Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Charmantes Wohnen mit Privatsphäre im Herzen von Rodenkirchen

Diese charmante Erdgeschosswohnung befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1953, welches im Jahr 2009 saniert und in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Ein separater Wohnungseingang sorgt für ein hohes Maß an Privatsphäre und vermittelt ein besonderes Wohngefühl, das beinahe an ein eigenes Haus erinnert. Beim Betreten der Immobilie empfängt Sie eine helle und freundliche Wohnatmosphäre. Die Wohnung ist seit dem 1. Januar 2023 vermietet und erzielt derzeit eine monatliche Kaltmiete von 800 Euro.

Durchdachte Raumaufteilung und zeitlose Ausstattung

Die durchdachte Raumaufteilung erstreckt sich über zwei gut geschnittene Zimmer und bietet ideale Voraussetzungen für komfortables Wohnen. Ein hochwertiger Parkettboden verleiht den Wohnräumen eine warme und zeitlose Eleganz. Zudem verfügt die Wohnung über eine funktional gestaltete Einbauküche, die sich harmonisch in das Gesamtbild einfügt. Ein besonderes Highlight ist die großzügige Terrasse mit attraktiver Südausrichtung, die den Wohnraum ins Freie erweitert und dazu einlädt, sonnige Stunden zu genießen. Für zusätzlichen Komfort im Alltag sorgt ein wohnungseigener Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss. Ergänzt wird das Platzangebot durch einen eigenen Kellerraum, der weitere praktische Abstellmöglichkeiten bereithält.

Lebendiges Stadtteilflair und unmittelbare Nähe zum Rhein

Die Immobilie liegt in einer der gefragtesten Wohnlagen Kölns, mitten in Köln-Rodenkirchen. Nur wenige Schritte vom beliebten Maternusplatz entfernt, profitieren Sie hier von einer ausgezeichneten Infrastruktur. Der Stadtteil begeistert durch seine lebendige Atmosphäre und die unmittelbare Nähe zum Rhein. Trotz dieser sehr zentralen Lage bietet die Wohnung ein ruhiges Wohnumfeld, was in dieser Kombination einen echten Mehrwert darstellt.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die relevanten Informationen für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahiert. Das Objekt hat eine Wohnfläche von 69 m², stammt aus dem Baujahr 1953 (mit einer Sanierung im Jahr 2009) und ist in die Energieeffizienzklasse D eingestuft; ein spezifischer Energieträger wird in den Daten nicht explizit genannt. Da das Baujahr deutlich vor dem Stichtag 2005 liegt und die Effizienzklasse D ebenfalls auf energetisches Optimierungspotenzial hinweist, ist gemäß dem Bedarfs-Check von einem grundlegenden Sanierungsbedarf auszugehen. Weil im Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche geäußert werden, greift hier die Fallback-Logik für eine Vollsanierung im Altbau. Unter der Annahme einer Modernisierung (beispielsweise durch den Einbau einer modernen Wärmepumpe) wende ich den Pauschalwert von 150 € pro Quadratmeter an. Bei einer Wohnfläche von 69 m² ergeben sich daraus kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 10.350 €. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Eigentumswohnung handelt, muss jedoch zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zu einer derartigen Investition in das Heizsystem des Mehrfamilienhauses bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um eine charmante Erdgeschosswohnung mit einer Wohnfläche von 69 Quadratmetern. Das Mehrfamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1953. Aus der Zustandsbeschreibung geht hervor, dass sich das Objekt in einem sehr gepflegten Zustand befindet, da es im Jahr 2009 saniert wurde. Die Räumlichkeiten bieten eine helle und freundliche Wohnatmosphäre und sind bereits mit einem hochwertigen Parkettboden ausgestattet. Da das ursprüngliche Baujahr zwar weit vor 1990 liegt, das Gebäude jedoch 2009 saniert wurde und der Zustand als gepflegt beschrieben wird, ist hier von keinem grundlegend hohen, strukturellen Sanierungsbedarf auszugehen. Dennoch können bei einer optischen Auffrischung oder einem zukünftigen Mieterwechsel klassische Schönheitsreparaturen anfallen. Gemäß der angesetzten Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 69 Quadratmetern kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 3.450 Euro.

Was ist in der Küche los?

