Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Traumhafte Eigentumswohnung in Rheinnähe: Ihr neues Zuhause im begehrten Köln-Rodenkirchen

Diese elegant geschnittene und charmante Eigentumswohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 1983. In einer der beliebtesten Lagen im Kölner Süden, dem urigen Stadtteil Rodenkirchen, vereint diese Immobilie das Beste aus zwei Welten: die absolute Ruhe durch die unmittelbare Nähe zum Rhein, der nur zwei Gehminuten entfernt ist, und die Lebendigkeit eines begehrten Wohnumfelds. Ein Aufzug bringt Sie höchst komfortabel von der Tiefgarage direkt bis vor die Wohnungstür. Das Angebot wird durch einen Kellerraum sowie einen Tiefgaragenstellplatz, der im Kauf inkludiert ist, ideal abgerundet. Die Wohnung ist nach Absprache verfügbar und wird privat verkauft, wodurch für Sie keinerlei Maklergebühren anfallen.

Modernes Wohndesign, flexible Raumaufteilung und hochwertige Ausstattung

Im Jahr 2021 wurde die Wohnung mit viel Gespür für Stil und Qualität aufgewertet. Großformatige Fliesen ziehen sich als ruhige, klare Linie durch die gesamte Wohnung, während die Fußbodenheizung zu jeder Jahreszeit für ein besonders angenehmes Wohngefühl sorgt. Das Herzstück der Immobilie bildet das ca. 35 Quadratmeter große Wohnzimmer, das durch eine edle Stucco-de-Luce-Akzentwand besticht. Hier finden eine großzügige Wohnlandschaft und ein großer Esstisch mühelos Platz. Die warme und wohnliche Atmosphäre kann auf Wunsch durch die Übernahme von Massivholzmöbeln und liebevoll abgestimmten Details bewahrt werden. Drei gut geschnittene Schlafzimmer oder Büros bieten flexible Nutzungsmöglichkeiten für Familien, Homeoffice oder Gäste. Ein Balkon erweitert den Wohnraum nach draußen. Das hochwertige, stilvolle Badezimmer lädt zum Entspannen ein und wird durch ein ebenso modern und stimmig präsentiertes Gäste-WC ergänzt. Die voll ausgestattete Einbauküche mit Induktionskochfeld und Backofen in Augenhöhe ermöglicht einen unkomplizierten Einzug, während deckenhohe Einbauschränke durchdachten Stauraum bieten.

