Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Barrierefreier Wohntraum: Exklusiver Wohnkomfort im ersten Obergeschoss

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause! Diese barrierefreie Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss eines modernen Mehrfamilienhauses und bietet Ihnen ein äußerst komfortables sowie modernes Wohnambiente. Ob für Familien, Paare oder anspruchsvolle Suchende, die Wert auf ein privates und zugleich zentrales Zuhause legen – dieses Objekt verbindet höchste Lebensqualität mit einer einladenden Atmosphäre. Überzeugen Sie sich selbst von diesem attraktiven Angebot und vereinbaren Sie noch heute Ihren persönlichen Besichtigungstermin.

Durchdachtes Raumkonzept, Echtholzparkett und umlaufende Terrasse

Die Wohnung erstreckt sich über dreieinhalb Zimmer und besticht durch eine Raumaufteilung, die Ihnen viel Platz für individuelle Gestaltungsideen lässt – bei Bedarf kann sogar ein weiteres Zimmer geschaffen werden. Das Herzstück der Immobilie bildet der großzügige Wohn- und Essbereich mit einem offenen Küchenbereich, der zum gemeinsamen Kochen und Genießen mit Ihren Gästen einlädt. Große Fenster sorgen hier für eine angenehme Helligkeit. Vom Wohn-Essbereich haben Sie direkten Zugang zu beiden Terrassen. Ein absolutes Highlight ist die umlaufende Terrasse, die von allen Zimmern aus begehbar ist und perfekte Bedingungen für entspannte Sonnenstunden oder gesellige Grillabende mit Familie und Freunden bietet. Insgesamt stehen Ihnen drei Zimmer zur Verfügung, die ideal als Rückzugsorte oder Arbeitszimmer genutzt werden können. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine geschlossene Loggia, die bisher als Büro diente, einen geräumigen Abstellraum sowie einen großzügigen Kellerraum. In der gesamten Wohnung ist ein ansprechendes Echtholzparkett verlegt. Ein großes, modernes Badezimmer und ein praktisches Gäste-WC mit ausreichend Platz für Waschmaschine und Trockner vervollständigen diese exklusive Ausstattung.

Lebendige Nachbarschaft im Herzen von Köln-Rodenkirchen

Die Immobilie befindet sich in einer äußerst begehrten Lage inmitten des fröhlichen und beliebten Viertels rund um den Maternusplatz. Mitten im Herzen von Köln-Rodenkirchen genießen Sie hier die Vorzüge eines zentral gelegenen Zuhauses, das Ihnen gleichzeitig ein hohes Maß an Privatsphäre bietet. Für maximale Bequemlichkeit im Alltag haben Sie zudem die Möglichkeit, optional die Miete für einen Pkw-Stellplatz direkt vor der Haustür zu übernehmen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten wurden folgende relevante Informationen für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahiert: Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 2008, verfügt über eine Wohnfläche von 123 Quadratmetern und ist in die Energieeffizienzklasse C eingestuft; Angaben zu einem spezifischen Energieträger fehlen im Text. Da das Baujahr nicht nach 2015 liegt und die Effizienzklasse weder A noch A+ ist, werden die Kosten nicht auf null gesetzt, da die Anlage nicht mehr dem neuesten Standard entspricht. Gleichzeitig fällt das Objekt mit dem Baujahr 2008 aber auch nicht unter die Grenze von vor 2005, weshalb keine zwingende Vollsanierung wie bei einem typischen Altbau angenommen wird. Da der Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche enthält, wird gemäß der Kalkulations-Logik der Fallback-Wert für eine Teilsanierung beziehungsweise Optimierung herangezogen. Bei einem Pauschalwert von 60 Euro pro Quadratmeter und einer Wohnfläche von 123 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 7.380 Euro für die Heizungs- und Klimatechnik. Da als Objektart explizit eine Wohnung angegeben ist, muss abschließend zwingend darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung zur Durchführung und Investition in eine solche Modernisierung der Heizungstechnik bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende Immobilienbeschreibung bezieht sich auf eine barrierefreie Wohnung mit einer Wohnfläche von 123 Quadratmetern aus dem Baujahr 2008. Der allgemeine Zustand der Immobilie wird im Text als sehr ansprechend, gepflegt und zeitgemäß beschrieben, was sich unter anderem in dem durchgängig verlegten Echtholzparkett, einem modernen Badezimmer sowie der Zugehörigkeit zu einem modernen Mehrfamilienhaus widerspiegelt. Da in der Beschreibung keine konkreten Angaben zu einem etwaigen Renovierungsbedarf gemacht werden, lässt sich dieser logisch aus dem relativ jungen Baujahr 2008 ableiten, sodass grundsätzlich von einem sehr geringen und lediglich kosmetischen Instandsetzungsbedarf auszugehen ist. Um die Immobilie beim Bezug optisch aufzufrischen und an den eigenen Geschmack anzupassen, können die Aufwendungen für entsprechende Handwerkerleistungen berechnet werden. Basierend auf der angegebenen Wohnfläche von 123 Quadratmetern und unter Anwendung einer festgelegten Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für standardmäßige Boden- und Malerarbeiten auf insgesamt 6.150 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für diese Wohnung ein großes Vollbad sowie ein separates Gäste-WC, was sich auch mit der Angabe von insgesamt zwei Bädern am Ende des Textes deckt. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass die Immobilie als Teil eines “modernen Mehrfamilienhauses” beschrieben wird und auch im Innenbereich explizit über ein “großes modernes Bad” verfügt. Da die Beschreibung durch Begriffe wie “modern” eindeutig auf einen zeitgemäßen beziehungsweise bereits modernisierten Zustand hinweist, greift hier die Regel für Immobilien ohne aktuellen Handlungsbedarf. Es sind somit weder für das Badezimmer noch für das Gäste-WC Maßnahmen für eine Teil- oder Vollsanierung erforderlich. Die Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC betragen daher 0 €.

