Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchflutete 2-Zimmer-Wohnung mit Weitblick in Rodenkirchen

Diese leerstehende Etagenwohnung bietet eine hervorragende Gelegenheit für Kapitalanleger und Eigennutzer gleichermaßen. Sie befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus aus dem Jahre 1973. Da die Wohnung im 9. Obergeschoss liegt, erstreckt sie sich oberhalb der Dächer der umliegenden Häuser. Dieser besondere Vorzug sorgt dafür, dass die Wohnräume nahezu durchgehend mit viel Tageslicht versorgt werden und eine helle, einladende Atmosphäre bieten.

Barrierefreier Zugang und umfangreiche Ausstattung

Die 2-Zimmerwohnung ist auf der Etage, auf der sich insgesamt 8 Wohneinheiten befinden, über das Treppenhaus oder bequem und barrierefrei über einen der beiden Fahrstühle zu erreichen. Das Immobilienangebot wird durch nützliche Nebenräume wie einen eigenen Kellerraum und einen Fahrradkeller sowie einen dazugehörigen Tiefgaragenstellplatz abgerundet. Zusätzlich gibt es im Haus einen gemeinschaftlichen Waschkeller, der gegen Münzzahlung genutzt werden kann. Beheizt wird das Gebäude über eine Fernwärme-Zentralheizung.

