Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

2-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Sürth

Basierend auf den Angaben der vorliegenden Immobilienanzeige eines fremden Maklers wird nachfolgend eine sachliche Zusammenfassung des Angebots gegeben. **Objektbeschreibung** Es handelt sich um eine gepflegte und bezugsfreie 2-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Sürth mit einer Wohnfläche von ca. 38 m². Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss bzw. Dachgeschoss eines Wohngebäudes aus dem Baujahr 1995. Der Grundriss umfasst einen separaten Wohnbereich, ein eigenes Schlafzimmer, eine separate Küche sowie ein Badezimmer. Zur Ausstattung gehören ein Westbalkon mit Blick ins Grüne, eine große Fensterfront im Wohnbereich sowie Gauben im Wohnraum und in der Küche. **Ausstattung und Raumaufteilung** Der Wohnbereich hat eine Fläche von ca. 15 m², verfügt über Stäbchenparkett sowie eine große Fenster- und Balkontürfront und bietet direkten Zugang zum Westbalkon. Das separate Schlafzimmer ist ca. 9 m² groß und bietet Raum für ein Doppelbett. Die separate Küche ermöglicht eine Trennung zwischen Wohnen und Kochen. Das innenliegende, vollständig hell geflieste Badezimmer hat eine Fläche von ca. 5 m² und ist mit einer Badewanne inklusive Duschmöglichkeit, einem Waschtisch, einem WC, einem Spiegel, Stauraum sowie einem Waschmaschinenstellplatz ausgestattet. **Zusatzflächen und Preisbestandteile** Zum Angebot gehören laut Anzeige ein eigener Kellerraum sowie ein Tiefgaragen-Doppelparker, die bereits im Kaufpreis enthalten sind. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt sich für den Bereich Heizung und Klimatechnik folgendes Ergebnis: Das Gebäude wurde im Jahr 1995 errichtet und liegt damit im Zeitraum nach 1985/1990. Obwohl kein spezifischer Energieträger oder eine Energieeffizienzklasse in den Daten hinterlegt ist, fällt das Baujahr (1995) nicht in die Kategorie der zwingenden Sanierungsfälle mit einem Baujahr älter als 2005, bei denen pauschal von einer veralteten Öl- oder Gasheizung ausgegangen werden muss. Zudem liegt das Baujahr zwar vor der Schwelle von 2015, jedoch zeigt die Beschreibung einen sehr gepflegten Zustand der Immobilie, ohne dass ein akuter Bedarf oder Wunsch nach einer Vollsanierung der Heizungsanlage vorliegt. Wendet man die Kalkulations-Logik an, greift hier bei unauffälligem Baujahr im mittleren Bereich (1995) und fehlendem Hinweis auf veraltete Öl-/Gastechnik kein Zwang zur teuren Vollsanierung (150 €/m²). Für eine eventuelle Teilsanierung beziehungsweise Optimierung der Heizungs- und Klimatechnik auf der Wohnfläche von 38 m² wird daher die entsprechende Pauschale von 60 € pro m² angesetzt. Aus der Multiplikation der Wohnfläche (38 m²) mit der Teilsanierungspauschale von 60 € ergibt sich ein kalkulierter Sanierungsbedarf für Heizung und Klimatechnik in Höhe von 2.280 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine gepflegte und bezugsfreie 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von ca. 38 m² in einem im Jahr 1995 errichteten Wohngebäude in Köln-Sürth. Die Immobilienbeschreibung weist explizit aus, dass sich die Wohnung in einem gepflegten Zustand befindet (u.a. mit Stäbchenparkett und hell gefliestem Bad), weshalb kein akuter oder hoher Sanierungsbedarf besteht. Da jedoch bei einer Immobilie diesen Baujahres und zur Vorbereitung eines individuellen Einzugs üblicherweise kosmetische Renovierungen wie Maler- und Bodenarbeiten anfallen können, wird für die Kalkulation die genannte Pauschale von 50 € pro m² Gesamtkosten für Boden- und Malerarbeiten herangezogen. Bei einer Wohnfläche von 38 m² ergeben sich somit kalkulierte Kosten in Höhe von 1.900 €.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text gibt es keine ausdrückliche Erwähnung, ob eine Einbauküche in der separaten Küche vorhanden ist (es wird lediglich erwähnt, dass die Küche “separat” ist). Da im Text keine genaue Angabe zur Küche zu finden ist, lautet die Auskunft gemäß Ihrer Vorgabe: Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche folgende Analyse: **Bestandsaufnahme:** Gemäß der Beschreibung und der Angabe verfügt die Wohnung über 1 Vollbad (mit Badewanne, Duschmöglichkeit, Waschbecken und WC). Ein separates Gäste-WC ist nicht vorhanden. **Bedarfs-Check:** Das Baujahr des Gebäudes ist 1995. Die Beschreibung hebt hervor, dass sich die Wohnung (inklusive des ca. 5 m² großen, hell gefliesten Badezimmers) in einem “gepflegten Zustand” befindet und die Ausstattung optisch nicht veraltet ist. Dennoch deutet die Kombination aus dem Baujahr 1995 und einer ansonsten unrenovierten Substanz auf einen optisch leicht in die Jahre gekommenen, aber intakten Zustand hin. Laut den Vorgaben entspricht dies einer Teilsanierung (gepflegter, aber optisch veralteter Zustand mit Fokus auf Modernisierung von Fliesen oder Armaturen, sofern gewünscht; da jedoch der Zustand als “sehr gepflegt” beschrieben wird, greift hier alternativ die Einschätzung für Bestandsimmobilien aus den 90ern mit leichtem Anpassungsbedarf). Da die Beschreibung explizit von einem “sehr gepflegten” Zustand des Badezimmers spricht, besteht hier aktuell kein akuter Sanierungszwang. Legt man jedoch die strengen Kriterien für den Renovierungsbedarf an (Baujahr < 2005 und nicht explizit neubau- oder luxussaniert), bewegen wir uns im Rahmen einer Teilsanierung für das vorhandene Vollbad. **Kalkulations-Logik:** * 1 Vollbad (Teilsanierung): 7.500 € * 0 Gäste-WCs: 0 € Somit belaufen sich die kalkulierten Kosten für die Teilsanierung des Badezimmers auf 7.500 €.

