Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Repräsentative Büro- oder Praxisfläche auf zwei Ebenen

Suchen Sie nach hellen und freundlichen Räumlichkeiten für Ihr Büro, Ihre Kanzlei oder Ihre Praxis? Diese attraktive Einheit im 3. Obergeschoss eines gepflegten und etablierten Wohn- und Geschäftshauses bietet Ihnen vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Komfortabel über einen Aufzug oder das Treppenhaus erreichbar, überzeugt die Fläche durch ihre individuelle Raumaufteilung über zwei Ebenen. Ein Hausmeisterservice kümmert sich zudem zuverlässig um die laufende Pflege und Instandhaltung des gesamten Gebäudes.

Durchdachter Grundriss mit exklusiven Ausstattungsmerkmalen

Die untere Ebene bietet einen großzügigen, flexibel nutzbaren Raum mit bodentiefer Fensterfront, der sich ideal als Empfangsbereich, Wartezimmer oder Büro eignet. Ein offen gestalteter Bereich mit großem Fenster und Oberlicht schafft eine angenehme Arbeitsatmosphäre. Ein weiteres Highlight ist der große Raum mit Kamin, der ein repräsentatives Ambiente bietet und Zugang zu einem sonnigen Balkon in Süd-West-Ausrichtung gewährt – perfekt für kurze Pausen oder informelle Gespräche. Die separate Küche mit Fenster ist mit einer hochwertigen Poggenpohl-Einbauküche ausgestattet und wird durch einen praktischen Abstellraum ergänzt. Ein Badezimmer mit Badewanne rundet das Raumangebot auf dieser Etage ab. Über eine interne Treppe erreichen Sie das obere Geschoss, welches über ein Tageslichtbad mit Dusche sowie einen klimatisierten Büro- oder Behandlungsraum verfügt. Die Immobilie ist mit hochwertigen, pflegeleichten Bodenbelägen aus stilvollem Parkett, Marmor und Fliesen ausgestattet. Eine Fußbodenheizung sorgt für optimalen Komfort, während die zentrale Gasheizung effizient die Wärmeversorgung und Warmwasserbereitung übernimmt. Eigene Wasserzähler ermöglichen eine transparente Abrechnung. Zusätzlich stehen Ihnen ein abschließbarer Kellerraum sowie ein Fahrradraum in der Tiefgarage zur Verfügung.

Zentrale Lage im Herzen von Rodenkirchen mit Rheinblick

Die Immobilie befindet sich in einer äußerst attraktiven und zentralen Lage im Herzen von Köln-Rodenkirchen. Das Gebäude liegt nur wenige Schritte vom Rhein entfernt. Dank dieser besonderen Positionierung können Sie von der oberen Ebene der Einheit aus einen attraktiven Rheinblick genießen, der das Arbeiten in diesem etablierten Umfeld zusätzlich aufwertet.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten konnten folgende Informationen extrahiert werden: Das Baujahr des Wohn- und Geschäftshauses ist 1985 und die Beheizung sowie Warmwasserbereitung erfolgen über eine zentrale Gasheizung in Verbindung mit einer Fußbodenheizung. Zudem verfügt ein Raum über eine Klimaanlage. Eine Energieeffizienzklasse wurde nicht angegeben. Gemäß dem Bedarfs-Check ist bei einem Baujahr vor 2005 und der Nutzung des fossilen Energieträgers Gas grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf auszugehen, um das Objekt auf einen modernen Stand (beispielsweise mit einer Wärmepumpe) zu bringen. Für eine solche Vollsanierung sieht die Kalkulationslogik standardmäßig einen pauschalen Wert von 150 Euro pro Quadratmeter vor. Da jedoch weder im Beschreibungstext noch in den übermittelten Datenfeldern eine konkrete Angabe zur Wohn- oder Nutzfläche in Quadratmetern zu finden ist, greift hier die zwingende Fallback-Regelung: Ohne auffindbare Flächenangabe können keine validen Investitionskosten berechnet werden. Aus diesem Grund werden die angesetzten Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik auf 0 Euro gesetzt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Ich habe keine Angaben zum Renovierungsbedarf gefunden. Ich empfehle Ihnen daher bei der Planung mindestens die Kosten für einen Frischeanstrich einzukalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Es handelt sich dabei um eine **hochwertige Einbauküche der Marke Poggenpohl**, die sich in einem separaten Raum mit Fenster befindet. Da die Küche bereits vorhanden ist, fallen keine zusätzlichen Investitionskosten für eine Neuanschaffung an, die kalkuliert werden müssten.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme insgesamt zwei Vollbäder: Auf der unteren Ebene befindet sich ein Badezimmer mit Badewanne, und im oberen Geschoss liegt ein Tageslichtbad mit Dusche. Ein separates Gäste-WC wird im Text nicht erwähnt. Bei der Überprüfung des Renovierungsbedarfs fällt auf, dass das Objekt nicht nur als gepflegt beschrieben wird, sondern auch ausdrücklich über eine “hochwertige” Ausstattung (wie die Einbauküche und die Bodenbeläge) verfügt. Dieser Zustand entspricht dem definierten Kriterium “gehoben”. Gemäß den vorgegebenen Kalkulationsregeln ist in einem solchen Fall kein Budget für eine Sanierung einzuplanen. Die kalkulierten Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs betragen somit 0 €.

