Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohnen am Wasser: Gepflegte Eigentumswohnung in erster Rheinlage

Willkommen in dieser ca. 38 m2 großen Wohnung, die sich im 3. Obergeschoss einer gepflegten Wohnanlage aus dem Baujahr 1965 befindet. Das Gebäude mit seinen zahlreichen Wohneinheiten zeichnet sich durch eine lebendige und angenehme Hausgemeinschaft aus. Aktuell ist das Objekt für monatlich 380,00 Euro vermietet und stellt somit eine attraktive Gelegenheit auf dem Immobilienmarkt dar.

Helles Ambiente und gut geschnittener Grundriss

Die Wohnung überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung. Im Zentrum steht der helle, offen gestaltete Wohn- und Schlafbereich, welcher vielfältige Einrichtungsmöglichkeiten bietet. Große Fenster sorgen für viel Tageslicht und schaffen eine freundliche Atmosphäre. Von diesem Raum aus gelangen Sie direkt auf den Balkon, der sich ideal für entspannte Stunden im Freien eignet. Die Küche sowie das Badezimmer sind separat abgetrennt und runden das funktionale Platzangebot der Immobilie ab.

Mitten in Rodenkirchen: Erstklassige Positionierung

Das Objekt besticht durch seine herausragende Lage in erster Reihe zum Rhein. Sie befinden sich hier mitten im überaus beliebten Kölner Stadtteil Rodenkirchen. Diese Positionierung vereint das Leben direkt am Wasser mit der Attraktivität eines sehr gefragten Wohnumfelds in Köln.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt die Analyse der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik folgendes Bild: Das Baujahr des Gebäudes ist 1965, die Wohnfläche beträgt 38 m² und das Objekt ist in die Energieeffizienzklasse F eingestuft. Ein konkreter Energieträger wird im Text zwar nicht genannt, jedoch deuten das Alter der Anlage und die niedrige Effizienzklasse stark auf ein älteres Heizsystem, wie beispielsweise eine Öl- oder Gasheizung, hin. Da das Baujahr deutlich vor dem Grenzwert von 2005 liegt, ist zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Weil aus dem vorliegenden Beschreibungstext keine spezifischen Sanierungswünsche hervorgehen, kommt unsere Standard-Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau zum Tragen. Hierfür wird eine Pauschale von 150 € pro Quadratmeter angesetzt, welche die Modernisierung und den Einbau moderner Technik, wie etwa einer Wärmepumpe, abdeckt. Bei der angegebenen Wohnfläche von 38 m² belaufen sich die errechneten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik somit auf insgesamt 5.700 €. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Wohnung innerhalb einer Anlage mit zahlreichen Wohneinheiten handelt, muss abschließend zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue, zentrale Heizungstechnik stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass die Wohnung über eine Wohnfläche von 38 Quadratmetern verfügt und sich in einem Gebäude aus dem Baujahr 1965 befindet. Hinsichtlich des Zustands wird die Wohnanlage im Text allgemein als gepflegt beschrieben, jedoch fehlen konkrete Angaben zum aktuellen Renovierungs- oder Sanierungsstand im Inneren der Wohnung. Da das Baujahr deutlich vor 1990 liegt und keine bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen erwähnt werden, ist logischerweise von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Auf Basis der vorhandenen Flächendaten habe ich die zu erwartenden Kosten für notwendige Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für die 38 Quadratmeter große Wohnfläche somit voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 1.900 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Da in den übermittelten Daten das Feld für die Anzahl der Bäder leer gelassen wurde und der Text keine detaillierte Aufstellung zu Bädern und separaten WCs liefert, wird gemäß der Bestandsaufnahme-Regel von dem Standard ausgegangen: einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr des Gebäudes entscheidend, welches auf 1965 datiert ist. Da dieses Baujahr vor dem Jahr 2005 liegt und die Immobilienbeschreibung keine Ausschlussbegriffe wie “Neubau”, “modernisiert”, “gehoben” oder “Erstbezug” enthält, fällt das Objekt in die Kategorie der Vollsanierung. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik betragen die Kosten für die Vollsanierung des Vollbads 15.000 € und für das Gäste-WC 4.000 €. Die geschätzten Gesamtrenovierungskosten für die Sanitäranlagen belaufen sich somit auf insgesamt 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten habe ich die Immobilie hinsichtlich des Austauschs von Fenstern und Türen analysiert. Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 38 m². Da die genaue Anzahl der Fenster im Beschreibungstext nicht explizit genannt wird, greift die Schätzregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche. Daraus ergeben sich aufgerundet 4 Fenster für diese Wohnung. Ein spezielles Terrassen- oder Schiebetürelement wird nicht explizit erwähnt, weshalb der Zugang zum Balkon als Standardmaß berechnet wird. Der Bedarfs-Check zeigt deutlichen Handlungsbedarf: Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1965 und liegt damit weit vor dem Stichtag 2005. Da im Text keine Begriffe wie “energetisch saniert”, “neu” oder “3-fach-Verglasung” fallen, ist von einem erforderlichen Komplettaustausch der Fenster auszugehen. Für die Kalkulation ergibt sich folgende Rechnung: Die 4 Standardfenster werden mit jeweils 1.200 € (inklusive Montage und Entsorgung) veranschlagt, was einen Betrag von 4.800 € ergibt. Hinzu kommt die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist diese oft Gemeinschaftseigentum, wird aber im Zweifel mit einem Betrag von 1.500 € für eine angemessene Wohnungseingangstür angesetzt. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Eingangstür beträgt somit kalkulatorisch 6.300 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem beschriebenen Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) handelt, ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle werden regulär aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Im vorliegenden Text gibt es keinerlei Hinweise auf eine explizit beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage. Gemäß der Bewertungslogik für Standard-Eigentumswohnungen ohne Sonderumlage belaufen sich die direkt von Ihnen zu tragenden Sanierungskosten für die Fassade somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 38 m². Aus der Objektbeschreibung ergeben sich keine Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk, Risse oder notwendige Grundrissänderungen, da die Immobilie als gepflegt und der Grundriss bereits als gut geschnitten beschrieben wird. Da das Baujahr des Gebäudes (1965) jedoch vor 1980 liegt, wird gemäß den Kalkulationsrichtlinien formell ein Sanierungsbedarf für den Rohbau-Anteil beziehungsweise die Bausubstanz angenommen. Aufgrund der Sonderlogik für Eigentumswohnungen wird bei einem solchen altersbedingten Sanierungsbedarf ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. In diesem Zusammenhang muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung zur Sanierung von strukturellen Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht beim Einzelnen, sondern immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe der kalkulierten Sanierungskosten für den Rohbau und die Bausubstanz beträgt somit 38.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um eine 38 Quadratmeter große Wohnung in einer Wohnanlage aus dem Baujahr 1965. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und der Beschreibung keine bereits erfolgten energetischen Sanierungen oder Dacherneuerungen zu entnehmen sind, ist grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf hinsichtlich der Dacheindeckung und Dachdämmung für das Gebäude auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Eigentumswohnung handelt und ein Sanierungsbedarf auf Gebäudeebene vorliegt, werden für Ihre individuelle Kalkulation anteilige Kosten von pauschal 5000 € angesetzt. Bitte beachten Sie zwingend, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher vorab anhand der Eigentümerprotokolle und der Hausgeldabrechnung genau geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen für eine solche Maßnahme am Gemeinschaftseigentum bestehen oder ob Sonderumlagen drohen.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) innerhalb einer Wohnanlage mit zahlreichen Wohneinheiten. Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1965. Konkrete Angaben zum verwendeten Rohrmaterial (wie etwa Bleileitungen, verzinkte Stahlrohre oder Kupfer) sind im Text nicht enthalten. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Gebäude mit einem Baujahr vor 1985 (hier 1965) in die Kategorie für eine erforderliche Vollsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen, da diese das Ende ihrer technischen Lebensdauer voraussichtlich erreicht haben und von einem Originalzustand auszugehen ist. Für die Kalkulation greift jedoch die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Grundleitungen und Steigestrange zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine strangweise Sanierung im Gebäude trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage. Da im Beschreibungstext weder veraltete Leitungen explizit innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) erwähnt werden, noch eine bereits beschlossene Haus-Sanierung mit Sonderumlage genannt wird, fallen für Sie als einzelnen Käufer nach aktueller Faktenlage keine direkten Kosten an. Die finale Summe beträgt somit 0.