Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exzellente Investmentchance: Markantes Wohn- und Geschäftshaus im Kölner Süden

Diese Gewerbeimmobilie zählt seit Jahrzehnten zu den etablierten Adressen und markanten Gebäuden im Herzen von Köln-Rodenkirchen. Das Objekt eignet sich hervorragend für Investoren, Family Offices oder Bestandshalter mit einem Fokus auf gewerbliche Mixed-Use-Objekte in urbanen Lagen. Die Immobilie überzeugt durch eine solide Mieterstruktur, eine hohe Sichtbarkeit und weiteres Entwicklungspotenzial. Es bietet sich die ideale Möglichkeit, bestehende Mieterträge weiterzuentwickeln und von der nachhaltigen Nachfrage im Kölner Markt zu profitieren. Im Rahmen unserer diskreten Vermarktung und persönlichen Beratung freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Sie können jederzeit ein Exposé anfordern oder einen Besichtigungstermin vereinbaren.

Großzügiges Flächenangebot mit Gewerbeeinheiten und Stellplätzen

Der Verkaufsgegenstand umfasst insgesamt 33 Gewerbeeinheiten. Ergänzt wird dieses Angebot durch umfassende Parkmöglichkeiten: Es stehen 106 öffentliche Stellplätze in der Tiefgarage im ersten Untergeschoss sowie weitere 34 KFZ-Stellplätze im zweiten Untergeschoss zur Verfügung. Dieser Umfang entspricht einem Anteil von circa 58 Prozent der Miteigentumsanteile am Gesamtgebäude. Durch diese bestehende Struktur aus Gewerbeflächen und Parkplätzen ergeben sich für den Erwerber vielfältige Optimierungs- und Wertsteigerungspotenziale.

