fenster à 1.200 €) kalkuliert; die Wohnungseingangstür wird mit 1.500 € in die Kalkulation einbezogen, was zu einer Gesamtsumme von 9.900 € führt.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, ist die Fassade rechtlich als Gemeinschaftseigentum zu betrachten und Sanierungskosten werden aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da im Text keine Informationen zu einem bereits beschlossenen Sanierungsvorhaben oder einer anstehenden Sonderumlage vorliegen, betragen die geschätzten Kosten für die Fassadensanierung 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Auf Basis der vorliegenden Informationen ergibt sich folgende Analyse: Da es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung mit Baujahr 1992 handelt, die bereits im Jahr 2020 modernisiert wurde und keine Hinweise auf strukturelle Mängel, Feuchtigkeitsschäden oder einen Sanierungsstau aufweist, ist aus Sicht der Bausubstanz und des Rohbaus kein unmittelbarer Investitionsbedarf gegeben. Die Beschreibung impliziert einen sehr guten und gepflegten Gesamtzustand. Die finale Summe für notwendige Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beträgt daher: **0 €**. Hinweis für Eigentumswohnungen: Sollten zukünftig strukturelle Sanierungsmaßnahmen (z. B. Fassadensanierung, Kellersanierung oder statische Eingriffe am Gemeinschaftseigentum) erforderlich werden, liegt die Entscheidungskompetenz hierfür bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In einem solchen Fall müssten Sie als Eigentümer Ihren entsprechenden Miteigentumsanteil an den Kosten tragen.

Dach über dem Kopf

Da es sich bei dem Objekt um eine Wohnung handelt, bei der die Entscheidung über bauliche Maßnahmen am Dach sowie die Finanzierung über die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getroffen wird, setze ich für diese Kalkulation pauschal 5.000 € an. Es sollte in jedem Fall geprüft werden, ob in der WEG ausreichend Instandhaltungsrücklagen für künftige Dachsanierungen bestehen, da das Gebäude aus dem Jahr 1992 stammt und das Dach im Hinblick auf die energetische Effizienz (der Wärmebedarfsausweis deutet auf energetisches Optimierungspotenzial hin) mittelfristig in den Fokus der Eigentümergemeinschaft rücken könnte.

Wasser Marsch!

Die Analyse der zur Verfügung gestellten Daten ergibt für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen folgende Einschätzung: Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einem Baujahr von 1992 handelt, ist das Gebäude hinsichtlich der Leitungsinstallationen als modern einzustufen. Da keine Hinweise auf Sanierungsbedarf, Bleileitungen oder veraltete Steigstränge vorliegen, besteht aktuell kein Handlungsbedarf. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beträgt 0.