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Da die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Exposé keine anstehende Sonderumlage oder eine bereits beschlossene Fassadensanierung erwähnt wird, werden eventuelle Instandhaltungsmaßnahmen aus der Rücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Die finale Summe für die Sanierungskosten der Gebäudehülle beträgt für Sie als Käufer daher 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen auf 0 €. Im Rahmen der Bestandsaufnahme dient die angegebene Wohnfläche von 123 m² als Basis für die Bewertung. Das Baujahr der Immobilie ist 2008. Bei der Analyse des Beschreibungstextes finden sich keinerlei Hinweise auf bauliche Mängel wie einen feuchten Keller, Risse im Mauerwerk oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss. Im Gegenteil: Die Wohnung wird als barrierefrei beschrieben und befindet sich in einem „modernen Mehrfamilienhaus“ mit einer „durchdachten Raumaufteilung“, einem offenen Küchenbereich und einem bereits „modernen Bad“. Der Bedarfs-Check ergibt daher, dass keine strukturellen Eingriffe erforderlich sind. Zwar liegt das Baujahr (2008) knapp unter der automatischen Null-Euro-Grenze von > 2015, jedoch greifen hier weder die Parameter für eine Kernsanierung (Baujahr < 1980 oder Begriffe wie „sanierungsbedürftig“) noch die Kriterien für eine strukturelle Optimierung (Begriffe wie „kleinteilige Zimmer“ oder „Modernisierungspotenzial“). Die erwähnte Möglichkeit, bei Bedarf ein weiteres Zimmer zu schaffen, wird als rein optionale individuelle Gestaltungsidee und nicht als notwendige Grundrissoptimierung aufgrund von baulichen Defiziten dargestellt. Auch die Zusatzpauschale für den Keller entfällt, da lediglich ein „großzügiger Kellerraum“ ohne Hinweise auf Feuchtigkeit oder Abdichtungsbedarf erwähnt wird. Da somit weder die Kriterien für eine große Rohbausanierung noch für leichte strukturelle Baumaßnahmen erfüllt sind, fallen nach der vorgegebenen Kalkulationslogik keine Kosten an. Die finale Summe lautet dementsprechend 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Objektbeschreibung belaufen sich die geschätzten Sanierungskosten für das Dach auf 0 €. Es handelt sich bei der Immobilie um eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines im Jahr 2008 erbauten, modernen Mehrfamilienhauses. In der Beschreibung sind keinerlei spezifische Angaben zur Dachkonstruktion, Eindeckung, Dämmung oder zu etwaigen Mängeln vorhanden. Da es keine Hinweise auf einen Modernisierungsstau oder Sanierungsbedarf gibt und die Vorgaben besagen, dass bei fehlenden Angaben keine Kosten anzusetzen sind, entfällt eine Kalkulation für Dachbaumaßnahmen.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohneinheit aus dem Baujahr 2008. Spezifische Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial wie etwa Kupfer oder Kunststoffverbundrohre sind im Beschreibungstext nicht enthalten. Gemäß dem Bedarfs-Check besteht bei dieser Immobilie kein Handlungsbedarf, da das Baujahr deutlich nach 1998 liegt. Zudem greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Grundleitungen und Steigestränge gehören ohnehin zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und würden im Bedarfsfall aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Da der Text weder auf veraltete Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) noch auf eine bereits beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus (Sonderumlage) hinweist, fallen auch hierfür keine Kosten an. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre beträgt somit 0 €.