Zentrale Lage mit hoher Frequenz und bester Infrastruktur

Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage von Köln-Rodenkirchen, einem der gefragtesten Stadtteile im Kölner Süden. Direkt an der Hauptstraße gelegen, profitiert das Objekt von der wichtigsten Einkaufs- und Versorgungsachse des Stadtteils. Diese bietet neben einer hervorragenden Infrastruktur auch eine sehr hohe Passantenfrequenz. Darüber hinaus ist der Standort verkehrstechnisch optimal angebunden, sodass die Kölner Innenstadt sowie die Autobahnen A4 und A555 schnell erreichbar sind. Die zentrale Lage innerhalb Rodenkirchens gepaart mit der hohen Nachfrage nach Gewerbe- und Dienstleistungsflächen garantieren langfristig die Attraktivität dieses Standorts.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung für dieses Anlageobjekt in Köln-Rodenkirchen konnten folgende relevante Daten extrahiert werden: Das Baujahr datiert auf das Jahr 1979. Spezifische Angaben zur Energieeffizienzklasse, zum Energieträger und insbesondere zur Wohn- oder Nutzfläche fehlen in den übermittelten Daten komplett. Der Bedarfs-Check ergibt, dass aufgrund des Baujahrs 1979 – welches deutlich vor 2005 liegt – bei diesem Gebäude grundsätzlich von einem hohen Sanierungsbedarf für die Heizungs- und Klimatechnik auszugehen ist. Regulär würde hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau greifen, die pauschal mit 150 Euro pro Quadratmeter berechnet wird. Da in den bereitgestellten Informationen jedoch gar keine Flächenangabe auffindbar ist, greift die verbindliche Vorgabe für diesen Fall: Die Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik müssen dementsprechend mit 0 Euro ausgewiesen werden. Da die Objektart als “Anlagen” bzw. Gewerbeimmobilie deklariert ist und es sich nicht um eine einzelne Wohnung handelt, entfällt der obligatorische Hinweis, dass die Investitionsentscheidung bei der WEG liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten lässt sich für diese Gewerbeimmobilie in Köln-Rodenkirchen das Baujahr 1979 extrahieren. Eine genaue Zustandsbeschreibung ist im Text nicht enthalten; es wird lediglich auf eine solide Mieterstruktur sowie auf bestehende Optimierungs- und Wertsteigerungspotenziale hingewiesen. Da explizite Angaben zu bisherigen Sanierungen fehlen, lässt sich aus dem Baujahr vor 1990 logisch ableiten, dass bei diesem Objekt grundsätzlich von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen ist. Für die geforderte Kalkulation der Boden- und Malerarbeiten (bspw. mit einer Pauschale von 50 € pro m²) fehlen jedoch die notwendigen Werte, da weder das Feld für die Wohnfläche ausgefüllt wurde noch im restlichen Beschreibungstext Quadratmeterangaben zu finden sind. Da somit absolut keine Flächendaten (m²) vorhanden sind, greift hier die entsprechende Vorgabe: Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung erfolgt die Kalkulation der Renovierungskosten für die Sanitärbereiche ausschließlich nach den vorgegebenen Regeln. Da dem Text keine genaue Anzahl an Bädern und separaten WCs entnommen werden kann, wird gemäß der Bestandsaufnahme-Regel von dem Standardwert ausgegangen, der ein Vollbad und ein separates Gäste-WC umfasst. Die Beschreibung erwähnt ausdrücklich, dass das Gebäude “seit Jahrzehnten” zu den etablierten Adressen gehört. Dies lässt eindeutig auf ein Baujahr deutlich vor 2005 schließen, weshalb laut Bedarfs-Check eine Vollsanierung anzusetzen ist. Nach der festgelegten Kalkulationslogik ergeben sich somit Kosten in Höhe von 15.000 € für die Vollsanierung des Bades sowie 4.000 € für die Vollsanierung des Gäste-WCs. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Badezimmer und WCs belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Die vorliegenden Daten beschreiben eine große Gewerbeimmobilie (Objektart: Anlagen) mit 33 Gewerbeeinheiten und nicht, wie für die Kalkulationslogik zwingend erforderlich, ein klassisches Einfamilienhaus (EFH/DHH/RH) oder eine Eigentumswohnung (ETW). Bei der Bestandsaufnahme fällt auf, dass zudem keine Wohn- oder Nutzfläche angegeben ist. Somit ist es nicht möglich, die Anzahl der Fenster anhand der vorgegebenen Regel (1 Fenster pro 10 m²) zu schätzen. Beim Bedarfs-Check signalisiert das Baujahr 1979 (da älter als 2005) zwar grundsätzlich einen zwingenden Handlungsbedarf und einen erforderlichen Austausch der Bauelemente. Da jedoch weder der Objekttyp zu den Vorgaben passt noch die Flächenangaben für eine Fenster-Schätzung vorhanden sind, kann die Kalkulationslogik für Standardfenster (1.200 €) und Haustüren (1.500 € / 3.500 €) hier nicht angewendet werden. Für einen Gewerbekomplex dieser Größenordnung greifen die Berechnungsregeln für private Wohnimmobilien nicht. Da nach den strikten Vorgaben keine verwertbaren Parameter zur Berechnung vorliegen, lautet die finale kalkulierbare Summe: 0 €.

Alles nur Fassade?

