Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Gepflegtes Wohnidyll in begehrter Lage von Köln-Rodenkirchen

Entdecken Sie diese attraktive 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung, die durch eine hervorragende Wohnqualität im beliebten Kölner Süden überzeugt. Die Immobilie präsentiert sich in einem sehr gepflegten Zustand und bietet durch ihre sofortige Verfügbarkeit ideale Voraussetzungen für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die eine wertstabile Investition in einer gefragten Wohnlage suchen.

Durchdachtes Raumkonzept und hochwertige Ausstattung

Auf einer Wohnfläche von ca. 59,67 m² bietet diese Wohnung ein optimales Nutzungskonzept. Das Herzstück bildet der lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich, ergänzt durch zwei flexible Zimmer, die sich ideal als Schlaf-, Gäste- oder Arbeitszimmer eignen. Ein besonderes Highlight für einen sofortigen Start: Die Einbauküche inklusive Elektrogroßgeräten ist bereits im Kaufpreis enthalten. Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus (Baujahr 1964), das im Jahr 2008 umfassend energetisch modernisiert wurde (u.a. Fassadendämmung, Kellerdeckendämmung, neue Heizungsanlage). Ein separater Kellerraum gehört zur Wohneinheit dazu. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung, die Warmwasseraufbereitung über Durchlauferhitzer. Der Energieverbrauch liegt bei 123,5 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse D.

Lebensqualität im Kölner Süden

Die Wohnung befindet sich in einer der beliebtesten Wohnlagen in Köln-Rodenkirchen. Die Lage besticht durch ihre ausgezeichnete Infrastruktur und die komfortable Anbindung an die Kölner Innenstadt. Zudem profitieren Bewohner von der unmittelbaren Nähe zum Rhein sowie vielfältigen Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, die den Standort zu einem äußerst attraktiven Lebensmittelpunkt machen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung ergibt für die Wohnung im Baujahr 1964 mit einer Wohnfläche von 60 m² und der Energieeffizienzklasse D einen Sanierungsbedarf im Bereich Heizung/Klimatechnik. Da das Baujahr vor 2005 liegt und das Gebäude mit einer Gaszentralheizung betrieben wird, fällt das Objekt unter die Kriterien für eine notwendige Sanierung. Da keine spezifischen, abweichenden Modernisierungswünsche im Text formuliert wurden, wird basierend auf der Kalkulations-Logik von einer Vollsanierung ausgegangen, um das Heizsystem zukunftssicher und effizient (beispielsweise durch den Einbau einer modernen Wärmepumpentechnik) aufzustellen. Bei einem Ansatz von 150 € pro Quadratmeter ergeben sich für die 60 m² große Wohnfläche somit kalkulatorische Sanierungskosten in Höhe von 9.000 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende Eigentumswohnung wurde im Jahr 1964 erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 60 m². Da das Gebäude im Jahr 2008 umfassend energetisch modernisiert wurde und der Zustand der Wohnung laut Beschreibung als gepflegt und direkt beziehbar eingestuft wird, besteht kein akuter Sanierungsbedarf. Dennoch ist bei einer Immobilie dieses Baualters für einen modernen Wohnstandard sowie ästhetische Anpassungen (wie Maler- und Bodenarbeiten) ein kalkulatorischer Aufwand ratsam. Basierend auf der Wohnfläche von 60 m² und der von Ihnen definierten Pauschale von 50 € pro m² ergeben sich für Boden- und Malerarbeiten geschätzte Kosten in Höhe von 3.000 €. Dies ermöglicht Ihnen eine solide Budgetplanung für eine individuelle Auffrischung der Räumlichkeiten.

Was ist in der Küche los?

In dem von Ihnen übermittelten Text ist die Information enthalten, dass eine Einbauküche inklusive Elektrogroßgeräten bereits vorhanden ist und im Kaufpreis enthalten ist. Es fallen somit keine zusätzlichen Anschaffungskosten für eine neue Einbauküche an.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der Objektbeschreibung für die Eigentumswohnung in Köln-Rodenkirchen ergibt sich folgendes Ergebnis: Da keine Angaben zu einem separaten Gäste-WC vorhanden sind, lege ich gemäß der Vorgabe den Standard von einem Vollbad und einem separaten Gäste-WC zugrunde. Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1964, wurde jedoch laut Beschreibung umfassend energetisch modernisiert und befindet sich in einem gepflegten Zustand, wobei das Badezimmer explizit als gepflegt mit zeitloser Ausstattung beschrieben wird. Dies entspricht der Definition für eine Teilsanierung (optisch veralteter Zustand). Die Kalkulation der Renovierungskosten setzt sich somit wie folgt zusammen: Für das eine Vollbad wird ein Betrag von 7.500 € und für das separate Gäste-WC ein Betrag von 2.000 € veranschlagt. Insgesamt ergeben sich daraus kalkulatorische Renovierungskosten in Höhe von 9.500 €.

