Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohn- und Geschäftshaus in Köln

Das von dem Makler VON POLL COMMERCIAL angebotene Objekt umfasst ein Grundstück mit einer Fläche von ca. 455 m² und eine Gesamt- sowie vermietbare Fläche von rund 388,72 m². Laut Anzeige besteht die Liegenschaft aus Wohnflächen und einer ergänzenden Gewerbeeinheit. Der straßenseitige Gebäudeteil verfügt über eine klassische Architektur, während die ehemalige Scheune im rückwärtigen Bereich um das Jahr 2000 umgebaut wurde. Zur Ausstattung gehören unter anderem sichtbare Holzbalken, helle Oberflächen, großzügige Fensterflächen, zwei Dachterrassen, ein Wintergarten sowie ein Innenhofbereich und eine Doppelgarage. Die Gewerbeeinheit im hinteren Teil wurde ursprünglich als Labor konzipiert und ist aktuell frei. Laut Anzeige belaufen sich die aktuellen Jahresmieteinnahmen auf ca. 50.760 €. Der Kaufpreis pro m² wird mit 3.472,94 € angegeben, und der Faktor beträgt laut Anzeige 26.60. Die Käuferprovision beträgt 3,57 % (inkl. MwSt.) des beurkundeten Kaufpreises. Die Anbieter-Objekt-ID lautet 26 410 07 A1. Nach Angaben des Anbieters befinden sich Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie ein Supermarkt in etwa 5 bis 8 Minuten Fußweg. Weitere Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinische Einrichtungen befinden sich im benachbarten Köln-Rodenkirchen. Die Kölner Innenstadt ist laut Anzeige in moderater Fahrzeit erreichbar; der Hauptbahnhof in rund 25 bis 30 Minuten und der Flughafen Köln/Bonn in etwa 25 Minuten. Die Rheinufer sind in circa 3 bis 5 Minuten erreichbar. Mehrere Buslinien verbinden den Standort mit Stadtbahnanschlüssen, und für den Individualverkehr bestehen Anbindungen an die Autobahnen A4 und A555. Der Anbieter beschreibt die Lage insgesamt als ruhigen, wohngeprägten Standort. Dem Energieausweis (Energieverbrauchsausweis, gültig bis 28.08.2028) sind folgende Energiekennwerte zu entnehmen: Wesentlicher Energieträger ist Gas, der Energieverbrauch liegt bei 117,42 kWh/(m²*a) und die Energieeffizienzklasse ist D. Das Baujahr gemäß Energieausweis ist 2000. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die Heizungs- und Klimatechnik folgende Analyse: Das Gebäude hat laut Energieausweis das Baujahr 2000, einen Gas-Energieträger und die Energieeffizienzklasse D. Da das Baujahr vor 2005 liegt und der Energieträger Gas ist, besteht gemäß den Vorgaben ein Sanierungsbedarf. Da keine spezifischen Teilsanierungswünsche im Text genannt werden und das Objekt nicht unter die Kategorie Neubau/KfW40 oder Energieeffizienzklasse A/A+ fällt, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung im Altbau-/Gas-Segment (150 € pro m²). Unter Zugrundelegung der Gesamtfläche von ca. 388,72 m² ergeben sich geschätzte Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik in Höhe von 58.308,00 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine Immobilie mit einem Baujahr um 2000 (wobei Teile des Ensembles, wie die ehemalige Scheune, in diesem Jahr umgebaut wurden und historische Substanz integriert ist). Die Gesamtfläche beträgt ca. 388,72 m². Konkrete Angaben zu einem akuten Renovierungsbedarf gehen aus dem Text nicht hervor; das Gebäude präsentiert sich insgesamt in einem gepflegten, hellen und modernen Zustand mit sichtbaren Holzbalken. Unter Berücksichtigung der Standardpauschale von 50 € pro m² für anfallende Boden- und Malerarbeiten (Frischeanstrich und ggf. kleinere kosmetische Anpassungen bei Mieterwechseln) ergeben sich für die Gesamtfläche von ca. 388,72 m² kalkulierte Kosten in Höhe von rund 19.436 €.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den festgelegten Regeln für die Renovierungskosten-Kalkulation ergibt sich folgende Analyse: Da in den bereitgestellten Texten keine konkrete Anzahl an Vollbäder und separaten Gäste-WCs genannt wird, wird gemäß Standard von 1 Vollbad und 1 separatem Gäste-WC ausgegangen. Der energetische Zustand (Baujahr 2000 laut Energieausweis) liegt vor dem Schwellenwert von 2015, und die Beschreibung enthält weder Hinweise auf einen Neubau noch auf eine Sanierungsbedürftigkeit, weshalb von einem gepflegten, funktionsfähigen Zustand ausgegangen wird. Daraus resultieren 0 € Renovierungskosten für Badezimmer und WCs.