Fenster und Türen

Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Eingangstür beläuft sich auf 11.300 €. Da im vorliegenden Exposé keine genaue Wohn- oder Nutzfläche angegeben ist, wird die Anzahl der Fenster anhand der detaillierten Raumbeschreibung im Text ermittelt. Die Einheit befindet sich in einem Wohn- und Geschäftshaus und ist über ein Treppenhaus sowie einen Aufzug erreichbar, weshalb für die Kalkulation die Logik einer Eigentumswohnung (ETW) angewendet wird. Das Baujahr des Gebäudes ist 1985 und liegt somit deutlich vor 2005. Da im Text keine Angaben zu bereits durchgeführten Modernisierungen oder speziellen Verglasungen gemacht werden, ist von einem kompletten Sanierungsbedarf auszugehen. Aus der Beschreibung lassen sich vier Standardfenster ableiten: eines in der Küche, ein großes Fenster im offenen Wartebereich, eines im Tageslichtbad des Obergeschosses sowie mindestens eines im oberen Büro mit Rheinblick. Diese vier Standardfenster werden mit jeweils 1.200 € kalkuliert, was 4.800 € ergibt. Darüber hinaus werden zwei größere Elemente explizit benannt: die bodentiefe Fensterfront im unteren Büroraum sowie der Zugang zum sonnigen Balkon im Kaminzimmer. Für diese beiden Terrassen- bzw. Balkonelemente werden gemäß den Vorgaben jeweils 2.500 € angesetzt, was insgesamt 5.000 € entspricht. Für die Eingangstür der Büro- und Praxisfläche zum Treppenhaus wird gemäß der ETW-Sonderlogik im Zweifel ein Austausch mit 1.500 € einkalkuliert. Die Addition dieser Posten ergibt die ermittelte Gesamtsumme für den Austausch der Bauelemente.

Alles nur Fassade?

Bei dem beschriebenen Objekt handelt es sich um eine Büro- und Praxisfläche im 3. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses, was in der handwerklichen und rechtlichen Bewertung einer Eigentumswohnung (ETW) bzw. Teileigentum entspricht. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ist die Gebäudehülle zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungen oder Instandhaltungen regulär aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da in der Objektbeschreibung weder explizit eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt werden, fallen für diese Einheit keine direkten, individuellen Sanierungskosten für die Fassade an. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beträgt somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die finale Summe der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beträgt 0 €. Bei dem analysierten Objekt handelt es sich um eine Büro- und Praxisfläche innerhalb eines Wohn- und Geschäftshauses, was strukturell wie eine Eigentumswohnung (ETW) bzw. Teileigentum zu behandeln ist. Eine genaue Angabe zur Wohn- bzw. Nutzfläche in Quadratmetern fehlt in den übermittelten Daten. Ein kalkulatorischer Sanierungsbedarf ist hier jedoch ohnehin nicht gegeben: Das Baujahr der Immobilie ist 1985, und das Objekt wird als überaus gepflegt beschrieben. Es finden sich im Text keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel, feuchte Keller, Risse im Mauerwerk, kleinteilige Zimmer oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss. Stattdessen wird die Einheit mit hochwertigen Bodenbelägen und einer flexiblen, individuellen Raumaufteilung beworben, was Maßnahmen wie Wanddurchbrüche oder Trockenlegungen ausschließt. Da es sich um eine Einheit in einem Mehrparteienhaus handelt, sei gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Entscheidung über potenzielle künftige Sanierungen am Rohbau oder Gemeinschaftseigentum ohnehin bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Dach über dem Kopf

Da in den übermittelten Daten keine Angaben zur Wohnfläche oder Grundfläche vorhanden sind, ergibt die reguläre Flächenkalkulation für die Dachsanierung den Wert 0. Grundsätzlich lässt das Baujahr 1985 (älter als 1995) jedoch auf einen Sanierungsbedarf in Form einer Vollsanierung (Dacheindeckung und Dämmung) schließen. Da aus der Beschreibung hervorgeht, dass es sich um eine einzelne Einheit (Teileigentum) innerhalb eines Wohn- und Geschäftshauses handelt, greift hier die Bewertungslogik für Wohnungen: Für den Sanierungsbedarf wird ein Wert von pauschal 5.000 € angesetzt. In diesem Zusammenhang wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der WEG liegt und zwingend geprüft werden sollte, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen im Gebäude bestehen.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Büro- bzw. Praxisfläche im 3. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses, weshalb für die Bewertung die Vorgaben für eine Eigentumswohnung (ETW / Teileigentum) herangezogen werden (1 betroffene Einheit). Das Baujahr des Gebäudes ist 1985. Der Text liefert keine spezifischen Angaben zum Rohrmaterial und enthält keine Begriffe wie “sanierungsbedürftig” oder “Originalzustand”, die auf einen dringenden Handlungsbedarf hindeuten würden. Stattdessen wird die Einheit als gepflegt und hochwertig ausgestattet beschrieben. Gemäß der Sonderlogik für Mehrparteienhäuser gehören die wesentlichen Trinkwasser-Steigeleitungen und Abwasser-Fallrohre zum Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft (WEG). Eine etwaige Sanierung dieser Stränge würde aus der Instandhaltungsrücklage der WEG bezahlt werden. Da in der Objektbeschreibung weder veraltete Leitungen innerhalb der Einheit (Sondereigentum) erwähnt werden, noch von einer bereits beschlossenen Sonderumlage für eine Haussanierung die Rede ist, fallen für Sie als Käufer keine direkten Modernisierungskosten für die Rohrleitungen an. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beläuft sich daher auf 0.