Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Großzügiges Wohnen in gefragter Kölner Bestlage – Ein seltenes Angebot mit Potenzial

Diese attraktive Erdgeschosswohnung in einem gepflegten 3-Familienhaus bietet auf ca. 147 m² Wohnfläche viel Raum zur persönlichen Entfaltung. Mit ihrem kleinen Garten samt großer Terrasse und der eigenen Garage stellt die Immobilie ein seltenes Angebot in einer der begehrtesten Wohnlagen Kölns dar. Ob als wertstabiles Investment für Kapitalanleger oder als individuelles Zuhause für Eigennutzer: Die Wohnung überzeugt durch ihre Größe und das exzellente Entwicklungspotenzial, das im Zuge einer Modernisierung voll ausgeschöpft werden kann.

Grundriss, Ausstattung und Modernisierungsmöglichkeiten

Die Immobilie umfasst neben der großzügigen Wohnfläche eine zusätzliche Nutzfläche von ca. 30 m². Technisch ist die Wohnung durch den Einbau einer Wärmepumpe im Mai 2026 bereits zukunftsorientiert aufgestellt. Der derzeit renovierungsbedürftige Zustand bietet dem Käufer die ideale Gelegenheit, durch gezielte Modernisierungen – etwa in den Bereichen Bad, Küche, Bodenbeläge, Elektro- und Sanitärinstallation sowie Malerarbeiten – den Wohnwert nachhaltig zu steigern und die Ausstattung ganz nach eigenen Wünschen zu gestalten. Die Wohnung wird nach dem Verkauf frei übergeben.

Top-Standort mit hoher Wohnqualität

Die Lage in der Grüngürtelstraße besticht durch gewachsene Strukturen und eine beständige Nachfrage. In unmittelbarer Umgebung befinden sich vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, ein breites gastronomisches Angebot sowie Schulen und grüne Erholungsflächen. Eine exzellente Anbindung an die Kölner Innenstadt sowie das Autobahnnetz unterstreicht die Attraktivität des Standorts für Bewohner und Mieter gleichermaßen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt folgendes Ergebnis für die Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik: Die Immobilie weist ein Baujahr von 1993 auf und verfügt über eine Energieeffizienzklasse A. Zudem wurde im Mai 2026 eine moderne Wärmepumpe installiert. Gemäß den festgelegten Prioritäten für den Bedarfs-Check (da das Objekt die Effizienzklasse A aufweist und bereits mit einer modernen Wärmepumpentechnik ausgestattet ist) wird der Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik als gedeckt betrachtet. Demzufolge setzen sich die kalkulierten Sanierungskosten für diesen spezifischen Bereich auf 0 € fest, da das Objekt als modern genug eingestuft wird.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der Immobilie ergibt folgende Einschätzung: Das Objekt wurde im Jahr 1993 errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 147 m². Der Zustand wird explizit als renovierungsbedürftig beschrieben, wobei insbesondere Arbeiten an Bad, Elektro-/Sanitärinstallationen, der Küche sowie Boden- und Malerarbeiten als notwendig erachtet werden. Da das Gebäude aus dem Jahr 1993 stammt und eine umfassende Modernisierung (insbesondere bei den Oberflächen) explizit empfohlen wird, ist von einem mittleren bis hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Auf Basis der vorliegenden Wohnfläche von 147 m² und unter Anwendung der pauschalen Kalkulationsgrundlage von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich für diese spezifischen Gewerke voraussichtliche Kosten in Höhe von insgesamt 7.350 €. Bitte beachten Sie, dass dies lediglich die Kosten für Bodenbeläge und Anstriche abdeckt; für die zusätzlich erwähnten Sanierungen in den Bereichen Bad, Elektro- und Sanitärtechnik sowie Küche sollten Sie ein separates, höheres Budget einplanen.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. Da jedoch keine Einbauküche explizit als vorhanden erwähnt wird und die Wohnung als “renovierungsbedürftig” mit notwendiger Berücksichtigung der “Küchensituation” beschrieben wird, kann man bei einer Wohnfläche von 147 m² von einer entsprechenden Küchengröße ausgehen. Für eine hochwertige Einbauküche in einer Immobilie dieser Größenordnung und Lage sollten Sie – je nach gewähltem Standard – mit Investitionskosten zwischen **15.000 € und 30.000 €** (inklusive Elektrogeräten) kalkulieren.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgendes Ergebnis: Die Wohnung weist ein Vollbad auf, wobei keine explizite Anzahl für ein separates Gäste-WC genannt wurde, weshalb gemäß den Vorgaben von einem Standard-WC ausgegangen wird (insgesamt 1 Vollbad und 1 separates WC). Aufgrund des explizit genannten “renovierungsbedürftigen Zustands” wird eine Vollsanierung angesetzt. Daraus resultieren Kosten in Höhe von 15.000 € für das Vollbad sowie 4.000 € für das Gäste-WC, was eine Gesamtsumme von 19.000 € für die Sanierung der sanitären Anlagen ergibt.

