Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Lichtdurchfluteter Wohntraum mit großer Südterrasse und exklusivem Wellnessbereich

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause! Diese exklusive und lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung bietet Ihnen auf großzügigen ca. 150 m² ein Höchstmaß an Wohnkomfort und ein Gefühl von Weite und Eleganz. Die Immobilie befindet sich im 1. Obergeschoss eines im Jahr 1973 errichteten Mehrfamilienhauses mit insgesamt 22 Parteien. Ein besonderes Highlight dieser Wohnanlage ist das gemeinschaftliche Schwimmbad mit Sauna, das Ihnen pure Entspannung direkt im eigenen Haus ermöglicht. Ein Personenaufzug bringt Sie bequem zu Ihrer Wohnung, während zwei hauseigene Tiefgaragenstellplätze dieses äußerst attraktive Immobilienangebot perfekt abrunden.

Elegante Raumaufteilung und hochwertige Ausstattungsdetails

Bereits beim Betreten des großzügigen Entrées empfängt Sie eine einladende Atmosphäre. Die Diele bietet viel Platz für eine große Garderobe und verfügt über ein praktisches, innenliegendes Gäste-WC. In den Wohnbereichen sorgen hochwertige Travertin-Fliesen für einen natürlichen und gemütlichen Charme. Das absolute Herzstück der Wohnung bildet der offen gestaltete Wohn- und Essbereich. Hier schaffen großflächige Fensterfronten mit Schiebetüren eine außergewöhnlich helle Wohnatmosphäre. Diese führen auf die nahezu wohnungsbreite und blickgeschützte Südterrasse, welche harmonisch den Innen- mit dem Außenbereich verbindet und ein besonderes Privileg bietet: Sie ist von jedem Zimmer der Wohnung aus zugänglich. Die an das Wohnzimmer angrenzende separate Küche kann bei Bedarf auch zu einer modernen, offenen Küche umgestaltet werden. Über einen separaten Flur erreichen Sie zwei weitere Zimmer, die sich völlig flexibel als Schlaf-, Arbeits- oder Kinderzimmer nutzen lassen. Das großzügige Badezimmer ist mit einer Dusche, einer Badewanne sowie einem Bidet ausgestattet und bietet im charakteristischen Stil der 1970er Jahre eine solide Basis für eine individuelle Neugestaltung. Im Kellergeschoss finden Sie einen eigenen Abstellraum vor.

