Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive Wohnung mit Zukunftsperspektive: Ideal für Eigennutzer und Kapitalanleger

Diese attraktive Wohnung verbindet angenehmes Wohnen mit einer starken Perspektive für die Zukunft und bietet eine überzeugende Kombination aus Wohnqualität, Sicherheit und Kapitalanlagepotenzial. Da die Immobilie bezugsfrei ist, können Käufer sie kurzfristig selbst nutzen oder flexibel neu vermieten. Neugierig? Überzeugen Sie sich selbst und vereinbaren Sie eine unverbindliche Besichtigung! Jetzt anrufen: +49 151 2131 9229, Konstantin Köll, VON-OTTO Immobilien Köln.

Helle Räume, durchdachter Grundriss und zeitgemäßer Komfort

Die Immobilie besticht durch helle Räume, einen durchdachten Grundriss und ein modernes, gepflegtes Wohngefühl. Der Wohnbereich bietet eine freundliche Atmosphäre sowie einen direkten Zugang zum großzügigen Balkon. Dieser erweitert den Wohnraum spürbar, schafft einen schönen Platz für entspannte Stunden im Freien und ist ein echtes Highlight zur Erhöhung der Lebensqualität. Das moderne Badezimmer fügt sich mit klaren Linien, zeitgemäßer Ausstattung und angenehmer Gestaltung harmonisch in das Gesamtbild ein. Zur Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz, der ausschließlich im Paket für ca. 20.000 € zuzüglich zum Kaufpreis mitverkauft wird. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme (Baujahr unbekannt). Es liegt ein Verbrauchsausweis mit einem Wert von 88,5 kWh/(m²a) vor, was der Energieklasse C entspricht.