Fenster und Türen

Basierend auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Objektdaten ergibt sich für die Wohnung (ETW) folgende Analyse: Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 147 m², woraus sich gemäß der Schätzlogik (1 Fenster pro 10 m²) ein Bedarf von 15 Fenstereinheiten ergibt. Da das Baujahr 1993 vor dem Jahr 2005 liegt und die Wohnung explizit als renovierungsbedürftig beschrieben wird, ist ein Austausch der Fenster aufgrund des Alters von über 30 Jahren und des energetischen Standards der 90er Jahre erforderlich. Eine Teilsanierung ist bei einem Alter von über 30 Jahren nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll. Die Kalkulation setzt sich wie folgt zusammen: 15 Fenster à 1.200 € ergeben 18.000 €. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird die Wohnungseingangstür mit 1.500 € in die Kalkulation einbezogen, was zu einer Gesamtsumme von 19.500 € führt.

Alles nur Fassade?

Die geschätzten Kosten für die Sanierung der Gebäudehülle belaufen sich auf 0 €. Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da keine Informationen über eine beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage vorliegen, ist die Fassade als Gemeinschaftseigentum zu betrachten, für das keine direkten Kosten auf den Erwerber der Wohneinheit entfallen.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 147 m². Das Baujahr 1993 sowie der Hinweis auf den renovierungsbedürftigen Zustand und das Potenzial zur qualitativen Aufwertung deuten darauf hin, dass keine grundlegenden strukturellen Eingriffe in die Statik oder eine Mauerwerkstrockenlegung erforderlich sind. Da es sich um eine ETW handelt, sind bauliche Maßnahmen, die über die reine Oberflächengestaltung hinausgehen, zudem von der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abhängig. Gemäß der Kalkulationslogik für Eigentumswohnungen mit Sanierungsbedarf wird für die Modernisierung und die damit verbundenen strukturellen Anpassungen (Grundrissoptimierung/Trockenbau im Zuge der Aufwertung) ein kalkulatorischer Wert von 1.000 € pro m² Wohnfläche angesetzt. Dies deckt das Potenzial zur qualitativen Aufwertung ab, welches in der Objektbeschreibung explizit als Zielsetzung für den Erwerber genannt wird. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Entscheidungshoheit über weitreichende Sanierungen oder strukturelle Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum bei der Eigentümerversammlung der WEG liegt. **Finale Summe: 147.000 €**

Dach über dem Kopf

Da es sich bei dem Objekt um eine Wohnung handelt, unterliegt das Dach Gemeinschaftseigentum. Die Entscheidung über eine eventuelle Dachsanierung obliegt somit der Eigentümergemeinschaft (WEG). Da das Gebäude aus dem Jahr 1993 stammt und keine spezifischen Hinweise auf gravierende Mängel an der Dachkonstruktion vorliegen, ist zum aktuellen Zeitpunkt kein unmittelbarer Sanierungsbedarf für das Sondereigentum abzuleiten. Sollte dennoch eine Sanierung durch die WEG beschlossen werden, werden hierfür pauschal 5.000 € als kalkulatorischer Anteil für die Instandhaltungsrücklagen der Wohnung angesetzt. Es sollte in jedem Fall vor Erwerb geprüft werden, ob die Instandhaltungsrücklagen der WEG für eine zukünftige Dachsanierung ausreichen oder ob diesbezüglich Sonderumlagen zu erwarten sind.

Wasser Marsch!

Bei der Analyse des Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Dreifamilienhaus mit Baujahr 1993. Da das Baujahr nach 1998 liegt, würde gemäß der Regelung normalerweise keine Sanierung anfallen; da das Baujahr jedoch vor 1998 liegt (1993) und der Zustand als “renovierungsbedürftig” mit explizitem Hinweis auf zu erneuernde Sanitärbereiche innerhalb der Wohnung beschrieben wird, ist eine Teilsanierung des Sondereigentums anzusetzen. Da die Steigestrange im Mehrfamilienhaus Gemeinschaftseigentum sind und hierzu keine gegenteiligen Informationen vorliegen, entfallen für die WEG-relevanten Bereiche keine Kosten für den Eigentümer. Für die Erneuerung der veralteten Leitungen innerhalb der Wohnung (ab dem jeweiligen Abzweig) ist gemäß der Sonderlogik für Sondereigentum eine Pauschale von 2.500 € zu veranschlagen. Finale Summe: 2.500 €