Exzellente Infrastruktur und dörflicher Charme mit höchster Freizeitqualität

Die Lage in Rodenkirchen zeichnet sich durch eine gewachsene Struktur und eine gelungene Kombination aus urbanem Leben und naturnahem Wohnen aus. Das lebendige Ortszentrum mit seinem beinahe dörflichen Ambiente ist fußläufig erreichbar und bietet vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, individuelle Boutiquen, gemütliche Cafés und Restaurants sowie Ärzte und Apotheken. Liebevoll organisierte Dorfaktionen, Feste und Wochenmärkte bereichern das Leben vor Ort. Für Familien stehen Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen in der Umgebung zur Verfügung, ergänzt durch zahlreiche Sportmöglichkeiten und Vereine. Die weitläufigen Rheinwiesen, die in wenigen Schritten erreicht sind, sowie der nahegelegene Weiße Rheinbogen und der Forstbotanische Garten laden zu Spaziergängen und sportlichen Aktivitäten ein, während zauberhafte Bootshäuser kulinarische Genüsse im Urlaubsambiente bieten. Die Verkehrsanbindung ist ausgezeichnet: Bus- und Bahnverbindungen sind bequem zu Fuß erreichbar. Über die Rheinuferstraße gelangen Sie schnell in die Kölner Innenstadt, und auch die Autobahnen A4 sowie A555 sind auf kurzen Wegen optimal angebunden.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die potenziellen Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Daten geht hervor, dass das Gebäude aus dem Baujahr 1983 stammt und die Wohnung eine Wohnfläche von 120 m² aufweist. Konkrete Angaben zur Energieeffizienzklasse sowie zum zentralen Energieträger des Hauses fehlen im Text. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 2005 liegt, ist grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf der zentralen Heizungstechnik auszugehen, auch wenn die Wohnung selbst im Jahr 2021 optisch modernisiert wurde und bereits über eine vorteilhafte Fußbodenheizung verfügt. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik für Bestandsgebäude vor 2005 setze ich hier die Pauschale für eine Vollsanierung (welche die Umrüstung auf moderne Technik wie beispielsweise eine Wärmepumpe beinhaltet) an. Diese beträgt 150 € pro Quadratmeter. Für die vorhandene Wohnfläche von 120 m² ergeben sich somit kalkulatorische Sanierungskosten für die Heizungstechnik in Höhe von insgesamt 18.000 €. Da es sich bei der Objektart um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, muss abschließend zwingend darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition in die zentrale Heizanlage nicht von einem Eigentümer allein getroffen werden kann, sondern stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die charmante Eigentumswohnung wurde im Jahr 1983 erbaut und bietet eine großzügige Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Der Zustand der Immobilie lässt sich als äußerst gepflegt, modern und hochwertig beschreiben. Da die Wohnung im Jahr 2021 umfassend mit viel Gespür für Stil und Qualität modernisiert wurde – unter anderem mit durchgehend großformatigen Fliesen, einer Fußbodenheizung, einer Stucco-de-Luce-Akzentwand sowie neuwertigen Sanitäranlagen –, ist der aktuelle Renovierungsbedarf als sehr gering einzustufen. Das ursprüngliche Baujahr fällt hier aufgrund der kürzlich erfolgten Sanierung nicht negativ ins Gewicht. Gemäß den Vorgaben kalkuliere ich dennoch die potenziellen Kosten für Boden- und Malerarbeiten, falls Sie die Räumlichkeiten an Ihren ganz individuellen Geschmack anpassen möchten. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für diese Gewerke belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten bei einer Fläche von 120 Quadratmetern auf 6.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Im Text heißt es dazu: *”Die Einbauküche ist funktional ausgestattet und ermöglicht einen unkomplizierten Einzug ohne großen Aufwand. Mit Induktionskochfeld, Backofen in Augenhöhe etc. ist alles vorhanden. Deckenhohe Einbauschränke sorgen für durchdachten Stauraum.”* Da die Küche bereits vorhanden und ausgestattet ist, müssen Sie für diese Immobilie voraussichtlich keine Anschaffungskosten für eine neue Einbauküche in Ihre Budgetplanung einkalkulieren.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme ein Vollbad sowie ein separates Gäste-WC. Obwohl das Gebäude aus dem Baujahr 1983 stammt und somit eigentlich in die Kategorie für eine Vollsanierung fallen könnte, wird im Text explizit darauf hingewiesen, dass die Wohnung im Jahr 2021 umfassend “modernisiert” wurde. Zudem wird das Badezimmer als “hochwertig ausgestattet” und das Gäste-WC als “modern” beschrieben. Gemäß den festgelegten Regeln für den Bedarfs-Check greift hier die Bedingung, dass bei der Nennung von Begriffen wie “modernisiert” keine Sanierung notwendig ist. Die kalkulierten Renovierungskosten für die sanitären Anlagen betragen somit 0 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 120 m². Da im Beschreibungstext keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, wird der Bestand anhand der Vorgabe von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche auf insgesamt 12 Fenster geschätzt. Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1983. Zwar wurde die Wohnung im Jahr 2021 umfangreich modernisiert, jedoch gibt es im Text keine expliziten Hinweise auf bereits erneuerte Fenster oder eine energetische Sanierung der Bauelemente (wie etwa “3-fach-Verglasung”). Da das Baujahr vor 2005 liegt, ist gemäß der Bewertungsregeln von einem erforderlichen Austausch der Fenster auszugehen. Für die 12 Standardfenster fallen somit Kosten in Höhe von 14.400 € (12 Stück à 1.200 €) an. Spezielle Terrassenelemente oder Schiebetüren für den erwähnten Balkon werden im Text nicht explizit genannt und fließen daher nicht mit dem erhöhten Satz in die Berechnung ein. Da es sich um eine Eigentumswohnung aus den 1980er Jahren handelt, wird im Zweifel auch der Austausch der Wohnungseingangstür zum Treppenhaus mit den veranschlagten 1.500 € einkalkuliert. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür beläuft sich somit auf 15.900 €.

