Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

3-Zimmer-Wohnung im Auenviertel von Köln-Rodenkirchen

Es handelt sich um ein Immobilienangebot eines fremden Anbieters für eine 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. **Objektdaten und Ausstattung** Die Wohnfläche beträgt ca. 122 m². Die Wohnung verfügt über einen großzügigen Wohnbereich mit gut geschnittenem Grundriss, ist laut Anzeige lichtdurchflutet und bietet einen Blick ins Grüne. Zur Ausstattung gehören ein Süd-/West-Balkon, eine Fußbodenheizung, Parkett- und Fliesenböden, ein Badezimmer sowie ein Gäste-WC. Ein Aufzug, ein Kellerraum und ein Stellplatz sind ebenfalls vorhanden. Das Mehrfamilienhaus wird als gepflegt beschrieben. **Lage** Die Immobilie liegt im Auenviertel von Rodenkirchen, wenige Minuten vom Rhein entfernt. Geschäfte, Gastronomie und öffentliche Verkehrsmittel sind laut Anbieter gut erreichbar. **Wirtschaftliche Situation** Die Wohnung ist derzeit vermietet. Die monatliche Kaltmiete beläuft sich auf rund 1.900 €. Laut Anzeige erfolgt der Verkauf provisionsfrei von privat. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers bzw. Anbieters.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und den definierten Prioritäten ergibt sich für die Immobilie folgende Analyse hinsichtlich der Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik: Bei dem Objekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 123 m² (bzw. laut Text 122 m², für die Berechnung wird die Datenangabe von 123 m² herangezogen) und dem Baujahr 1991. Eine Energieeffizienzklasse ist nicht angegeben. Da das Baujahr zwischen 2005 und 2015 liegt und kein Wert über 2015 oder der Klasse A/A+ vorliegt, greift der Bedarfs-Check für einen Sanierungsbedarf (Baujahr < 2005 oder Öl/Gas). Zwar ist die Wohnung bereits mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, da jedoch keine spezifischen Sanierungswünsche im Text genannt werden und das Baujahr 1991 einen Austausch bzw. eine Modernisierung der Heiztechnik nach über 30 Jahren nahelegt, greift die Kalkulations-Logik. Es wird eine Teilsanierung/Optimierung der Heiz- und Klimatechnik angesetzt, da das Gebäude aus den 1990er Jahren stammt und vermutlich keine veraltete Öl- oder Gasetagenheizung direkt in der Nutzung ist, aber eine Anpassung an moderne Standards (wie z. B. effizientere Regelungen oder Anbindung an modernisierte Zentraltechnik) sinnvoll ist. Mit der festgelegten Pauschale für eine Teilsanierung von 60 € pro m² und einer Wohnfläche von 123 m² ergeben sich errechnete Sanierungskosten für Heizung/Klimatechnik in Höhe von 7.380 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 123 m² (alternativ 122 m² laut Text) und dem Baujahr 1991. Aus dem Baujahr und der Beschreibung einer gepflegten Immobilie mit hochwertigen Ausstattungsmerkmalen wie Parkett, Fliesen und Fußbodenheizung lässt sich ein eher geringer bis moderater Renovierungsbedarf ableiten, der sich im Wesentlichen auf übliche Schönheitsreparaturen bei einem Mieterwechsel beschränkt. Unter Anwendung der pauschalen Kalkulationsgrundlage von 50 € pro m² für Boden- und Malerarbeiten (Kombination aus Bodenarbeiten und Frischeanstrich) ergeben sich bei einer Wohnfläche von 123 m² kalkulatorische Renovierungskosten in Höhe von rund 6.150 €.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text habe ich keine Informationen zum Zustand oder zum Vorhandensein einer Einbauküche gefunden. Da die Wohnfläche der Immobilie ca. 122 m² beträgt, lässt sich für die Anschaffung einer neuen Einbauküche bei dieser Wohnungsgröße (je nach Ausstattung von Standard bis gehoben) grob mit Kosten zwischen **12.200 € und 24.400 €** (ca. 100 € bis 200 € pro Quadratmeter Wohnfläche als grober Richtwert für die Küchenplanung) kalkulieren. Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche folgende Analyse: Die Wohnung verfügt laut Angabe über 1 Vollbad und 1 separates Gäste-WC. In der Beschreibung wird das Mehrfamilienhaus als “gepflegt” beschrieben, und die Ausstattung umfasst moderne Merkmale wie Fußbodenheizung sowie Parkett und Fliesen, ohne dass Hinweise auf einen sanierungsbedürftigen, baujahrestypischen oder stark veralteten Zustand der Sanitäranlagen gegeben werden. Auch ein konkretes Baujahr wird nicht genannt, das auf eine zwingende Vollsanierung hindeuten würde. Da jedoch kein expliziter Hinweis auf einen sehr modernen Zustand (wie “Neubau”, “Erstbezug” oder “gehoben” im Sinne einer erst kürzlich erfolgten Luxussanierung) vorliegt, der den Bedarf auf 0 € setzen würde, und auch keine extremen Mängel genannt sind, lässt sich der Zustand als normal gepflegt einordnen. Unter Berücksichtigung der Regeln für den Bedarfs-Check bei gepflegtem, aber nicht explizit als neuwertig deklariertem Zustand ergibt sich hierbei keine Notwendigkeit für eine kostspielige Komplettsanierung (Vollsanierung), sodass die Kosten für die Renovierung der Sanitärbereiche mit **0 €** kalkuliert werden.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Objektdaten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 123 m² und dem Baujahr 1991. Da das Baujahr zwischen 2005 und 2012 liegt und keine spezifischen Angaben zu einer vorherigen energetischen Sanierung oder dem Zustand der Fenster gemacht wurden, greift für die Bestandsaufnahme die Schätzungsregel (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche), was bei 123 m² zu einer Anzahl von 12 Fenstern führt. Gemäß den Bewertungsregeln für den Austauschbedarf bei Immobilien aus diesem Bauzeitraum ohne moderne Verglasungsangabe ist ein Austausch der Fenster erforderlich. Mit einem kalkulatorischen Wert von 1.200 € pro Fenster belaufen sich die Kosten für die 12 Fenster auf 14.400 €. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird die Haustür (Wohnungseingangstür) hier gemäß den Sonderregeln nicht zwingend dem individuellen Sanierungsumfang zugerechnet, weshalb sich die finale Summe für den reinen Fensteraustausch auf 14.400 € beläuft.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den übergebenen Objektdaten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Da die Fassade in einer WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört und Sanierungen regulär aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden – und im Text keinerlei Hinweise auf eine bereits beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage zu finden sind –, ergeben sich für die Käuferseite keine direkten Zusatzkosten für die Sanierung der Gebäudehülle. Die finale Summe beträgt somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten und der Beschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von ca. 123 m² und dem Baujahr 1991. In der Beschreibung finden sich keinerlei Hinweise auf einen Sanierungsbedarf, Feuchtigkeitsschäden, Risse oder notwendige statische Eingriffe. Die Wohnung wird als hell, mit Fußbodenheizung, Parkett und Fliesen sowie in einem gepflegten Mehrfamilienhaus befindlich beschrieben. Da das Baujahr nach 1980 liegt und keine Hinweise auf Mängel vorliegen, ergibt sich für den Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen kein Handlungsbedarf. Zudem ist zu beachten, dass bei einer Eigentumswohnung (ETW) strukturelle Maßnahmen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum ohnehin der vorherigen Zustimmung und Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedürfen. Finale Summe der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen: **0 €**.

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Objektart handelt es sich um eine Wohnung. Da es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, liegt die Entscheidung über eine etwaige Dachsanierung bei der Eigentümergemeinschaft (WEG). Es sollte daher vorab geprüft werden, inwiefern hierfür ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen. Unter Berücksichtigung des Sanierungsbedarfs wird für diesen Fall pauschal ein Betrag von 5.000 € angesetzt.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der Objektdaten ergibt sich folgendes Bild hinsichtlich der Erneuerung von Trinkwasser- und Abwasserleitungen: Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit dem Baujahr 1991. Es liegen weder Hinweise auf veraltete Rohrmaterialien noch auf einen Sanierungsbedarf oder Beschlüsse bezüglich der Leitungen vor. Da das Baujahr nach 1998 liegt bzw. keine negativen Indikatoren für den Zustand der Rohre im Sondereigentum genannt werden (und Grundleitungen sowie Steigestränge als Gemeinschaftseigentum ohnehin über die WEG abgedeckt wären), besteht kein akuter Handlungsbedarf für den Erwerber innerhalb der Wohnung. Die Kosten für die Erneuerung der Leitungen belaufen sich somit auf 0 €.