Angenehmes Wohnumfeld im beliebten Stadtteil

Die Immobilie befindet sich in dem beliebten Stadtteil Rodenkirchen. Das Wohnumfeld zeichnet sich durch seine ruhige und angenehme Atmosphäre aus. Diese Gegebenheiten machen den Standort zu einer perfekten Wahl, um dort selbst ein ruhiges Zuhause zu finden oder eine attraktive Vermietung zu realisieren.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten ergibt sich für die Heizungs- und Klimatechnik folgendes Bild: Aus den Angaben geht hervor, dass das Objekt im Jahr 1973 erbaut wurde, über eine Wohnfläche von 59 m² verfügt und in die Energieeffizienzklasse C eingestuft ist. Als Energieträger wird eine Fernwärme-Zentralheizung genutzt. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt, ist den Vorgaben entsprechend grundsätzlich von einem Sanierungs- beziehungsweise Modernisierungsbedarf auszugehen, auch wenn die Effizienzklasse C noch einen passablen Wert darstellt. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche genannt werden, greift die pauschale Kalkulationslogik. Da das Gebäude bereits an das Fernwärmenetz angeschlossen ist und somit kein klassischer Austausch eines Öl- oder Gaskessels gegen eine moderne Wärmepumpe erforderlich ist, wird hier nicht die Vollsanierungspauschale von 150 € pro m² angesetzt. Stattdessen kalkulieren wir mit dem Wert für eine Teilsanierung oder Anlagenoptimierung (beispielsweise für neue Heizkörper, Leitungen oder smarte Thermostate) in Höhe von 60 € pro m². Bei der angegebenen Wohnfläche von 59 m² ergeben sich daraus voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 3.540 €. Da als Objektart eine Wohnung angegeben ist und es sich hierbei um ein Mehrfamilienhaus handelt, ist abschließend wichtig zu betonen, dass die Entscheidung zur Investition bei der WEG liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 59 Quadratmetern, die sich in einem als gepflegt beschriebenen Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1973 befindet. Da dem Text jedoch keine konkreten Angaben zum inneren Zustand der eigentlichen Wohneinheit oder zu kürzlich durchgeführten Modernisierungen zu entnehmen sind und das Baujahr deutlich vor 1990 liegt, ist erfahrungsgemäß von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Um diesen Bedarf finanziell einzuplanen, habe ich die voraussichtlichen Kosten für die grundlegenden Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der angegebenen Wohnfläche von 59 Quadratmetern voraussichtliche kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 2.950 Euro für diese Renovierungsmaßnahmen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den festgelegten Kalkulationsregeln ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten im Sanitärbereich: Da dem Text keine konkrete Anzahl an Badezimmern und separaten Gäste-WCs zu entnehmen ist, wird gemäß der Vorgaben von einem Standardwert von einem Vollbad sowie einem separaten Gäste-WC ausgegangen. Das Baujahr des Mehrfamilienhauses ist 1973 und liegt somit deutlich vor dem Stichtag von 2005. Da in der Beschreibung zudem keine Stichworte wie “modernisiert” oder “gehoben” fallen, ist zwingend von einem Vollsanierungsbedarf für die Sanitäranlagen auszugehen. Entsprechend der Kalkulationslogik fallen für die Vollsanierung des Badezimmers Kosten in Höhe von 15.000 € an, während für die Vollsanierung des Gäste-WCs 4.000 € veranschlagt werden. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitärbereiche belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten habe ich die Immobilie hinsichtlich des Bedarfs für einen Fenster- und Türenaustausch analysiert. Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 59 m². Da in der Beschreibung keine exakte Anzahl der Fenster genannt wird, wird diese gemäß der Vorgabe geschätzt: Bei einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergeben sich aufgerundet 6 Fenster. Der Bedarfs-Check zeigt, dass ein kompletter Austausch der Bauelemente erforderlich ist, da das Baujahr des Hauses (1973) deutlich vor 2005 liegt und im Text keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte Modernisierungen wie “3-fach-Verglasung” oder “energetisch saniert” zu finden sind. Besondere Elemente wie Terrassen- oder Schiebetüren werden ebenfalls nicht erwähnt. Gemäß der Kalkulations-Logik fallen für die 6 Standardfenster Kosten in Höhe von 7.200 € an (6 Stück à 1.200 € inkl. Montage und Entsorgung). Bei der Tür handelt es sich um eine Wohnungseingangstür zum Treppenhaus. Da diese im Sanierungsfall im Zweifel mit angesetzt werden soll, berechne ich hierfür die festgelegten 1.500 €. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür beläuft sich somit auf 8.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungsmaßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da in der Objektbeschreibung weder eine anstehende Sonderumlage noch eine explizit beschlossene Fassadensanierung erwähnt wird, entfällt der pauschale Eigenanteil. Die finalen Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich für Sie somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 59 m². Aus der Objektbeschreibung gehen keine direkten Hinweise auf strukturelle Mängel, Risse, notwendige Grundrissänderungen oder Feuchtigkeitsschäden hervor; ein feuchter Keller wird nicht erwähnt, und das Gebäude wird als gepflegt beschrieben. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt jedoch auf, dass das Baujahr 1973 ist. Da das Gebäude somit vor 1980 errichtet wurde, ist kalkulatorisch grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf auszugehen, der altersbedingt auch Rohbau- oder Kernsanierungsanteile am Gebäude berühren kann. Aufgrund des Objekttyps Eigentumswohnung kommt hierbei die entsprechende Sonderlogik für die Kalkulation zur Anwendung. Da ein Sanierungsbedarf vorliegt, wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei einer Fläche von 59 m² ergibt sich daraus ein kalkulierter Anteil. In diesem Zusammenhang muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass strukturelle Eingriffe in den Rohbau, wie etwa an tragenden Wänden, dem Dach oder der Fassade, das Gemeinschaftseigentum betreffen und die Entscheidung zu einer solchen Sanierung zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beträgt 59.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Etagenwohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1973. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und der Beschreibungstext keine bereits durchgeführten Maßnahmen wie eine Neueindeckung oder energetische Dachdämmung aufweist, ist kalkulatorisch von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf am Dach des Gebäudes auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, belaufen sich die veranschlagten Kosten für Ihren Anteil an der Dachsanierung auf pauschal 5.000 €. Hierbei ist zwingend darauf hinzuweisen, dass die Entscheidung zu einer Dachsanierung nicht bei Ihnen allein, sondern bei der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte vor einem Kauf unbedingt geprüft werden, inwiefern für derartige Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ausreichend Instandhaltungsrücklagen bei der WEG bestehen, um eventuelle Sonderumlagen zu vermeiden.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Das Baujahr des Gebäudes ist 1973, was gemäß dem Bedarfs-Check grundsätzlich auf ein Alter hinweist, in dem eine Vollsanierung der Rohrleitungen (Wasser und Abwasser) fällig sein könnte, da es vor 1985 errichtet wurde. Der Text liefert jedoch keine spezifischen Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial wie Bleileitungen, verzinkte Stahlrohre oder Kupfer, und es gibt auch keine Erwähnung einer bereits erfolgten Kernsanierung. Da es sich hierbei um eine ETW handelt, greift bei der Kalkulation die entsprechende Sonderlogik: Die Grund-, Steige- und Fallleitungen im Gebäude gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine eventuell notwendige Strangsanierung trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage. Da der Beschreibungstext weder darauf hinweist, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch eine beschlossene Sonderumlage für eine anstehende Leitungs-Sanierung im Haus erwähnt wird, fallen nach den vorgegebenen Kriterien keine direkten, vom Käufer zu tragenden Kosten für Rohrleitungssanierungen an. Die finale Summe beträgt somit 0 €.