Fenster und Türen

Für die vorliegende Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von ca. 60 m² ergibt sich auf Basis der Analyse ein Handlungsbedarf. Da das Gebäude aus dem Jahr 1964 stammt und die energetische Modernisierung im Jahr 2008 stattfand (was vor dem Stichtag 2012 liegt), ist bei einer über 15 Jahre alten Substanz von einer Teilsanierung der Fenster auszugehen, da diese als „gepflegt“ beschrieben werden. Basierend auf der Wohnfläche von 60 m² sind gemäß der Faustformel 6 Fenster anzusetzen. Da bei einer ETW die Wohnungseingangstür in der Regel als Gemeinschaftseigentum gilt, wird diese hier gemäß der Kalkulationslogik mit 1.500 € in die Kosten einbezogen. Die Gesamtkosten für die Teilsanierung der 6 Fenster (hier als Wartung/Beschläge/Dichtungs-Update in Anlehnung an den Standardwert) sowie den Austausch der Wohnungseingangstür belaufen sich auf insgesamt 8.700 €.

Alles nur Fassade?

Die Analyse der vorliegenden Objektdaten ergibt für die Sanierungskosten der Gebäudehülle einen Wert von 0. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt und das Gebäude bereits im Jahr 2008 umfassend energetisch modernisiert wurde – inklusive Fassadendämmung –, besteht aktuell kein finanzieller Handlungsbedarf für den Eigentümer. Es liegen keine Hinweise auf eine anstehende Sonderumlage oder beschlossene Sanierungsmaßnahmen vor.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung für die 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung ergibt ein Sanierungskostenvolumen für den Rohbau und strukturelle Maßnahmen von 0 €. Obwohl das Baujahr des Gebäudes (1964) grundsätzlich in den Bereich für potenzielle Sanierungen fällt, ergibt die detaillierte Auswertung der Objektbeschreibung keine Anhaltspunkte für notwendige strukturelle Eingriffe oder einen Sanierungsstau im Rohbaubereich. Die Immobilie wird explizit als „gepflegt“ und „ohne größere Investitionen kurzfristig bezugsfertig“ beschrieben. Zudem wurde das Gebäude im Jahr 2008 umfassend energetisch modernisiert (Fassadendämmung, Kellerdeckendämmung, neue Heizungsanlage), was die strukturelle Integrität unterstreicht. Es liegen keine Hinweise auf Feuchtigkeit, statische Mängel oder den Wunsch nach Grundrissänderungen vor. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, ist zudem zu beachten, dass bauliche Veränderungen an der Bausubstanz sowie Sanierungsentscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, grundsätzlich der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedürfen. Aufgrund des sehr guten Zustands ist hier aktuell jedoch kein finanzieller Bedarf für strukturelle Maßnahmen anzusetzen.

Dach über dem Kopf

Für dieses Objekt ergeben sich aufgrund des Baujahres des Gesamtgebäudes (1964) und des Umstandes, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt, keine unmittelbaren Sanierungskosten für die Dachkonstruktion. Da das Gebäude laut Beschreibung im Jahr 2008 umfassend energetisch modernisiert wurde, sind die Voraussetzungen für einen Sanierungsbedarf am Dach zum aktuellen Zeitpunkt als nicht gegeben zu betrachten. Das Ergebnis für die Kalkulation der Dachsanierung beläuft sich daher auf: 0 €. Ergänzend ist bei einer Eigentumswohnung zu beachten, dass das Dach gemeinschaftliches Eigentum ist. Sollten zukünftig Maßnahmen an der Dachkonstruktion oder Eindeckung notwendig werden, liegt die Entscheidung zur Sanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In diesem Fall ist zu prüfen, inwieweit ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um Ihren anteiligen Beitrag zu decken.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1964. Da es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) handelt, sind die Steigleitungen und das Abwassersystem im Gebäude als Gemeinschaftseigentum zu betrachten. Die Sanierung dieser Leitungen obliegt der Eigentümergemeinschaft (WEG) und wird üblicherweise aus der Instandhaltungsrücklage finanziert, weshalb für die Strangsanierung keine individuellen Kosten anfallen. Da im Text keine Hinweise auf veraltete Leitungen innerhalb des Sondereigentums (der Wohnung) gegeben sind und keine Sonderumlage für eine bereits beschlossene Sanierung erwähnt wird, ergibt sich hierfür ein Betrag von 0.