Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchflutete Eigentumswohnung mit Panoramablick auf die Kölner Skyline

Über den Dächern im 13. Stockwerk einer sehr gepflegten und ruhigen Wohnanlage erwartet Sie diese großzügige Eigentumswohnung. Die Immobilie besticht durch ein offenes und helles Wohngefühl, absolute Ruhe und einen weitläufigen Panoramablick über Köln, der bis zur Skyline und dem Dom in der Entfernung reicht. Ein besonderes Merkmal dieser Immobilie ist der exklusive Zugang: Der Aufzug erfordert für jede Etage einen separaten PIN, wodurch Ihnen ein Höchstmaß an Privatsphäre und Ruhe gewährleistet wird.

Durchdachte Raumaufteilung und moderne Ausstattung

Der Grundriss der Wohnung ist überaus durchdacht und trennt die Räumlichkeiten geschickt in einen öffentlichen und einen privaten Bereich. Im Eingangsbereich empfängt Sie eine Diele, von der aus Sie das Gäste-WC sowie das Zentrum der Wohnung erreichen: den Wohnbereich, das Esszimmer und die angrenzende Küche. Große Fensterflächen lassen viel Licht herein und der direkte Zugang zum ersten Balkon erweitert den Wohnraum fließend nach außen. Der private Teil der Wohnung ist über eine lange Diele zugänglich. Hier befinden sich drei Schlafzimmer sowie das Hauptbadezimmer, welches im Jahr 2016 umfangreich saniert wurde. Es präsentiert sich modern mit großen weißen Wandfliesen, anthrazitfarbenen Bodenfliesen und einer großzügigen, bodentiefen Dusche. Das große Elternschlafzimmer verfügt zudem über einen eigenen, zweiten Balkon, der Ihnen den herrlichen Blick auf die Stadt bietet.

Ruhige Lage hoch über Rodenkirchen

Die Eigentumswohnung befindet sich in Rodenkirchen. Durch die Positionierung im 13. Stockwerk innerhalb der sehr gepflegten und ruhigen Wohnanlage genießen Sie eine besondere Wohnatmosphäre weit über dem Trubel der Stadt. Die Kombination aus dieser Lage und dem gesicherten Aufzugzugang unterstreicht das ruhige und private Wohnumfeld dieser außergewöhnlichen Immobilie.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Eckdaten habe ich die potenziellen Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik ermittelt. Die Extraktion der Daten zeigt, dass das Objekt im Jahr 1973 erbaut wurde, eine Wohnfläche von 102 m² aufweist und in die Energieeffizienzklasse D eingestuft ist; ein spezifischer Energieträger wird im Text nicht genannt. Beim Bedarfs-Check greift die Regel für ältere Gebäude: Da das Baujahr 1973 deutlich vor der Grenze von 2005 liegt und auch die Effizienzklasse D vorliegt, ist zwingend von einem Sanierungsbedarf der Heizungstechnik auszugehen. Da in der Beschreibung keine konkreten Sanierungswünsche für die Heizung oder Klimatechnik geäußert werden, kommt die vorgegebene Kalkulations-Logik zum Einsatz. Für diesen Altbau wird die Pauschale für eine Vollsanierung angesetzt, welche moderne Technik wie eine Wärmepumpe beinhaltet und mit 150 Euro pro Quadratmeter berechnet wird. Multipliziert man dies mit der Wohnfläche von 102 m², ergeben sich kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 15.300 Euro. Da es sich bei der angegebenen Objektart um eine Eigentumswohnung handelt, ist hierbei jedoch unbedingt zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue Heizungsanlage nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine großzügige Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 102 Quadratmetern, die im Jahr 1973 erbaut wurde. Hinsichtlich des Zustands wird die Wohnanlage als sehr gepflegt beschrieben, und das Hauptbadezimmer wurde im Jahr 2016 bereits umfangreich und modern saniert. Da das Baujahr der Immobilie jedoch deutlich vor 1990 liegt und der Beschreibungstext keine konkreten Angaben zu weiteren Modernisierungen – etwa an Böden, Wänden, Leitungen oder dem Gäste-WC – enthält, lässt sich logisch auf einen ansonsten hohen Renovierungsbedarf in den restlichen Räumlichkeiten schließen. Um die Wohnung nach Ihren Vorstellungen aufzufrischen, sollten Sie entsprechende handwerkliche Maßnahmen einplanen. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für die anstehenden Boden- und Malerarbeiten für die gesamte Wohnfläche auf insgesamt 5.100 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den angegebenen Daten ergibt die Bestandsaufnahme, dass die Wohnung über ein Hauptbadezimmer mit einer großzügigen, bodentiefen Dusche sowie über ein im Grundriss erwähntes separates Gäste-WC verfügt. Bei dem anschließenden Bedarfs-Check zeigt sich, dass das Hauptbadezimmer laut Text im Jahr 2016 bereits umfangreich saniert wurde. Da diese Maßnahme nach dem Jahr 2015 stattgefunden hat, greift hier die Regelung, dass für diesen Raum keine weiteren Kosten angesetzt werden. Für das Gäste-WC finden sich im Text keinerlei Hinweise auf einen renovierungs- oder sanierungsbedürftigen beziehungsweise baujahrestypischen Zustand, der eine Vollsanierung rechtfertigen würde. Ebenso gibt es keine Anzeichen für einen gepflegten, aber optisch veralteten Zustand, der eine Teilsanierung erfordern würde. Da das Objekt insgesamt als Teil einer sehr gepflegten Wohnanlage beschrieben wird und somit keine Angaben zu einem Sanierungsstau vorhanden sind, werden nach den vorgegebenen Kriterien auch für das Gäste-WC keine Kosten veranschlagt. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 €

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Für die Analyse der vorliegenden Eigentumswohnung in Köln-Rodenkirchen wurde zunächst eine Bestandsaufnahme durchgeführt: Die angegebene Wohnfläche beträgt 102 m² und bildet die Basis für die Kalkulation. Aus der Objektbeschreibung gehen keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel, Feuchtigkeit oder Risse hervor. Auch statische Eingriffe oder Grundrissänderungen sind strukturell nicht notwendig, da die Beschreibung die Immobilie ausdrücklich für ihre großzügige Raumaufteilung und den durchdachten Grundriss lobt. Da sich die Wohnung im 13. Stockwerk befindet und in der Beschreibung kein feuchter Keller erwähnt wird, entfällt auch jegliche Zusatzpauschale für Kellerabdichtungen. Beim anschließenden Bedarfs-Check greift jedoch eine strikte kalkulatorische Vorgabe: Da das Baujahr 1973 und somit kleiner als 1980 ist, wird systematisch ein Rohbau-Anteil für eine Kernsanierung ausgelöst (etwa für das altersbedingte Erneuern von Leitungsschlitzen, Mauer- und Putzarbeiten, die bei Altbauten dieses Baujahres anfallen können). Gemäß der Kalkulations-Logik für eine große Rohbausanierung wird daher ein Wert von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Die Berechnung lautet somit: 102 m² Wohnfläche multipliziert mit 250 €. Die finale Summe für die strukturellen Baumaßnahmen und den Rohbau beläuft sich auf 25.500 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!