Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

3-Zimmer-Erdgeschosswohnung in Köln-Rodenkirchen

Es handelt sich um ein Immobilienangebot eines fremden Maklers. Nachfolgend werden die wesentlichen Angaben aus der Anzeige sachlich zusammengefasst. Die angebotene, laut Anzeige gepflegte 3-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses im Kölner Stadtteil Rodenkirchen (Immendorf) am Ritterspornweg. Laut Anbieter liegt die Immobilie in einer ruhigen und gewachsenen Wohnlage im Kölner Süden, die laut Beschreibung durch Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser und Grünflächen geprägt ist. Die Wohnfläche verteilt sich auf ein großzügiges Wohnzimmer mit direktem Zugang zum Balkon, zwei gut geschnittene Schlafzimmer, eine separate Küche mit Platz für einen kleinen Essbereich, ein Badezimmer mit Badewanne sowie einen zentralen Flur. Ein eigener Kellerraum ist ebenfalls Bestandteil des Angebots. Das Mehrfamilienhaus wird laut Anzeige von einer wirtschaftlich solide aufgestellten Eigentümergemeinschaft verwaltet, wobei in den vergangenen Jahren Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt und Rücklagen aufgebaut wurden. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 510 € und enthält die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Zur Infrastruktur und Lage führt der Anbietende aus, dass Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Dienstleister sowie das Zentrum von Rodenkirchen in wenigen Minuten erreichbar sind. In der näheren Umgebung befinden sich laut Anzeige zudem Kindertagesstätten, Grundschulen und weiterführende Schulen. Der Freizeitwert wird unter anderem durch den nahegelegenen Forstbotanischen Garten und die Rheinauen beschrieben. Die Verkehrsanbindung erfolgt laut Beschreibung über nahegelegene Autobahnanschlussstellen (A555, A4, A1) sowie über verschiedene Buslinien des öffentlichen Nahverkehrs. Für die Vermittlung fällt laut Anzeige eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer vom beurkundeten Kaufpreis an. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten trägt der Käufer. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich für die 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Rodenkirchen folgende Analyse zur Heizungs- und Klimatechnik: Bei der Datenextraktion wurden ein Baujahr von 1961 sowie eine Wohnfläche von 62 m² ermittelt; Angaben zur Energieeffizienzklasse oder zum genauen Energieträger liegen nicht vor. Da das Baujahr deutlich vor dem Jahr 2005 liegt und keine Hinweise auf einen modernen Energiestandard (wie A/A+ oder Neubau/KfW 40) gegeben sind, greift der Bedarfs-Check für einen Sanierungsbedarf. Mangels spezifischer Angaben zu Sanierungswünschen im Text kommt die Kalkulations-Logik für den Altbau zur Anwendung. Demnach wird die Vollsanierungspauschale von 150 € pro m² angesetzt, was bei einer Wohnfläche von 62 m² zu errechneten Sanierungskosten in Höhe von 9.300 € für die Heizungs- und Klimatechnik führt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit einer Wohnfläche von 62 m² und dem Baujahr 1961. Obwohl die Wohnanlage laut Beschreibung einen gepflegten Eindruck macht und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, lässt sich aufgrund des Baujahrs von 1961 ohne explizite Erwähnung einer Kernsanierung ein grundsätzlicher Renovierungs- beziehungsweise Modernisierungsbedarf ableiten. Für die kalkulatorischen Boden- und Malerarbeiten ergibt sich bei einer Wohnfläche von 62 m² und der zugrunde gelegten Pauschale von 50 € pro m² ein kalkulierter Gesamtaufwand von 3.100 €.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung handelt es sich um eine gepflegte Eigentumswohnung mit einem Badezimmer (mit Badewanne) und keinem separaten Gäste-WC. Die Beschreibung weist die Immobilie ausdrücklich als „gepflegt“ aus, deutet jedoch auf keinen Neubau hin und enthält auch keine Hinweise auf eine sofort notwendige Vollsanierung wie „sanierungsbedürftig“ oder ein extrem frühes Baujahr unter 2005, das eine vollständige Kernsanierung zwingend erforderlich macht. Der Zustand wird somit als optisch veraltet bzw. renovierungsbedürftig im Detail (Teilsanierung von Fliesen und Armaturen) eingestuft. Gemäß der Kalkulations-Logik für eine Teilsanierung belaufen sich die Kosten für das eine vorhandene Vollbad auf 7.500 €. Da kein separates Gäste-WC vorhanden ist, fallen hierfür 0 € an. Die kalkulierten Renovierungskosten für Badezimmer und WCs betragen somit insgesamt **7.500 €**.

Fenster und Türen

Basierend auf der Bestandsaufnahme für diese Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 62 m² ergibt sich eine geschätzte Anzahl von 7 Fenstern (1 Fenster pro 10 m²). Da das Baujahr mit 1961 angegeben ist und keine Hinweise auf eine neuere energetische Sanierung oder moderne Verglasung vorliegen, besteht ein Austauschbedarf der Fenster. Nach der Kalkulations-Logik für eine Eigentumswohnung (7 Fenster à 1.200 €) und der Berücksichtigung der Wohnungstür zum Treppenhaus (1.500 €) beläuft sich die finale Summe für den Austausch der Bauelemente auf 9.900 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum und Sanierungen werden grundsätzlich aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Da im Text keine Hinweise auf eine beschlossene Fassadensanierung oder eine anstehende Sonderumlage gegeben werden, betragen die direkten Sanierungskosten für die Gebäudehülle für den Käufer 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Analyse der übermittelten Objektdaten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 62 m² und dem Baujahr 1961. Da das Baujahr vor 1980 liegt und die Beschreibung zwar einen gepflegten Eindruck, aber keine Hinweise auf eine kürzlich erfolgte Kernsanierung (Neubau, Erstbezug, kernsaniert etc.) liefert, ist ein Sanierungsbedarf für strukturelle Baumaßnahmen und den Rohbau anzusetzen. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik: Es wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro 1 m² Wohnfläche für die Maßnahmen angesetzt. Es ist jedoch zwingend zu beachten, dass bei einer Eigentumswohnung die endgültige Entscheidung über umfangreiche Sanierungen, Eingriffe in die Bausubstanz oder Gemeinschaftseigentum stets bei der Eigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die Berechnung für den Eigenanteil ergibt sich aus 62 m² Wohnfläche multipliziert mit 1.000 €, was einer finalen Summe von 62.000 € entspricht.

Dach über dem Kopf

Da es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, wird für mögliche anfallende Kosten am Dach ein pauschaler Betrag von 5.000 € angesetzt. Es ist zu beachten, dass die Entscheidung über eine etwaige Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Im Vorfeld sollte daher geprüft werden, inwiefern für solche Gemeinschaftsmaßnahmen ausreichend Instandhaltungsrücklagen im Haus vorhanden sind.

Wasser Marsch!

Basierend auf der Bestandsaufnahme handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumsw esigenheit (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit dem Baujahr 1961. Da es sich bei Steige- und Fallleitungen für Trinkwasser sowie bei Abwasserrohren um das Gemeinschaftseigentum handelt und in der Beschreibung keine Hinweise auf veraltete Leitungen innerhalb der Wohnung oder einen beschlossenen Leitungswechsel zu finden sind, fallen für den Erwerber keine direkten Zusatzkosten an. Die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums werden in der Regel von der WEG aus der Rücklage getragen. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beträgt somit 0 €.