Fenster und Türen

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 38 m², woraus sich schätzungsweise 4 Fenster ergeben (1 Fenster pro 10 m²). Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1995 und die Wohnung wird als gepflegt beschrieben, jedoch ist das Baujahr älter als 2005 und es liegt kein Hinweis auf eine nachträgliche energetische Sanierung oder eine 3-fach-Verglasung vor. Gemäß dem Bedarfs-Check besteht ein Austauschbedarf der Fenster. Für die Kalkulation werden 4 Fenster à 1.200 € angesetzt, was zu einer Gesamtsumme von 4.800 € führt. Die Wohnungseingangstür wird als Gemeinschaftseigentum nicht eingerechnet. Die finale Summe für den Austausch der Bauelemente beläuft sich somit auf 4.800 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Analyse der Objektdaten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Da die Fassade rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört und im Text weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt werden, betragen die direkten Sanierungskosten für die Gebäudehülle für diesen Wohnungsbestand 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von ca. 38 m² in einem im Jahr 1995 errichteten Wohngebäude. Da das Baujahr nach 2015 liegt beziehungsweise Begriffe wie „gepflegter Zustand“ und „bezugsfrei“ auf einen sehr guten Erhaltungszustand ohne Sanierungsstau hindeuten, greift der Bedarfs-Check für notwendige Rohbaumaßnahmen oder strukturelle Eingriffe nicht. Es sind weder Hinweise auf Feuchtigkeit noch auf Risse oder zwingend notwendige Grundrissänderungen vorhanden. Entsprechend der Kalkulations-Logik für Neubauten bzw. gepflegte Bestandsimmobilien neueren Datums belaufen sich die Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen auf 0 €. Die finale Summe beträgt somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung im Dachgeschoss eines im Jahr 1995 errichteten Mehrfamilienhauses mit einer Wohnfläche von ca. 38 m². Da es sich um eine Wohnung in einer Wohngebäude-Eigentümergemeinschaft (WEG) handelt, liegt die Entscheidung über eine eventuelle Dachsanierung nicht beim alleinigen Eigentümer. Dennoch sind bei älteren oder sanierungsbedürftigen Dächern Kosten zu berücksichtigen. Da das Baujahr jedoch bei 1995 liegt und keine Hinweise auf akute Mängel, Schäden oder einen Sanierungsstau am Dach vorliegen, ergibt sich hieraus kein unmittelbarer Sanierungsbedarf. Es wird daher ein Betrag von 0 € angesetzt. Sollte dennoch künftig eine Sanierung anstehen, sollte dies über die WEG und die vorhandenen Instandhaltungsrücklagen geprüft werden.

Wasser Marsch!

**1. Bestandsaufnahme:** Es handelt sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit 1 Wohneinheit im Sondereigentum. Das Baujahr des Gebäudes ist 1995. Es gibt keine Hinweise auf veraltetes Rohrmaterial, Bleileitungen oder Schäden. **2. Bedarfs-Check:** Da das Baujahr 1995 nach dem Schwellenwert von 1998 liegt bzw. der Grenzwert von 1985 deutlich überschritten ist und keine negativen Hinweise (wie “sanierungsbedürftig” oder “Originalzustand”) vorliegen, ergibt sich ein Kostenfaktor von 0 €. **3. & 4. Kalkulations-Logik / Sonderlogik ETW:** Da keine Mängel an den Leitungen im Sondereigentum beschrieben sind und die Erneuerung von Steigesträngen als Gemeinschaftseigentum in der Regel über die Instandhaltungsrücklage der WEG abgedeckt wird, fallen keine Sonderkosten für den Käufer an. **5. Output-Format:** 0 €