Hausinterne Infrastruktur und komfortable Annehmlichkeiten

Die Infrastruktur dieses Mehrfamilienhauses ist ganz auf den Komfort seiner Bewohner ausgerichtet. Durch den vorhandenen Personenaufzug ist ein bequemer Zugang innerhalb des Gebäudes gewährleistet. Für Ihre Fahrzeuge stehen gleich zwei sichere PKW-Stellplätze in der hauseigenen Tiefgarage zur Verfügung, was eine entspannte Parksituation garantiert. Zudem profitiert die Hausgemeinschaft von exklusiven Einrichtungen: Ein hauseigenes Schwimmbad sowie eine Sauna stehen für Ihre Erholung bereit. Praktische Alltagshelfer wie gemeinschaftliche Flächen zur Aufstellung von Wasch- und Trocknergeräten im Kellergeschoss komplettieren die hervorragende Infrastruktur dieses Wohngebäudes.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt die Analyse ein Baujahr von 1973, die Energieeffizienzklasse D sowie eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern. Ein spezifischer Energieträger wird in den Angaben nicht explizit genannt. Da das Gebäude jedoch deutlich vor 2005 errichtet wurde und mit der Klasse D nicht den modernen Standards (A/A+) entspricht, ist im Rahmen des Bedarfs-Checks klar von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Da der Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen bezüglich der Heizung anführt, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung im Altbau, um modernste Technik wie etwa eine Wärmepumpe zu integrieren. Bei dem angesetzten Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter und der gegebenen Wohnfläche von 150 Quadratmetern belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten auf insgesamt 22.500 Euro. Da es sich bei der angegebenen Objektart um eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses mit 22 Parteien handelt, ist hierbei zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in die zentrale Heizungs- und Klimatechnik nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die zu bewertende Immobilie weist ein Baujahr von 1973 sowie eine großzügige Wohnfläche von 150 m² auf. Hinsichtlich des Zustands wird die Wohnung als lichtdurchflutet und elegant beschrieben, wobei hochwertige Travertin-Fliesen den Wohnbereichen einen gepflegten Charme verleihen. Gleichzeitig präsentiert sich das Badezimmer noch im charakteristischen Stil der 1970er Jahre, was im Text bereits als Grundlage für eine moderne Neugestaltung hervorgehoben wird. Da darüber hinaus keine konkreten Angaben zu bereits erfolgten, umfassenden Sanierungsmaßnahmen vorliegen, lässt sich aus dem Baujahr vor 1990 ein generell hoher Renovierungs- und Modernisierungsbedarf ableiten. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 150 m² und unter Anwendung einer Pauschale von 50 € pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für grundlegende Boden- und Malerarbeiten auf insgesamt 7.500 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Objektbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt die Bestandsaufnahme für diese Wohnung ein Vollbad, welches mit Dusche und Badewanne ausgestattet ist, sowie ein separates, innenliegendes Gäste-WC im Eingangsbereich. Ein Blick auf den Bedarfs-Check zeigt, dass das Gebäude im Jahr 1973 errichtet wurde und das Baujahr damit deutlich vor 2005 liegt. Zudem wird das Badezimmer in der Beschreibung explizit mit dem „charakteristischen Stil der 1970er Jahre“ umschrieben, was auf einen baujahrestypischen Zustand hindeutet. Entsprechend den vorgegebenen Kriterien ist für beide Sanitärräume eine Vollsanierung anzusetzen. Gemäß der festgelegten Kalkulationslogik ergeben sich daraus Kosten in Höhe von 15.000 € für die Vollsanierung des Badezimmers sowie weitere 4.000 € für die Vollsanierung des Gäste-WCs. Die zu erwartenden Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitärbereiche belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung. Gemäß den Vorgaben gehört die Fassade bei einem Mehrfamilienhaus zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungsmaßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im Beschreibungstext weder eine explizit beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, entfällt der pauschale Eigenanteil. Die ermittelten Sanierungskosten für die Gebäudehülle betragen somit 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) innerhalb eines Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1973. Die Basis für die Kalkulation bildet die angegebene Wohnfläche von 150 m². Hinweise auf akute Bauschäden wie Feuchtigkeit im Kellerraum oder Risse im Mauerwerk sind der Objektbeschreibung nicht zu entnehmen. Das Baujahr 1973 liegt jedoch unter der Grenze von 1980, was gemäß den Bewertungskriterien einen grundsätzlichen Sanierungsbedarf signalisiert. Zudem deutet die Beschreibung auf eine mögliche strukturelle Optimierung hin, da explizit erwähnt wird, dass die separate Küche bei Bedarf in eine offene Küche integriert werden könnte, was in der Regel Grundrissänderungen und potenziell statische Eingriffe wie Wanddurchbrüche erfordert. Aufgrund des festgestellten Sanierungsbedarfs und des Objekttyps kommt hier die spezielle Kalkulationslogik für Eigentumswohnungen zur Anwendung. Für die strukturellen Maßnahmen und die Modernisierung wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei einer Fläche von 150 m² ergibt dies einen Betrag von 150.000 €. Hierbei muss ich ausdrücklich darauf hinweisen, dass die finale Entscheidung zur Durchführung struktureller Sanierungen, insbesondere wenn sie in die Statik oder das Gemeinschaftseigentum eingreifen, bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beträgt 150.000 €.

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1973. Da das Gebäude vor 1995 errichtet wurde und der Beschreibung nach keine kürzlichen energetischen Modernisierungen oder Dachsanierungen stattgefunden haben, ist grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf hinsichtlich der Dacheindeckung und Dachdämmung auszugehen. Gemäß der Kalkulationsrichtlinien für diese Objektart fallen für Sie als Käufer anteilige geschätzte Kosten in Höhe von pauschal 5.000 € an. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Entscheidung zur Durchführung einer Dachsanierung allein bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Daher sollte vor dem Kauf unbedingt geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG-Kasse bestehen, um die anstehenden Dacharbeiten ohne hohe Sonderumlagen für die einzelnen Eigentümer finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt 22 Wohneinheiten. Das Baujahr der Immobilie ist 1973. Explizite Angaben zum verwendeten Rohrmaterial werden im Exposé nicht gemacht, jedoch wird das Badezimmer als im „charakteristischen Stil der 1970er Jahre“ beschrieben, was eindeutig auf den Originalzustand der Installationen hinweist. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Baujahr in die Kategorie vor 1985, wodurch in Verbindung mit dem unrenovierten Zustand des Bades ein dringender Handlungsbedarf und somit eine Vollsanierung der Rohrleitungen abzuleiten ist. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift hier die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Die Grundleitungen sowie die Steig- und Fallleitungen (Stränge) zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die Instandhaltung dieser Leitungen wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage finanziert, weshalb hierfür Kosten in Höhe von 0 € für den Käufer anzusetzen sind. Da im Text keine beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus erwähnt wird, fällt auch keine Sonderumlage an. Da das Badezimmer aus dem Baujahr stammt und modernisiert werden soll, sind die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum, ab dem Abzweig vom Steigstrang) als veraltet einzustufen und müssen zwingend erneuert werden. Für diese Erneuerung innerhalb der Wohnung wird eine Pauschale berechnet. Die finale Summe beläuft sich auf 2.500 €.