Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohnung in historischer Villa in Köln-Rodenkirchen

Basierend auf der vorliegenden Beschreibung eines externen Anbieters handelt es sich um eine Souterrainwohnung in der unter Denkmalschutz stehenden historischen „Villa Malta“ (erbaut um 1905 als „Villa Antonia“) in Köln-Rodenkirchen. Das Gebäude zeichnet sich laut Anzeige durch eine burgartige Architektur, einen markanten Turm, aufwendig gestaltete Fassaden und historische Gestaltungselemente aus. Die Wohnfläche der Immobilie beträgt ca. 185 m². Zum Objekt gehören eine großzügige Terrasse mit Blick auf den Rhein, den Kölner Dom und die Rodenkirchener Brücke, ein Sondernutzungsrecht an einem kleinen Gartenanteil auf der rückwärtigen Grundstücksseite in Richtung Hauptstraße sowie zwei Stellplätze im Innenhof. Im Inneren befindet sich die Wohnung nach Angaben des Anbieters in einem sanierungsbedürftigen Zustand, wobei Teilbereiche bereits zurückgebaut wurden und sich die Immobilie teilweise im Rohbau befindet. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik folgende Analyse: Das Baujahr der historischen Villa Malta liegt bei 1905 und damit deutlich vor dem Schwellenwert von 2005. Zudem wird die Wohnung explizit als sanierungsbedürftig und teilweise im Rohbau befindlich beschrieben. Da keine Angaben zur Energieeffizienzklasse vorliegen, greift aufgrund des alten Baujahrs der Sanierungsbedarf. Unter Anwendung der Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung (Altbau) bei einer Wohnfläche von 185 m² und dem pauschalen Richtwert von 150 € pro m² errechnen sich geschätzte Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik in Höhe von 27.750 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine historische Immobilie in der Villa Malta in Köln-Rodenkirchen mit dem Baujahr 1905 und einer Wohnfläche von ca. 185 m². Der Zustandsbeschreibung ist zu entnehmen, dass sich die Wohnung in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand befindet und sich teilweise im Rohbauarakter präsentiert (Teilbereiche wurden bereits zurückgebaut). Da das Gebäude aus dem Jahr 1905 stammt und explizit als sanierungsbedürftig beschrieben wird, ist von einem sehr hohen Renovierungs- und Sanierungsbedarf auszugehen. Zur Kalkulation der grundlegenden Renovierungskosten (Boden- und Malerarbeiten) auf Basis der angegebenen Wohnfläche von 185 m² und der Standardpauschale von 50 € pro m² ergeben sich geschätzte Kosten in Höhe von 9.250 € allein für diese Basisarbeiten. Angesichts des Zustands als Rohbau bzw. Sanierungsobjekt ist jedoch zu beachten, dass diese Pauschale lediglich die elementaren Oberflächenarbeiten abdeckt und umfassende, darüber hinausgehende Modernisierungsmaßnahmen (wie Haustechnik, Bäder, Grundrissänderungen) in diesem historischen Denkmal separat zu kalkulieren sind.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text befinden sich Teilbereiche der Immobilie im Rohbau und sie ist sanierungsbedürftig. Es gibt keine explizite Erwähnung einer bereits vorhandenen Einbauküche. Da eine Wohnfläche von ca. 185 m² vorliegt, lässt sich für die Investitionskosten einer neuen Einbauküche (je nach gewünschter Qualität und Ausstattung) ein realistischer Rahmen ansetzen. Für eine Immobilie dieser gehobenen Preis- und Größenklasse in exklusiver Lage ist in der Regel mit Kosten für eine hochwertige Einbauküche zwischen **15.000 € und 35.000 €** (oder mehr) zu rechnen. *Hinweis:* Sollten Sie die genauen Kosten präzisieren wollen, empfiehlt sich eine individuelle Küchenplanung, da der Grundriss im aktuellen Rohbauzustand noch flexibel gestaltet werden kann.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung handelt es sich um eine historische Villa mit dem Baujahr um 1905, die sich explizit in einem „sanierungsbedürftigen Zustand“ befindet und teilweise im Rohbau ist. Gemäß den Vorgaben ist bei diesem Baujahr und Zustand von einer Vollsanierung auszugehen. Die Bestandsaufnahme ergibt basierend auf den Angaben 2 Vollbäder sowie – mangels abweichender Angaben zum separaten Gäste-WC – den Standardansatz von 1 separatem Gäste-WC. Für die Vollsanierung der 2 Vollbäder fallen Kosten in Höhe von jeweils 15.000 € (gesamt 30.000 €) an, und für das 1 separate Gäste-WC betragen die Kosten bei einer Vollsanierung 4.000 €. Daraus ergibt sich eine Gesamtsumme für die Renovierungskosten der Badezimmer und WCs von 34.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den übergebenen Objektdaten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem historischen Gebäude mit dem Baujahr 1905, einer Wohnfläche von 185 m² und einem explizit als „sanierungsbedürftig“ beschriebenen Zustand. Für die Bestandsaufnahme ergibt sich bei einer Wohnfläche von 185 m² ein geschätzter Bedarf von 19 Fenstern (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche, aufgerundet). Aufgrund des Baujahrs 1905 und des Sanierungsbedarfs besteht ein eindeutiger Austauschbedarf für die Bauelemente. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, entfällt die Haustür, jedoch wird die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus gemäß den Vorgaben mit 1.500 € angesetzt. Die Kalkulation ergibt somit: 19 Fenster à 1.200 € (gesamt 22.800 €) zuzüglich 1.500 € für die Wohnungseingangstür. Die finale Summe für den Austausch von Fenstern und Haustür/Eingangstür beläuft sich auf 24.300 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Analyse der Objektdaten handelt es sich hierbei um eine Eigentumswohnung (ETW) in einer historischen Villa (Denkmalschutz, Baujahr 1905). Da die Fassade bei einer Eigentumswohnung zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Text weder ein Beschluss über eine Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, ergeben sich für den Käufer keine direkten Zusatzkosten für die Sanierung der Gebäudehülle. Die finale Summe beträgt somit 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einer historischen Villa (Baujahr ca. 1905) mit einer Wohnfläche von 185 m². Die Beschreibung weist ausdrücklich darauf hin, dass sich die Immobilie in einem “sanierungsbedürftigen Zustand” befindet und “Teilbereiche bereits zurückgebaut” wurden, sodass sie sich teilweise im Rohbau befindet. Gemäß den Kalkulationsvorgaben für Eigentumswohnungen mit Sanierungsbedarf wird hier ein pauschaler Eigenanteil für strukturelle Maßnahmen und den Rohbau von 1.000 € pro m² Wohnfläche angesetzt (185 m² * 1.000 €). Ein Hinweis auf spezifische Feuchtigkeitsschäden im Keller liegt in den Textdaten nicht vor, sodass keine Zusatzpauschale für die Kellersanierung anfällt. Es ist jedoch zwingend zu beachten, dass bei dieser Immobilie als Teil eines unter Denkmalschutz stehenden Baudenkmals jegliche Sanierungs- und Baumaßnahmen der vorherigen Abstimmung und Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sowie den Denkmalschutzbehörden unterliegen. Die berechnete finale Summe für die strukturellen Baumaßnahmen und den Rohbau beläuft sich auf **185.000 €**.

