Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Zuhause über den Dächern: Hoch hinaus und direkt am Rhein

Erleben Sie ein einzigartiges Wohngefühl in einer ganz besonderen Immobilie. Ihr neues Zuhause erwartet Sie hoch hinaus und direkt am Rhein gelegen. Genießen Sie das Privileg, über den Dächern von Köln-Rodenkirchen zu residieren. Das vollständige Exposé mit allen Details zu diesem Angebot der KSK-Immobilien finden Sie auf unserer Webseite. Bitte kopieren Sie hierfür den übermittelten Link in die Adresszeile Ihres Browsers.

Details zu Räumlichkeiten und Ausstattung

Sämtliche detaillierten Informationen zum Grundriss sowie zu den spezifischen Ausstattungsmerkmalen dieser Immobilie über den Dächern von Köln-Rodenkirchen sind im vollständigen Exposé für Sie aufbereitet. Um diese Daten einzusehen, rufen Sie bitte unsere Webseite über den angegebenen Link auf.

Wohnen in Köln-Rodenkirchen

Die Immobilie besticht durch ihre exzellente Lage im Stadtteil Köln-Rodenkirchen. Das besondere Highlight ist die Positionierung direkt am Rhein, die Ihnen ein Wohnen hoch hinaus über den Dächern ermöglicht. Für weiterführende Informationen zur Infrastruktur und der direkten Umgebung besuchen Sie bitte das ausführliche Exposé auf unserer Webseite.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten habe ich die Immobilie hinsichtlich der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Angaben geht hervor, dass das Objekt im Jahr 1965 erbaut wurde, über eine Wohnfläche von 105 Quadratmetern verfügt und in die Energieeffizienzklasse F eingestuft ist; ein spezifischer Energieträger wird im Kurztext nicht genannt. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse F einen hohen Modernisierungsbedarf anzeigt, ist hier von einem veralteten Heizsystem (vermutlich Öl oder Gas) und somit von der Notwendigkeit einer Vollsanierung auszugehen. Entsprechend der Kalkulationslogik lege ich für diesen Altbau die Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter zugrunde, welche auch moderne Technik wie eine Wärmepumpe abdeckt. Bei der gegebenen Wohnfläche von 105 Quadratmetern ergeben sich daraus kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 15.750 Euro. Da es sich bei der angegebenen Objektart um eine Wohnung handelt, ist abschließend jedoch zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Durchführung und Investition in eine solche Modernisierung der Heizungstechnik nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten wurde die Immobilie im Jahr 1965 erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von 105 Quadratmetern. Eine explizite Zustandsbeschreibung ist in den vorliegenden Informationen nicht enthalten. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 1990 liegt und im Text keinerlei durchgeführte Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erwähnt werden, ist logisch von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulation für Boden- und Malerarbeiten unter Verwendung der Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten bei der vorhandenen Fläche von 105 Quadratmetern auf insgesamt 5.250 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten führe ich die Bestandsaufnahme durch: Der Text gibt explizit die Anzahl von einem Badezimmer an, macht jedoch keine Aussagen zu einem separaten Gäste-WC. Für den entscheidenden Bedarfs-Check liefert der vorliegende Kurztext absolut keine Angaben zum Baujahr oder zum Zustand der Immobilie. Es fehlen jegliche definierte Signalwörter für eine Vollsanierung, Teilsanierung oder einen Neuzustand. Da die Vorgaben klar besagen, dass bei nicht vorhandenen Angaben keine Kosten angesetzt werden sollen, greift diese Regel hier vollumfänglich. Das Analyseergebnis für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs lautet somit: 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 105 m² aus dem Baujahr 1965. Da im Exposé keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, wird diese anhand der Wohnfläche geschätzt (1 Fenster pro 10 m²), was aufgerundet 11 Fenstern entspricht. Weil das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und keine Informationen zu bereits erfolgten Modernisierungen (wie z. B. 3-fach-Verglasung) vorliegen, ist ein kompletter Austausch der Fenster erforderlich. Die Kosten hierfür belaufen sich bei 11 Fenstern à 1.200 € auf 13.200 €. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen wird im Zweifel auch die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus mit 1.500 € in die Kalkulation einbezogen. Die finale Summe für den empfohlenen Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür beträgt somit 14.700 €. (Hinweis: Rechnet man mathematisch exakt mit 10,5 Fenstern, ergäbe sich eine Summe von 14.100 €).

Alles nur Fassade?

Bei dem zu analysierenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Gemäß den rechtlichen Vorgaben gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anfallende Sanierungsarbeiten an der Gebäudehülle werden daher regulär aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da in den bereitgestellten Daten weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, greift hier die Standardregelung für Eigentumswohnungen. Es fallen somit keine direkten, individuell zu tragenden Sanierungskosten für die Gebäudehülle an. Die finale Summe beträgt 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die finale Summe beläuft sich auf 105.000 €. Basierend auf den übermittelten Daten und dem Titel (“über den Dächern”) handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 105 m². Da das Baujahr 1965 ist und somit deutlich vor 1980 liegt, ist gemäß den Bewertungskriterien von einem sanierungsbedürftigen Zustand im Bereich der Bausubstanz auszugehen, auch wenn in dem kurzen Textauszug keine expliziten Mängel wie Risse, feuchte Wände oder ein veralteter Grundriss genannt werden. Aufgrund des Objekttyps Eigentumswohnung greift hier die spezielle Kalkulationslogik: Für den Sanierungsbedarf wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt, was bei 105 m² zu der berechneten Summe führt. In diesem Zusammenhang weise ich ausdrücklich darauf hin, dass alle strukturellen Baumaßnahmen am Rohbau, an tragenden Wänden oder an der Gebäudehülle das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Entscheidung zur Durchführung solcher Sanierungen liegt daher nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohnung aus dem Baujahr 1965. Aufgrund des Baujahrs (deutlich vor 1995) ist bei diesem Gebäude grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf beziehungsweise einer energetischen Modernisierung der Dachkonstruktion und Dämmung auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, kalkuliere ich Ihren Anteil für mögliche Dacharbeiten pauschal mit 5.000 €. Bitte beachten Sie zwingend, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die Entscheidung zu einer umfassenden Dachsanierung liegt somit immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Vor dem Kauf sollte daher unbedingt anhand der Protokolle und Abrechnungen geprüft werden, inwiefern bereits entsprechende Beschlüsse gefasst wurden und ob ausreichend Instandhaltungsrücklagen für eine solche Maßnahme bestehen.

Wasser Marsch!

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit dem Baujahr 1965. Da das Baujahr deutlich vor 1985 liegt, ist bei den Trinkwasser- und Abwasserrohren grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Hier greift jedoch die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Grundleitungen sowie Steige- und Fallleitungen (Stränge) zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine notwendige Strangsanierung trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der angesparten Instandhaltungsrücklage. Da aus den Angaben weder hervorgeht, dass die Leitungen spezifisch innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch eine Sonderumlage für eine beschlossene Leitungssanierung im Haus erwähnt wird, entfallen direkte Kosten für den Käufer. Die finale Summe beläuft sich daher auf 0.