Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Ihr neues Zuhause: Wohnen mit Gartenflair im Herzen von Köln-Rodenkirchen

Suchen Sie ein hochwertiges Domizil in einer der begehrtesten Lagen des Kölner Südens? Diese attraktive 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung bietet Ihnen auf ca. 78,17 m² eine seltene Kombination aus komfortablem Wohnraum und privatem Außenbereich. Mit ihrem Gartenanschluss und dem durchdachten Grundriss vermittelt die Wohnung ein Gefühl von Hauscharakter – ideal für Singles, Paare oder kleine Familien. Da die Immobilie derzeit leer steht, steht einem kurzfristigen Einzug in Ihr neues Zuhause nichts im Wege.

Raumaufteilung und gehobene Ausstattung

Das Herzstück der Wohnung ist der großzügige Wohn- und Essbereich, der durch große Fensterflächen ein besonders helles und freundliches Ambiente ausstrahlt. Die Wohnung überzeugt zudem durch ein modernes Badezimmer auf dem neuesten Stand sowie eine bereits enthaltene Einbauküche inklusive Elektrogroßgeräten. Das absolute Highlight ist der ca. 6,10 m² große Balkon mit direktem Zugang zu einem exklusiv zur Wohnung gehörenden Garten, der zum Entspannen einlädt. Zur Wohnung gehört darüber hinaus ein separater Kellerraum. Das 1964 erbaute Mehrfamilienhaus wurde 2008 umfassend energetisch saniert (Fassaden- und Kellerdeckendämmung, neue Gaszentralheizung), was in einer Energieeffizienzklasse D resultiert.

Top-Lage mit hoher Lebensqualität

Die Wohnung befindet sich in einer gefragten Wohnlage von Köln-Rodenkirchen. Hier profitieren Sie von einer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zum Rhein sowie einer exzellenten Anbindung an die Kölner Innenstadt. Die Kombination aus ruhiger Wohnatmosphäre und der schnellen Erreichbarkeit städtischer Angebote macht diesen Standort zu einer der attraktivsten Wohngegenden im Kölner Süden.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der bereitgestellten Daten ergibt sich folgendes Ergebnis: Das Objekt wurde im Jahr 1964 errichtet und verfügt über eine Energieeffizienzklasse D. Als Energieträger ist eine Gaszentralheizung angegeben. Da das Baujahr vor 2005 liegt und das Objekt mit Gas beheizt wird, besteht ein Sanierungsbedarf. Auch wenn das Gebäude 2008 energetisch saniert wurde, entspricht die Anlagentechnik nach heutigen Maßstäben (Wärmepumpenstandard) nicht mehr dem aktuellen Stand für eine vollständige energetische Sanierung. Unter Anwendung der Pauschale für eine Teilsanierung bzw. technische Optimierung (da bereits eine Sanierung im Jahr 2008 erfolgte, jedoch der Energieträger Gas weiterhin besteht), ergeben sich bei einer Wohnfläche von 78 m² und einem Satz von 60 € pro m² kalkulatorische Sanierungskosten in Höhe von 4.680 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende 3-Zimmer-Wohnung wurde 1964 erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 78 m². Der Zustand der Immobilie ist als gepflegt zu bewerten, insbesondere da das Wohnhaus im Jahr 2008 umfassend energetisch saniert wurde (Fassaden- und Kellerdeckendämmung sowie neue Heizungsanlage) und zudem ein modernes Badezimmer vorhanden ist. Da keine expliziten Angaben zu weiterem Renovierungsbedarf vorliegen, ist aufgrund des Baujahres lediglich von einem moderaten, kosmetischen Aufwand auszugehen. Auf Basis der Wohnfläche von 78 m² und der angenommenen Pauschale von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 3.900 €.

Was ist in der Küche los?

