Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Einzigartiges Anwesen mit historischem Charme im Kölner Hahnwald

Willkommen in diesem außergewöhnlichen Anwesen im begehrten Kölner Süden. Diese Oase der Ruhe vereint historische Architektur mit außergewöhnlichem Potenzial und eignet sich ideal als luxuriöser Familienwohnsitz oder als repräsentativer Firmensitz. Lassen Sie sich von der Einzigartigkeit dieses Objekts begeistern und erwecken Sie dieses exklusive Refugium nach Ihren eigenen Visionen zu neuem Leben.

Großzügiges Raumkonzept und elegante Ausstattung

Die Villa besticht durch eine beeindruckende Wohnfläche von ca. 496 m² im Haupthaus. Ein separates Nebengebäude ergänzt das Ensemble um weitere ca. 163 m² Wohnfläche, die sich vielseitig als Gästehaus, Büroeinheit oder zur Erweiterung des Wohnbereichs nutzen lassen. Das Interieur der Immobilie zeichnet sich durch eine elegante Architektur mit hohen Decken, edlen Holzvertäfelungen und weitläufigen Fensterfronten aus, die eine lichtdurchflutete Atmosphäre schaffen. Während das Gebäude an einigen Stellen modernisiert werden könnte, bietet es genau dadurch die Möglichkeit, das Interieur nach eigenen Vorstellungen zu gestalten und den historischen Charme mit modernem Komfort zu verbinden.