Dach über dem Kopf

Für diese Immobilie wird ein Betrag von 5.000 € angesetzt. Da es sich bei dem Objekt um eine Wohnung handelt (Souterrain in einer historischen Villa), liegt die Entscheidung über eine etwaige Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es sollte daher im Vorfeld geprüft werden, inwiefern für das Gesamtgebäude (Denkmalschutz, Baujahr 1905) ausreichende Instandhaltungsrücklagen vorhanden sind.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einer historischen Villa aus dem Baujahr 1905 mit einer Wohnfläche von 185 m². Der Bedarfs-Check ergibt aufgrund des Baujahrs vor 1985 und der expliziten Erwähnung des “sanierungsbedürftigen Zustands” sowie des Rohbau-Zustands einen dringenden Handlungsbedarf für eine Vollsanierung. Da es sich um eine Eigentumswohnung in einem Baudenkmal handelt, fallen die Steig- und Fallleitungen (Gemeinschaftseigentum) in der Regel in den Zuständigkeitsbereich der WEG und werden über die Instandhaltungsrücklage finanziert, weshalb hierfür 0 € anzusetzen sind. Für die Erneuerung der Leitungen im Souterrain/innerhalb des Sondereigentums (ab dem Abzweig der Steigstränge) greift die Sonderlogik für ETW mit veralteten Leitungen im Wohnungsbereich. Unter Anwendung dieser Regeln ergibt sich eine finale Summe von 2.500 €.