Alles nur Fassade?

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts stellen wir fest, dass es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem gepflegten Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1983 handelt. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb anfallende Sanierungen an der Gebäudehülle regulär aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Eine direkte finanzielle Belastung für den Käufer entsteht in diesem Fall nur, wenn im Exposé ausdrücklich eine anstehende Sonderumlage oder eine bereits beschlossene Fassadensanierung erwähnt wird. Da im gesamten Text keine entsprechenden Hinweise auf eine Sonderumlage oder geplante Sanierungsmaßnahmen an der Fassade zu finden sind, fallen für Sie als Käufer keine individuellen Zusatzkosten an. Die geschätzten Sanierungskosten belaufen sich somit auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 120 m² aus dem Baujahr 1983. Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf bauliche Mängel wie Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse oder einen feuchten Keller. Auch der Grundriss bedarf keiner Anpassung, da die Wohnung bereits über gut geschnittene Zimmer und ein sehr großzügiges, 35 m² großes Wohnzimmer verfügt. Beim Bedarfs-Check zeigt sich, dass das Baujahr zwar vor 2015 liegt, das Objekt jedoch im Jahr 2021 modernisiert wurde und sich in einem gepflegten Zustand befindet, der einen unkomplizierten Einzug ohne großen Aufwand ermöglicht. Signalwörter für eine Kernsanierung (wie “sanierungsbedürftig” oder “Entkernung erforderlich”) oder für eine strukturelle Optimierung (wie “kleinteilige Zimmer”) fehlen im Text komplett. Aus diesem Grund greift hier keine der Kalkulations-Logiken für große Rohbausanierungen, Wanddurchbrüche oder leichte Baumaßnahmen, und auch die Zusatzpauschale für eine Kellerabdichtung entfällt gänzlich. Bezüglich der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist festzuhalten, dass der voraussichtliche Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter hier nicht angesetzt wird, da aktuell kein Sanierungsbedarf an der Wohnung vorhanden ist. Dennoch muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung zu eventuellen zukünftigen Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (beispielsweise an der Fassade, dem Dach oder der tragenden Bausubstanz) stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Da keine strukturellen Eingriffe oder Rohbauarbeiten erforderlich sind, betragen die kalkulierten Kosten für diese Maßnahmen: 0

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1983. Da das Baujahr vor 1995 liegt und der Beschreibung keine Angaben zu einer bereits erfolgten Dachsanierung oder energetischen Aufwertung des Daches zu entnehmen sind, fällt das Gebäude in die Kategorie für eine Vollsanierung der Dachkonstruktion inklusive Eindeckung und Dämmung. Da die Objektart jedoch eine Wohnung ist und somit ein Sanierungsbedarf für das Gemeinschaftseigentum besteht, werden für Ihre Kalkulation anteilige Kosten in Höhe von pauschal 5.000 € angesetzt. Bitte beachten Sie zwingend, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der WEG liegt und geprüft werden sollte, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Das Baujahr der Immobilie ist 1983. Im Text finden sich keine spezifischen Hinweise auf das Rohrmaterial, wie beispielsweise Bleileitungen, verzinkte Stahlrohre oder Kupfer. Da das Baujahr vor 1985 liegt, wäre nach dem allgemeinen Bedarfs-Check grundsätzlich eine Vollsanierung der Rohrleitungen im Gebäude erforderlich. Für Sie als Käufer greift hier jedoch die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Steige- und Fallleitungen sowie die Grundleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine Erneuerung dieser Stränge trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage. Da im Text weder erwähnt wird, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind – das Bad und das Gäste-WC werden vielmehr als modern und hochwertig ausgestattet beschrieben –, noch von einer bereits beschlossenen Sonderumlage für eine Haussanierung die Rede ist, entfallen pauschale Zuzahlungen. Die finale Summe beläuft sich daher auf 0 €.