Aus dem übermittelten Text geht hervor, dass in der Immobilie **bereits eine Einbauküche vorhanden** ist. Im Text heißt es dazu: *„[…] während die vorhandene Einbauküche funktional gestaltet ist und sich harmonisch in das Gesamtbild einfügt.“* Da die Küche bereits existiert, fallen voraussichtlich keine unmittelbaren Investitionskosten für eine Neuanschaffung an. Eine Kalkulation ist daher nicht erforderlich.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Informationen und den definierten Berechnungsregeln führe ich die Kalkulation der Renovierungskosten für die Sanitäranlagen durch. Bei der Bestandsaufnahme entnehme ich den Daten explizit, dass die Wohnung über genau ein Badezimmer verfügt. Ein separates Gäste-WC wird nicht erwähnt, weshalb hier ausschließlich ein Vollbad in die Berechnung einfließt. Im Rahmen des Bedarfs-Checks ist das Baujahr der Immobilie ausschlaggebend. Das Gebäude stammt ursprünglich aus dem Jahr 1953. Auch wenn das Haus 2009 saniert und in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, liegt das eigentliche Baujahr deutlich vor 2005. Da in der Beschreibung zudem keine der exakten Schlüsselwörter wie “Neubau”, “modernisiert”, “gehoben” oder “Erstbezug” fallen, die zu einem Kostenansatz von 0 € führen würden, greift hier gemäß der strengen Vorgaben die Annahme einer Vollsanierung. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung eines Vollbades 15.000 € an. Da kein Gäste-WC vorhanden ist, belaufen sich die gesamten kalkulierten Renovierungskosten für die Sanitäranlagen bei diesem Objekt auf 15.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorgegebenen Kriterien ergibt sich für diese Immobilie folgender Sanierungsbedarf hinsichtlich der Fenster und der Haustür: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 69 m². Da die genaue Anzahl der Fenster im Text nicht explizit genannt wird, greift die Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche. Dies entspricht aufgerundet insgesamt 7 Elementen. Das ursprüngliche Baujahr des Hauses ist 1953 und die letzte Sanierung fand 2009 statt. Da dieses Jahr vor dem Grenzwert von 2012 liegt und keine Ausschlusskriterien wie „energetisch saniert“ oder „3-fach-Verglasung“ erwähnt werden, ist ein vollständiger Austausch erforderlich. Aus dem Exposé geht hervor, dass die Wohnung über eine großzügige Terrasse verfügt. Daher wird eines der 7 Elemente als Terrassentür gewertet und mit 2.500 € berechnet. Für die verbleibenden 6 Standardfenster fallen jeweils 1.200 € an, was 7.200 € ergibt. Obwohl es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird im Text ein „separater Wohnungseingang“ hervorgehoben. Gemäß der Regelung für ETWs wird diese Wohnungseingangstür im Zweifel mit 1.500 € angesetzt. Die finale Summe für den Austausch der Fensterelemente und der Eingangstür beläuft sich somit auf 11.200 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Da die Fassade bei Mehrfamilienhäusern zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, werden eventuelle Sanierungen aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Eine finanzielle Beteiligung in Form einer Sonderumlage fällt nur an, wenn dies explizit erwähnt wird. Da im Text weder eine “Sonderumlage steht an” noch “Fassadensanierung beschlossen” genannt werden, fallen keine direkten Kosten für den Käufer an. Die Sanierungskosten für die Gebäudehülle betragen somit 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 69 m². Die Bestandsaufnahme der Objektbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf Risse, einen feuchten Keller oder nicht mehr zeitgemäße Grundrisse; vielmehr wird der Zustand als gepflegt und die Raumaufteilung als durchdacht beschrieben. Beim Bedarfs-Check greift jedoch die strenge Altersregel: Da das Baujahr 1953 deutlich vor 1980 liegt und im Text lediglich von einer regulären Sanierung im Jahr 2009, nicht aber von den ausschließenden Begriffen wie “kernsaniert”, “Neubau” oder “Erstbezug” die Rede ist, wird rechnerisch ein grundsätzlicher Sanierungsbedarf für die Bausubstanz angenommen. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen wird in diesem Fall ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert. Bei 69 m² ergibt dies einen Betrag von 69.000 €. Als Experte weise ich ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche strukturellen Baumaßnahmen am Rohbau das Gemeinschaftseigentum betreffen und die Entscheidung zu einer solchen Sanierung zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beläuft sich auf 69.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um eine Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit dem Baujahr 1953. Da das ursprüngliche Baujahr vor 1995 liegt und im Text keine expliziten Angaben zu einer bereits durchgeführten Dachsanierung oder Dachdämmung (trotz einer allgemeinen Sanierung im Jahr 2009) gemacht werden, wird gemäß den Kalkulationsrichtlinien ein potenzieller Sanierungsbedarf für das Dach angenommen. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt, werden die Kosten für eine mögliche Dachsanierung pauschal auf 5000 € geschätzt. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Entscheidung zur Dachsanierung somit bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Vor einem Kauf sollte daher unbedingt geprüft werden, inwiefern in der WEG ausreichend Instandhaltungsrücklagen vorhanden sind, um derartige Maßnahmen am Gebäude finanziell abzufangen.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (1 Wohneinheit) in einem Mehrfamilienhaus. Das ursprüngliche Baujahr des Gebäudes ist 1953, jedoch geht aus der Beschreibung hervor, dass das Haus im Jahr 2009 saniert wurde. Spezifische Angaben zum Rohrmaterial, wie etwa Bleileitungen oder Kupferrohre, sind im Text nicht zu finden. Da es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) handelt, greift hier die miet- und eigentumsrechtliche Sonderlogik: Die Steigestränge und Grundleitungen für Trink- und Abwasser gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Eine eventuelle Sanierung dieser Hauptleitungen würde von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage getragen werden. Da im Exposé weder erwähnt wird, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch von einer bereits beschlossenen Sonderumlage für das Haus die Rede ist, fallen für den Käufer keine direkten Kalkulationskosten an. Zudem spricht die Sanierung aus dem Jahr 2009 gegen einen akuten, unentdeckten Sanierungsstau in den Wohnräumen. Die kalkulierten Kosten betragen somit 0.