Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Eigentumswohnung in Köln-Rodenkirchen

2-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Rodenkirchen Laut der öffentlich zugänglichen Anzeige eines fremden Maklers handelt es sich um eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Köln-Rodenkirchen (Stadtteil Immendorf, Ritterspornweg). Die Wohnanlage wird als gepflegt und die Eigentümergemeinschaft als solide und wirtschaftlich gut aufgestellt beschrieben. Die Wohnung verfügt laut Beschreibung über ein helles Wohnzimmer, ein großzügiges Schlafzimmer mit direktem Zugang zum Balkon, eine separate Küche, ein Badezimmer mit Badewanne sowie einen Flur. Ein eigener Kellerraum gehört ebenfalls zum Angebot. Das monatliche Hausgeld beträgt nach Angaben des Anbieters 460 Euro inklusive der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Lage am Ritterspornweg wird vom Anbieter als ruhige und gewachsene Wohnlage im Kölner Süden mit viel Grün beschrieben. In der Umgebung befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Dienstleister sowie Schulen und Kindertagesstätten. Das Zentrum von Rodenkirchen, der Forstbotanische Garten und die Rheinauen sind in der näheren Umgebung gelegen. Es besteht eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr durch mehrere Buslinien sowie an das Straßennetz über die Autobahnen A555, A4 und A1. Der Anbieter weist in der Anzeige eine Käuferprovision in Höhe von 3,75 % inklusive Mehrwertsteuer vom beurkundeten Kaufpreis aus. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten sind vom Käufer zu tragen. Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik folgende Analyse: Das Baujahr der Immobilie liegt im Jahr 1961, womit es deutlich vor dem Schwellenwert von 2005 liegt. Da keine expliziten Sanierungswünsche im Text genannt werden und auch keine Angabe zur Energieeffizienzklasse vorliegt, greift die Kalkulations-Logik für den Altbau-Bestand. Bei einer Wohnfläche von 51 m² und der Annahme eines Sanierungsbedarfs wird die Pauschale für eine Vollsanierung (inklusive moderner Wärmepumpe/Technik) von 150 € pro Quadratmeter angesetzt. Daraus errechnen sich geschätzte Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik in Höhe von 7.650 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung im Erdgeschoss mit einer Wohnfläche von 51 m² und dem Baujahr 1961. Da in der Beschreibung keine konkreten Angaben zu einer kürzlich erfolgten Kernsanierung gemacht werden, lässt sich aufgrund des Baujahres vor 1990 ein moderater bis hoher Renovierungsbedarf für Boden- und Malerarbeiten ableiten. Unter Anwendung der kalkulatorischen Pauschale von 50 € pro m² für die anfallenden Boden- und Malerarbeiten ergeben sich für die 51 m² große Wohnung geschätzte Renovierungskosten in Höhe von 2.550 €.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. *(Hinweis zur Kalkulation: Da im Text keine genaue Quadratmeterangabe für die Wohnfläche oder die Küche genannt wurde, konnte keine flächenbasierte Kostenschätzung durchgeführt werden.)*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt sich für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche folgende Analyse: Die Bestandsaufnahme der Immobilie ergibt vereinbarungsgemäß 1 Vollbad (ausgestattet mit einer Badewanne) und da keine explizite Angabe zu einem separaten Gäste-WC vorliegt, wird standardmäßig 1 separates WC berücksichtigt. In der Beschreibung wird die Wohnung sowie die Wohnanlage insgesamt als „gepflegt“ beschrieben, wobei jedoch Hinweise auf einen optisch veralteten Zustand (typisch für Teilsanierungen bei gepflegtem, aber nicht frisch modernisiertem Bestandszustand) vorliegen. Gemäß den Kalkulations-Logiken für eine Teilsanierung (bei gepflegtem, aber optisch veraltetem Zustand) ergeben sich folgende Kosten: – 1 Vollbad (Teilsanierung): 7.500 € – 1 Gäste-WC (Teilsanierung): 2.000 € Daraus resultieren für die Renovierung von Badezimmer und WC Gesamtkosten in Höhe von **9.500 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf den übergebenen Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 51 m² und dem Baujahr 1961. Gemäß der Bestandsaufnahme wird die Anzahl der Fenster anhand der Wohnfläche (1 Fenster pro 10 m²) auf 5 Stück geschätzt. Da das Baujahr vor 2005 liegt und die Fenster als älter als 15 Jahre bei ansonsten gepflegtem Zustand eingestuft werden, ergibt sich ein Bedarf für eine Teilsanierung (Dichtungen/Beschläge) bzw. da keine exakten Modernisierungsangaben vorliegen und das Baujahr 1961 greift, ist ein Austausch der Fenster nach Regel 2 erforderlich. Die Kalkulations-Logik sieht für 5 Fenster einen Betrag von jeweils 1.200 € vor (gesamt 6.000 €). Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, ist die Wohnungstür zum Treppenhaus als Gemeinschaftseigentum mit 1.500 € anzusetzen. Daraus ergibt sich eine finale Summe von 7.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Da die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Text weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, belaufen sich die geschätzten Sanierungskosten für die Gebäudehülle auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 51 m² und dem Baujahr 1961. Da das Baujahr vor 1980 liegt und die Beschreibung auf eine gewachsene, ältere Immobilie hinweist, wird ein Sanierungsbedarf für strukturelle Maßnahmen angesetzt. Da es sich hierbei um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik: Es wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro m² Wohnfläche für anfallende Sanierungs- und Baumaßnahmen im Wohnungsbereich kalkuliert. Für die 51 m² große Wohnung ergibt sich somit ein kalkulierter Betrag von 51.000 €. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Entscheidung und Freigabe für strukturelle oder bauliche Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder im Gebäude stets bei der Eigentümergemeinschaft (WEG) liegen. Die finale Summe für die strukturellen Baumaßnahmen und den kalkulatorischen Eigenanteil beläuft sich auf **51.000 €**.

Dach über dem Kopf

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt und die Wohnanlage laut Beschreibung in einem gepflegten Zustand ist, belaufen sich die kalkulierten Kosten für eventuelle Sanierungsmaßnahmen am Dach auf pauschal 5.000 €. Es wird darauf hingewiesen, dass die Entscheidung über eine etwaige Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Vor Durchführung solcher Maßnahmen sollte unbedingt geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen für diesen Zweck vorhanden sind.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit dem Baujahr 1961. Da in der Objektbeschreibung keine Hinweise auf veraltete Leitungen innerhalb der Wohnung, anstehende Sonderumlagen oder einen akuten Handlungsbedarf zu finden sind und die Erneuerung der Steige- und Fallleitungen (Gemeinschaftseigentum) in der Regel über die Instandhaltungsrücklage der WEG abgedeckt wird, fallen für den Käufer keine direkten Zusatzkosten an. Die finale Summe für die Erneuerung von Trinkwasser- und Abwasserrohren beträgt somit 0 €.