Exklusive Lage und parkähnliches Grundstück

Die Immobilie liegt inmitten des exklusiven Kölner Stadtteils Hahnwald. Das weitläufige, parkähnliche Grundstück wird von einem alten Baumbestand und gepflegten Grünflächen umrahmt. Diese Außenanlagen bieten ausreichend Raum für kreative Projekte und die Schaffung eines privaten Paradieses. Das Areal eröffnet zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten, wie etwa die Anlage eines eleganten Schwimmteichs, die Integration thematischer Gärten oder die Schaffung luxuriöser Outdoor-Bereiche inmitten der grünen Idylle.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung für das exklusive Anwesen im Kölner Hahnwald konnten folgende relevante Informationen extrahiert werden: Das Baujahr der Villa datiert auf das Jahr 1953, die Energieeffizienzklasse ist mit einem sehr schlechten Wert von “H” angegeben und die Gesamtwohnfläche beträgt 660 m² (welche sich laut Beschreibung auf das Haupthaus und das Nebengebäude aufteilt). Ein konkreter Energieträger wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch deuten das Baujahr, welches weit vor der Grenze von 2005 liegt, sowie die Effizienzklasse H zwingend auf ein veraltetes und ineffizientes Heizsystem (in der Regel alte Öl- oder Gasanlagen) hin. Gemäß dem Bedarfs-Check ist somit definitiv von einem umfassenden Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen. Da in der Beschreibung lediglich allgemein von einem Modernisierungspotenzial gesprochen wird und keine spezifischen Maßnahmen genannt sind, greift die standardisierte Kalkulations-Logik. Für einen Altbau mit diesem Profil wird eine Vollsanierung angesetzt, die den Einbau moderner Technik, wie beispielsweise einer zeitgemäßen Wärmepumpe, umfasst. Hierfür wird eine Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter berechnet. Multipliziert man diese Pauschale mit der angegebenen Gesamtwohnfläche von 660 m², ergeben sich für die Sanierung der Heizung und Klimatechnik kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 99.000 Euro. Da es sich bei der Objektart um ein eigenständiges Haus bzw. Anwesen handelt, entfällt der Hinweis auf die Entscheidungsfindung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobiliendaten lassen sich folgende Kerninformationen extrahieren: Das exklusive Anwesen aus dem Baujahr 1953 verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 660 m², welche sich laut Text auf ein Haupthaus mit ca. 496 m² und ein Nebengebäude mit ca. 163 m² aufteilt. Hinsichtlich der Zustandsbeschreibung hebt das Exposé den historischen Charme, die elegante Architektur sowie hochwertige Details wie edle Holzvertäfelungen und hohe Decken hervor, merkt aber gleichzeitig an, dass das Gebäude an einigen Stellen modernisiert werden könnte. Da das Baujahr 1953 jedoch deutlich vor 1990 liegt und im Text keine bereits erfolgten, umfassenden Sanierungen erwähnt werden, lässt sich hieraus logisch ein insgesamt hoher Renovierungs- und Modernisierungsbedarf ableiten. Um Ihnen eine erste finanzielle Planungsgrundlage zu bieten, habe ich eine Kalkulation für die anfallenden Boden- und Malerarbeiten vorgenommen. Da im Text keine spezifischen Preise genannt werden, lege ich hierfür eine Pauschale von 50 € pro Quadratmeter zugrunde. Ausgehend von der Gesamtwohnfläche von 660 m² belaufen sich die kalkulierten Kosten für diese handwerklichen Basisarbeiten somit auf insgesamt 33.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung lassen sich keine konkreten Angaben zur genauen Anzahl der Badezimmer und separaten Gäste-WCs entnehmen. Daher gehe ich gemäß den Vorgaben von einem Standard aus, der ein Vollbad und ein separates Gäste-WC umfasst. Bei der Analyse des Zustands fällt auf, dass der Text eine „historische Architektur“ und einen „historischen Charme“ beschreibt. Zudem wird explizit erwähnt, dass das Gebäude „an einigen Stellen modernisiert werden könnte“. Dies schließt einen Neubau oder bereits modernisierten Zustand aus und deutet klar auf ein älteres Baujahr (vor 2005) sowie einen entsprechenden Sanierungsbedarf hin. Aus diesem Grund setze ich für die Berechnung eine Vollsanierung an. Gemäß der vorgegebenen Kalkulationslogik ergeben sich daraus Kosten in Höhe von 15.000 € für das Vollbad sowie 4.000 € für das separate Gäste-WC. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Sanitärbereiche belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der vorliegenden Objektbeschreibung handelt es sich um ein großzügiges Anwesen beziehungsweise ein Einfamilienhaus (Villa inklusive Nebengebäude) mit einer Gesamtwohnfläche von 660 m². Da keine exakte Anzahl der Fenster im Text angegeben ist, wird diese gemäß der Berechnungsregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche auf insgesamt 66 Fenster geschätzt. Das Baujahr der Immobilie ist 1953 und fällt somit deutlich unter die Sanierungsgrenze von 2005. Da im Exposé keine bereits erfolgten energetischen Sanierungen wie eine 3-fach-Verglasung erwähnt werden und der Text zudem explizit darauf hinweist, dass das Gebäude an einigen Stellen modernisiert werden könnte, ist von einem kompletten Austausch der Fenster und der Haustür auszugehen. Für die Kalkulation werden die 66 Standardfenster mit jeweils 1.200 € angesetzt, was Zwischenkosten von 79.200 € ergibt. Zwar erwähnt der Text “weitläufige Fensterfronten”, da jedoch spezifische Terrassenelemente oder Schiebetüren nicht explizit benannt oder quantifiziert werden, bleibt es bei der Standardkalkulation für die Fenster. Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, wird zusätzlich eine neue Sicherheits- und Energieeffizienzhaustür mit 3.500 € berechnet (eine eventuell weitere Tür für das Nebengebäude wird nach Standardlogik nicht separat addiert). Die finale Summe für den empfohlenen Austausch der Fenster und der Haustür beträgt somit 82.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Haus/Villa) mit einer angegebenen Gesamtwohnfläche von 660 m². Gemäß der Faustformel (Wohnfläche multipliziert mit 1,5) ergibt sich daraus eine geschätzte Fassadenfläche von 990 m². Da das Baujahr des Gebäudes 1953 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, greift die Regel für eine energetische Vollsanierung der Fassade inklusive Dämmung (WDVS) und Putz. Die Berechnung erfolgt mit 180 € pro Quadratmeter Fassadenfläche, was bei 990 m² zu reinen Sanierungskosten in Höhe von 178.200 € führt. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten gibt es im Text nicht, sodass diese Zusatzkosten entfallen. Hinzu addiert wird jedoch die feste Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 €. Die finale Summe für die Fassadensanierung beläuft sich somit auf 182.700 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für dieses großzügige Anwesen eine zu kalkulierende Gesamtwohnfläche von 660 m² (zusammengesetzt aus dem Haupthaus mit ca. 496 m² und dem Nebengebäude mit ca. 163 m²). Der Text beschreibt die “historische Architektur” der Villa und weist explizit darauf hin, dass das Gebäude “an einigen Stellen modernisiert werden könnte” sowie “Potenzial zur Ausgestaltung und Erweiterung” bietet, was auf notwendige strukturelle Optimierungen und mögliche Grundrissänderungen nach eigenen Vorstellungen schließen lässt. Konkrete Hinweise auf statische Mängel, Risse oder einen feuchten Keller sind in der Beschreibung hingegen nicht zu finden, weshalb die Keller-Zusatzpauschale von 15.000 € entfällt. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 1953 das ausschlaggebende Kriterium: Da das Gebäude deutlich vor 1980 errichtet wurde und gleichzeitig Modernisierungspotenzial aufweist, fällt die Immobilie gemäß den Vorgaben in die Kategorie für eine große Rohbausanierung beziehungsweise in den Rohbau-Anteil einer Kernsanierung. Die Kalkulationslogik sieht für diese tiefgreifenden baulichen Maßnahmen (wie beispielsweise Eingriffe in die Statik für Wanddurchbrüche zur Schaffung der erwähnten lichtdurchfluteten Atmosphäre oder die grundlegende Neuaufteilung der historischen Räumlichkeiten) einen Satz von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche vor. Multipliziert man die 660 m² Wohnfläche mit dem Faktor von 250 €, ergibt sich die finale Summe für die Sanierungskosten des Rohbaus und der strukturellen Baumaßnahmen in Höhe von 165.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Dachsanierung: Zur Ermittlung der Kosten wird die angegebene Gesamtwohnfläche von 660 m² als Näherungswert herangezogen. Daraus errechnet sich eine geschätzte Dachfläche von 858 m² (Wohnfläche x 1,3). Da das Baujahr der Immobilie 1953 ist und somit deutlich vor dem Stichtag von 1995 liegt, wird gemäß den Vorgaben von einer notwendigen Vollsanierung ausgegangen, die sowohl die Eindeckung als auch die Dämmung und Spenglerarbeiten umfasst. Für diese komplette Sanierung wird ein Satz von 200 € pro Quadratmeter Dachfläche veranschlagt. Daraus resultieren Sanierungskosten in Höhe von 171.600 € (858 m² x 200 €). In der Beschreibung finden sich keine spezifischen Schlagworte wie Asbest, Eternit, ein morscher Dachstuhl oder Holzwurmbefall. Daher fallen keine weiteren Zusatzpauschalen für eine Schadstoffsanierung oder die Reparatur des Gebälks an. Die geschätzten Gesamtkosten für die Dachsanierung belaufen sich somit auf 171.600 €.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um ein großzügiges Anwesen (Objektart: Haus), das sich in ein Haupthaus und ein separates Nebengebäude (Gästehaus/Büroeinheit) aufteilt. Kalkulatorisch sind hier somit zwei Wohneinheiten zu betrachten. Das Baujahr der Immobilie ist 1953. Dem Text lassen sich keine spezifischen Hinweise auf das Rohrmaterial oder eine bereits erfolgte Erneuerung der Haustechnik entnehmen. Gemäß dem Bedarfs-Check ist aufgrund des Baujahrs 1953 (kleiner als 1985) zwingend eine Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen (Steige- und Fallleitungen) erforderlich, da sich diese mit hoher Wahrscheinlichkeit am Ende ihrer Lebensdauer befinden. Entsprechend der festgelegten Kalkulations-Logik wird für die komplette Strangsanierung des Haupthauses ein Pauschalbetrag von 12.000 € angesetzt. Da das Anwesen über ein ausgebautes, separates Nebengebäude verfügt, wird dieses als zusätzliche Wohneinheit gewertet, wofür ein Aufschlag von 5.000 € berechnet wird. Die finale Summe für die Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen beträgt 17.000 €.