Die Wohnung verfügt laut Text bereits über eine Einbauküche inklusive Elektrogroßgeräten, die im Kaufpreis enthalten ist. Eine zusätzliche Kalkulation der Investitionskosten ist daher nicht erforderlich.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung ergibt sich folgendes Ergebnis: Da die Beschreibung explizit hervorhebt, dass das Badezimmer „modern und auf dem neuesten Stand“ ist, fällt die Immobilie gemäß der Bewertungslogik unter den Kostenfaktor 0 €. Obwohl das Baujahr des Hauses (1964) grundsätzlich eine Sanierung nahelegen würde, entfällt durch die explizite Erwähnung des aktuellen, modernen Zustands des Badezimmers jeglicher Sanierungsbedarf. Somit belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten auf 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der Analyse des Objekts ergibt sich folgendes Ergebnis: Da das Gebäude zwar 2008 energetisch saniert wurde, aber keine spezifischen Informationen über den Austausch der Fenster zu diesem Zeitpunkt vorliegen und das ursprüngliche Baujahr 1964 beträgt, ist bei einer solchen Immobilie aufgrund des Alters der Bausubstanz ein Austausch der Fenster empfehlenswert. Bei einer Wohnfläche von 78 m² werden rechnerisch 8 Fenster angesetzt (1 Fenster pro 10 m²). Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, werden für die Fenster 8 x 1.200 € berechnet. Die Wohnungseingangstür wird gemäß der Kalkulationsvorgabe mit 1.500 € in die Kosten einbezogen. Daraus ergibt sich eine Gesamtsumme in Höhe von 11.100 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt und das Gebäude im Jahr 2008 umfassend energetisch saniert wurde (inklusive Fassadendämmung), besteht für den Käufer kein finanzieller Sanierungsbedarf hinsichtlich der Fassade. Die Kosten betragen somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die Analyse der Immobilie ergibt folgendes Ergebnis: Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 78 m² in einem 1964 erbauten Mehrfamilienhaus. Aufgrund der Beschreibung „gepflegtes Mehrfamilienhaus“, der „umfassenden energetischen Sanierung im Jahr 2008“ (Fassadendämmung, Kellerdeckendämmung, neue Heizungsanlage) sowie des Hinweises auf ein modernes Badezimmer und eine sofortige Bezugsfähigkeit liegt nach den definierten Kriterien kein akuter Sanierungsbedarf für den Rohbau oder strukturelle Eingriffe vor. Die Bausubstanz wurde durch die energetischen Maßnahmen bereits maßgeblich stabilisiert. Daher belaufen sich die kalkulierten Kosten für strukturelle Baumaßnahmen auf **0 €**. Hinweis für Eigentumswohnungen: Sollten zukünftig grundlegende strukturelle Maßnahmen am Gebäude oder an tragenden Bauteilen notwendig werden, unterliegen diese der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In einem solchen Fall müssten für Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum individuelle Anteile entsprechend des Miteigentumsanteils an der ETW in die Budgetplanung einbezogen werden.

Dach über dem Kopf

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, das im Jahr 2008 umfassend energetisch saniert wurde (inklusive Fassadendämmung), ist für das Dach von keinem unmittelbaren Sanierungsbedarf auszugehen. Die Kosten werden daher mit 0 € bewertet. Grundsätzlich gilt bei Wohnungen, dass die Entscheidung über eine Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt; es sollte daher stets geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen für künftige Gemeinschaftsmaßnahmen bestehen.

Wasser Marsch!

Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1964. Da die Steig- und Fallleitungen sowie die Grundleitungen als Gemeinschaftseigentum definiert sind, fallen für den Eigentümer der Wohnung bei einer notwendigen Sanierung dieser zentralen Leitungen in der Regel keine direkten Kosten an, da diese aus der Instandhaltungsrücklage der WEG finanziert werden. Da im Text keine Hinweise auf einen bereits beschlossenen Sanierungsbedarf oder veraltete Leitungen innerhalb des Sondereigentums (ab Abzweig) vorliegen, besteht für den Käufer derzeit kein unmittelbarer finanzieller Aufwand. Die finale Summe beträgt somit 0.