Gefragte Lage in Köln-Rodenkirchen mit hoher Wertstabilität

Das Objekt befindet sich im beliebten Köln-Rodenkirchen, einer Lage, die sich durch eine positive und langfristige Wertentwicklung auszeichnet. Gerade in diesem Stadtteil ist die Nachfrage nach gut geschnittenen Wohnungen dauerhaft hoch, was eine sehr gute Vermietbarkeit garantiert. Der zugehörige Tiefgaragenstellplatz stellt in dieser Umgebung einen klaren Mehrwert für Eigennutzer und Investoren dar, da er Mieteinnahmen von ca. 100 € monatlich erzielen kann.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Parameter für eine mögliche Sanierung der Heizungstechnik analysiert. Aus den Angaben geht hervor, dass das Gebäude aus dem Baujahr 1973 stammt, eine Wohnfläche von 60 m² aufweist und in die Energieeffizienzklasse C eingestuft ist. Als Energieträger wird Fernwärme genutzt. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt, ist gemäß der Prüflogik grundsätzlich von einem Sanierungs- beziehungsweise Optimierungsbedarf bei der Heiztechnik auszugehen, auch wenn das Objekt nicht mit Öl oder Gas beheizt wird. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche geäußert werden, greift die pauschale Kalkulationslogik. Da bereits Fernwärme anliegt und somit keine neue Wärmepumpe als Erzeuger installiert werden muss, ist hier in erster Linie eine Teilsanierung oder Optimierung (beispielsweise der Austausch von Heizkörpern, Ventilen oder ein hydraulischer Abgleich) sinnvoll. Bei einem Ansatz von 60 € pro Quadratmeter ergeben sich für die 60 m² Wohnfläche somit voraussichtliche Optimierungskosten in Höhe von 3.600 €. Zieht man aufgrund des Altbaustatus (1973) alternativ die Pauschale für eine theoretische Vollsanierung der Technik von 150 € pro Quadratmeter heran, läge der Kostenanteil für diese Fläche bei 9.000 €. Da es sich bei dem beschriebenen Objekt um eine Wohnung handelt, muss jedoch zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Investition in die zentrale Heizungstechnik und das Leitungsnetz nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung habe ich als Baujahr 1973 und eine Wohnfläche von 60 Quadratmetern extrahiert. Die Zustandsbeschreibung im Text vermittelt einen sehr gepflegten Gesamteindruck und hebt explizit ein modernes Badezimmer, klare Linien sowie ein zeitgemäßes Wohngefühl hervor. Da jedoch konkrete Angaben zu den letzten Sanierungen oder einem potenziellen Renovierungsbedarf fehlen, leite ich gemäß den Vorgaben aus dem Baujahr 1973 ab, dass bei dieser Immobilie grundsätzlich ein hoher Renovierungsbedarf bestehen dürfte, insbesondere bei grundlegenden Gewerken wie Leitungen oder Elektrik. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche habe ich zudem die Kosten für anstehende Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Da im Text keine anderen Werte genannt werden, nutze ich die festgelegte Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter. Bei einer Fläche von 60 Quadratmetern belaufen sich die kalkulierten Kosten für diese optischen Renovierungsmaßnahmen somit auf insgesamt 3.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den bereitgestellten Daten ergibt die Bestandsaufnahme genau ein Vollbad; Hinweise auf ein separates Gäste-WC sind nicht vorhanden. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass in der Beschreibung explizit ein „modernes Badezimmer“ mit einer „zeitgemäßen Ausstattung“ hervorgehoben wird. Gemäß den festgelegten Kalkulationsregeln für modernisierte oder neuwertige Zustände entfällt hier jeglicher Sanierungsbedarf. Die voraussichtlichen Renovierungskosten für Badezimmer und WCs belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten habe ich die Immobilie hinsichtlich eines möglichen Austauschs der Fenster und der Eingangstür analysiert. Es handelt sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) aus dem Baujahr 1973 mit einer Wohnfläche von 60 m². Da in der Beschreibung keine exakte Anzahl der Fenster angegeben ist, wird die Menge anhand der Wohnfläche geschätzt. Gemäß der Regel (1 Fenster pro 10 m²) ergeben sich daraus 6 Fenster. Spezielle Terrassenelemente oder Schiebetüren werden nicht explizit erwähnt, weshalb der Zugang zum Balkon über ein Standardmaß kalkuliert wird. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt und der Text keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte energetische Sanierungen, neue Fenster oder eine 3-fach-Verglasung enthält, ist von einem vollständigen Austauschbedarf auszugehen. Die Kosten für den Austausch der 6 Fenster belaufen sich auf 7.200 € (6 Stück à 1.200 € inkl. Montage und Entsorgung). Zusätzlich muss die Wohnungseingangstür berücksichtigt werden. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, gehören Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus zwar häufig zum Gemeinschaftseigentum der WEG, im Zweifel wird diese hier jedoch mit den vorgesehenen 1.500 € kalkuliert. Die finale Summe für den empfohlenen Komplettaustausch der Fenster und der Wohnungseingangstür beläuft sich somit auf 8.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem bewerteten Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der rechtlichen und baulichen Logik bei Mehrfamilienhäusern gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Instandhaltungen oder energetische Sanierungen der Gebäudehülle werden in der Regel aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da in dem vorliegenden Angebotstext weder eine bereits beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, fällt auch die Sonderkalkulation von 7.000 Euro pro Einheit weg. Die direkten Sanierungskosten für die Gebäudehülle (Putz, Anstrich, Dämmung) belaufen sich für den Käufer dieser Wohnung somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem vorliegenden Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 60 m². Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung zeigt ein sehr positives Bild: Es gibt keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit (wie etwa einen feuchten Keller), Risse oder die Notwendigkeit von Grundrissänderungen. Vielmehr werden ein durchdachter Grundriss, ein modernes Badezimmer und ein gepflegter Gesamteindruck explizit hervorgehoben. Im Bedarfs-Check greift jedoch eine feste Regel: Da das Baujahr der Immobilie (1973) vor 1980 liegt, wird für die Kalkulation altersbedingt ein grundsätzlicher Sanierungsbedarf im Bereich der Gebäudesubstanz beziehungsweise des Rohbau-Anteils angenommen, auch wenn das Innere der Wohnung bereits modernisiert wirkt. Für die Kalkulation kommt daher die Sonderlogik für Eigentumswohnungen zur Anwendung. Da aufgrund des Baujahres ein struktureller Sanierungsbedarf (z.B. an der Gebäudehülle, den Steigleitungen oder dem Dach) für die Zukunft einkalkuliert werden muss, wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei einer Wohnfläche von 60 m² ergibt dies rechnerisch 60.000 €. In diesem Zusammenhang muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass strukturelle Baumaßnahmen und Eingriffe in den Rohbau das Gemeinschaftseigentum betreffen und die Entscheidung zur Durchführung solcher Sanierungen somit zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beträgt 60.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten wurde die Immobilie im Jahr 1973 erbaut, was gemäß der Analysekriterien (Baujahr < 1995) grundsätzlich auf einen Bedarf zur Vollsanierung der Dachkonstruktion inklusive Eindeckung und Dämmung hindeutet. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, setze ich für Ihren Anteil an einer möglichen Sanierung pauschal 5.000 € an. Ich möchte Sie ausdrücklich darauf hinweisen, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum zählt und die Entscheidung zur Dachsanierung somit bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher im Vorfeld unbedingt geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG bestehen, um eine solche Maßnahme künftig ohne große Sonderumlagen finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW), weshalb für die Berechnung von genau einer Wohneinheit ausgegangen wird. Das Baujahr der Immobilie ist 1973; konkrete Angaben zum verbrauten Rohrmaterial sind im Exposé nicht zu finden. Da das Baujahr deutlich vor 1985 liegt, ist im Gebäude grundsätzlich von einem Vollsanierungsbedarf der Leitungssysteme auszugehen. Gemäß der Bewertungslogik für Eigentumswohnungen zählen die Grundleitungen sowie die Steige- und Fallstränge jedoch zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine solche Strangsanierung werden in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage getragen. Da im Text keine beschlossene Sonderumlage für eine Sanierung im Haus erwähnt wird und das Badezimmer zudem als “modern” und “zeitgemäß” beschrieben wird (es gibt somit keinen Hinweis auf veraltete Leitungen innerhalb der Wohnung bzw. des Sondereigentums), fallen für den Käufer keine direkten Kosten an. Die finale Summe beläuft sich somit auf 0 €.