Fenster und Türen

Basierend auf der Bestandsaufnahme für das Einfamilienhaus (Ensemble) mit einer Gesamtfläche von rund 388,72 m² ergibt sich rechnerisch ein Bedarf von ca. 39 Fenstern (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche). Da das Baujahr des umgebauten Scheunenteils mit 2000 angegeben ist und keine spezifischen Angaben zu einer nachträglichen energetischen Sanierung der Fenster vorliegen, fällt das Objekt in die Kategorie “Baujahr < 2005", womit ein Austausch der Fenster und der Haustür erforderlich ist. Die Kalkulation setzt sich wie folgt zusammen: 39 Fenster à 1.200 € (inklusive Montage und Entsorgung) ergeben 46.800 €, zuzüglich 3.500 € für die Haustür eines Einfamilienhauses. Daraus errechnet sich eine finale Summe von 50.300 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich um eine Anlageimmobilie (Mehrfamilienhaus / Gewerbe-Ensemble) mit einer Gesamtfläche von ca. 388,72 m², bei der die Gebäudehülle (Baujahr des Umbaus/Teilsanierung ca. 2000, Energieeffizienzklasse D) keinen akuten Sanierungsbedarf aufweist und zudem gemäß der Sonderlogik für Mehrparteien-/Wohnungseigentum keine individuelle Sofortmaßnahme an der gemeinschaftlichen Fassade ansteht. Die geschätzten Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten und der Beschreibung ergibt sich für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen folgendes Ergebnis: **1. Bestandsaufnahme & Objekttyp:** Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein gewachsenes Ensemble aus einem straßenseitigen Altbau und einem um das Jahr 2000 umgebauten Scheunenteil (Mehrparteien- oder gemischt genutztes Objekt, kein typisches Einfamilienhaus und keine klassische Eigentumswohnung im Sinne einer WEG-Wohnung). Die Gesamtfläche beträgt ca. 388,72 m². Hinweise auf akute Feuchtigkeitsschäden im Keller oder gravierende Risse sind der Beschreibung nicht zu entnehmen. **2. Bedarfs-Check:** Obwohl der Umbau des hinteren Teils im Jahr 2000 stattfand und der Energieausweis dieses Baujahr nennt, zeigt die Beschreibung der historischen Bausubstanz (“charaktervolle Liegenschaft”, “historischer Charme”, ehemalige Scheune) sowie die Vermietung und der Leerstand der ehemaligen Gewerbeeinheit (Labor), dass es sich um ein Bestandsensemble handelt. Da jedoch Begriffe wie “kernsaniert”, “Neubau” oder “stark modernisierungsbedürftig” für das Gesamtensemble fehlen und der Zustand als “freundlich, hell und einladend” beschrieben wird, liegt hier kein akuter, massiver Rohbausanierungsbedarf (wie bei einer Kernsanierung vor 1980) vor. Dennoch lässt die Umnutzung der ehemaligen Gewerbeeinheit sowie die historische Substanz auf einen gewissen Bedarf an leichten baulichen Anpassungen, Grundrissoptimierungen und Trockenbauarbeiten (100 €/m²) schließen. **3. Kalkulations-Logik:** * **Objekttyp & Fläche:** Mehr-Einheiten-Ensemble mit ca. 388,72 m². * **Baumaßnahmen:** Es werden leichte Baumaßnahmen, Grundrissoptimierungen und Anpassungen für die gewerbliche/alternative Umnutzung angesetzt (100 € * 388,72 m²). * *Berechnung:* 388,72 m² × 100 € = 38.872 €. * Ein feuchter Keller wird nicht explizit erwähnt, daher entfällt die Zusatzpauschale. **Finale Summe:** Die kalkulierten Kosten für strukturelle und leichte bauliche Anpassungen belaufen sich auf **38.872 €**.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Analyse der übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergeben sich für die Dachsanierung folgende Aspekte: **1. Bestandsaufnahme & Bedarfs-Check:** Das Baujahr der Immobilie (bzw. des wesentlichen Umbaus der ehemaligen Scheune und der Dachstrukturen) wird im Energieausweis mit dem Jahr 2000 angegeben. Zudem verfügt das Objekt über ausgebaute Dachflächen mit Dachterrassen. Da das Baujahr nach 1995/2010 liegt und keine Hinweise auf einen akuten Sanierungsstau, Schäden am Gebälk oder Asbest vorliegen, ist das Dach nach den Vorgaben als intakt und zeitgemäß einzustufen. **2. Kalkulations-Logik:** Gemäß den festgelegten Regeln (Baujahr > 2010 bzw. im vorliegenden Fall ein Baujahr von 2000 ohne negative Zustandshinweise) belaufen sich die Kosten für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung auf 0 €. **Ergebnis:** 0 €

Wasser Marsch!

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich um ein Objekt der Objektart Anlage (Mehrparteienhaus/Gewerbe-Ensemble) mit mehreren Einheiten (Gesamtfläche ca. 388,72 m²), dessen Baujahr im Energieausweis mit 2000 angegeben ist und zudem im Jahr 2000 im rückwärtigen Bereich umgebaut wurde. Da das Baujahr nach 1998 liegt und moderne Standards (sowie entsprechende Kunststoff- oder Verbundrohre im Zuge der Umbauten um 2000) anzunehmen sind, ergibt der Bedarfs-Check gemäß den Richtlinien keine erforderliche Sanierung der Trinkwasser- und Abwasserrohre. Es liegt kein Hinweis auf veraltete Leitungen, Bleirohre oder einen Originalzustand aus der Vorkriegszeit vor. Daher belaufen sich die Kosten für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre auf 0 €.