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Anlageimmobilie (Wohn- und Geschäftshaus) mit 33 Gewerbeeinheiten, bei der 58 % der Miteigentumsanteile verkauft werden. Gemäß den Bewertungsrichtlinien fällt diese Objektart in die Kategorie und Sonderlogik einer Eigentumswohnung (ETW) bzw. eines Mehrfamilienhauses mit WEG-Struktur. Obwohl das Baujahr 1979 grundsätzlich auf einen energetischen Sanierungsbedarf hindeutet, ist die Fassade bei dieser Gebäudeart zwingend Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle werden in diesem Fall aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da im vorliegenden Text keine Hinweise wie “Fassadensanierung beschlossen” oder “Sonderumlage steht an” zu finden sind, entfällt die Berechnung eines pauschalen Eigenanteils. Die geschätzten direkten Sanierungskosten für die Fassade belaufen sich für den Käufer daher auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die finale Summe der kalkulierten Sanierungskosten für den Rohbau beträgt 0 €. Bei der Bestandsaufnahme der übermittelten Daten zeigt sich, dass es sich bei dem Objekt nicht um ein klassisches Einfamilienhaus handelt, sondern um ein Wohn- und Geschäftshaus mit 33 Gewerbeeinheiten, für die Miteigentumsanteile (ca. 58 %) erworben werden. Daher wird für die Analyse die Logik einer Eigentumswohnung herangezogen. Das Baujahr 1979 fällt knapp unter die Grenze (Baujahr < 1980), was im Bedarfs-Check grundsätzlich den Auslöser für eine Kernsanierung im Rohbau darstellt. Zudem deuten erwähnte "Optimierungspotenziale" auf mögliche strukturelle Baumaßnahmen hin. Konkrete Hinweise auf Bauschäden wie einen feuchten Keller, Risse oder zwingend notwendige Grundrissänderungen sind in der Beschreibung jedoch nicht vorhanden, weshalb keine pauschalen Keller-Aufschläge fällig werden. Die Kalkulations-Logik kann in diesem Fall allerdings nicht greifen, da die zwingend notwendige Angabe zur Wohn- bzw. Nutzfläche (m²) komplett fehlt. Ohne diese Flächenangabe als Basis ergibt jede Multiplikation der Kostenansätze (sei es für große Rohbausanierungen, leichte Baumaßnahmen oder den voraussichtlichen Eigenanteil von 1000 € pro m² für Sanierungen bei ETW/Miteigentumsanteilen) den Wert null. Daher belaufen sich die Kosten mangels Angaben auf 0. Da es sich um den Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem Gesamtgebäude handelt, muss abschließend ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung über etwaige Sanierungen am Gemeinschaftseigentum stets bei der Eigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Dach über dem Kopf

Obwohl das Baujahr 1979 (< 1995) gemäß den Richtlinien grundsätzlich auf einen Bedarf für eine Vollsanierung (Eindeckung und Dämmung) hindeutet, fehlen in den übermittelten Daten jegliche Angaben zur Wohn- oder Nutzfläche. Auch die Grundfläche des obersten Geschosses ist nicht ersichtlich. Zudem enthält der Text keine spezifischen Informationen zur Dachbeschaffenheit, zu Asbest oder zu eventuellen Schäden am Dachstuhl. Da somit die zwingend erforderliche Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der Dachfläche (Wohnfläche * 1,3) komplett fehlt, lautet das kalkulatorische Ergebnis für die Sanierungskosten gemäß den Vorgaben: 0.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus (Anlageobjekt), bei dem 33 Gewerbeeinheiten sowie diverse Stellplätze verkauft werden. Dies entspricht einem Anteil von ca. 58 % der Miteigentumsanteile (WEG-Struktur). Das Baujahr des Gebäudes ist 1979. Spezifische Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Blei oder Kupfer) sind im Exposé nicht enthalten. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt das Baujahr 1979 in die Kategorie vor 1985, was grundsätzlich auf veraltete Leitungssysteme und einen theoretischen Vollsanierungsbedarf der Steige- und Fallleitungen hindeutet. Da die Immobilie jedoch in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum in einer WEG. Die Grundleitungen sowie die Wasser- und Abwasser-Steigestränge zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Da in der Objektbeschreibung weder veraltete Leitungen explizit im Sondereigentum (innerhalb der Einheiten) beschrieben werden, noch von einer bereits beschlossenen Sonderumlage für eine anstehende Strangsanierung die Rede ist, trägt laut Regelwerk die Eigentümergemeinschaft (WEG) die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aus der bestehenden Rücklage. Somit fallen für den Käufer in dieser Kalkulationslogik keine direkten, gesondert anzusetzenden Sanierungskosten für die Rohrleitungen an. Die finale Summe beträgt 0.