Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt weiß:

Kurzer Überblick
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

3,5-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Sürth

Es handelt sich um ein Immobilienangebot eines fremden Maklers für eine Eigentumswohnung in Köln-Sürth. Das 3,5-Zimmer-Objekt verfügt über eine Wohnfläche von ca. 93,5 m² und befindet sich im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 2004. Laut Anbieter erfolgte der Neubau-Erstbezug der Wohnung im Jahr 2008. Das Gebäude liegt in einer Sackgasse ohne Durchgangsverkehr. Der Bahnhof, der Busbahnhof, Einkaufsmöglichkeiten und der Rhein sind nach Anbieterangaben in wenigen Minuten erreichbar. Das Haus verfügt über ein tageslichthelles Treppenhaus, stufenfreie Zugänge und einen Aufzug, der bis in die Tiefgarage führt. Die Wohnung umfasst einen hellen Wohn- und Essbereich mit bodentiefen Fenstern, eine offene Küche sowie zwei Zimmer. Vom Wohn- und Essbereich aus ist ein ca. 10 m² großer Südostbalkon mit Blick in begrünte Gartenanlagen zugänglich. Ein Tiefgaragenstellplatz ist im Kaufpreis von insgesamt 22.500 € (laut Textangabe zum Gesamtkaufpreis beziehungsweise als im Kaufpreis enthalten) mitinbegriffen. Das Angebot wird laut Anzeige als provisionsfrei beschrieben. Ein möblierter 3D-Grundriss ist in der Bildergalerie des Originalangebots einsehbar. Weitere Informationen und die Kontaktmöglichkeit finden Sie im Originalangebot des anbietenden Maklers.

Diese Zusammenfassung beruht ausschließlich auf den Angaben der öffentlich zugänglichen Immobilienanzeige des Anbieters. Die Angaben wurden nicht eigenständig geprüft. Maßgeblich für Inhalt, Verfügbarkeit und Kontaktaufnahme ist das Originalangebot.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der Eckdaten ergeben sich folgende Werte für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung/Klimatechnik: Das Gebäude wurde im Jahr 2004 errichtet (Erstbezug 2008), die Energieeffizienzklasse ist mit C angegeben und die Wohnfläche beträgt rund 94 m² (laut Text 93,5 m²). Da das Baujahr nach 2005 liegt und kein veralteter Energieträger wie Öl oder Gas explizit als alleiniger Hauptfaktor vorliegt, greift hier die Logik für einen moderaten Modernisierungs- oder Optimierungsbedarf (Teilsanierung). Unter Anwendung der Kalkulationspauschale für eine Teilsanierung/Optimierung von 60 € pro m² auf die Wohnfläche von 94 m² errechnen sich geschätzte Sanierungskosten für Heizung und Klimatechnik in Höhe von 5.640 €.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Sürth mit einer Wohnfläche von 94 m² (laut Detailangabe 93,5 m²). Das Gebäude wurde im Jahr 2004 errichtet, wobei der Erstbezug der Wohnung 2008 stattfand. Die Beschreibung weist auf ein gepflegtes Mehrfamilienhaus in gutem Zustand hin; konkrete Angaben zu einem akuten Renovierungsbedarf liegen nicht vor. Aufgrund des modernen Baujahrs (2004/2008) ist von einem sehr guten baulichen Ausgangszustand auszugehen, sodass größere Sanierungsmaßnahmen nicht erforderlich sind. Für kosmetische Renovierungen wie Boden- und Malerarbeiten wird die angesetzte Pauschale von 50 € pro m² herangezogen. Multipliziert mit der Wohnfläche von 94 m² ergeben sich geschätzte Gesamtkosten in Höhe von 4.700 € für eventuelle Boden- und Malerarbeiten.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem Text ist keine Einbauküche in der Immobilie vorhanden (im Text heißt es: „Der Essbereich grenzt an die offene Küche, die nach Ihren eigenen Vorstellungen gestaltet werden kann.“). Die Wohnfläche der Immobilie beträgt 93,5 m². Für die Kalkulation der voraussichtlichen Investitionskosten für eine neue Einbauküche wird üblicherweise ein Richtwert von ca. 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für den Küchenbereich angesetzt (oder pauschal ca. 10 % der Wohnfläche für die Raumgröße der Küche, was bei dieser Größe etwa 9–10 m² entspricht). Bei einer durchschnittlichen, qualitativ soliden Einbauküche für eine Wohnung dieser Größe muss man mit Kosten zwischen **8.000 und 15.000 Euro** (inkl. Elektrogeräten und Montage) rechnen.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten der Sanitärbereiche: Gemäß den Angaben verfügt die Immobilie über 2 Bäder. Da in der Beschreibung keine expliziten Hinweise auf einen Sanierungsbedarf, veraltete Armaturen oder einen baujahrestypischen Zustand zu finden sind, das Baujahr des Gebäudes (2004) sowie der Erstbezug (2008) jedoch vor dem Schwellenwert von 2015 liegen und die Wohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus verortet ist, wird von einem soliden, gepflegten Standard ausgegangen, bei dem keine akute Voll- oder Teilsanierung der Sanitärräume zwingend erforderlich ist. Entsprechend der Kalkulations-Logik bei fehlenden Hinweisen auf Mängel oder Modernisierungsbedarf in diesem Baujahrzeitraum fallen hierfür keine sofortigen Renovierungskosten an, weshalb die Kosten mit 0 € berechnet werden.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Objektdaten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 94 m² und dem Baujahr 2004. 1. **Bestandsaufnahme:** Da keine konkrete Anzahl an Fenstern genannt wurde, wird die Anzahl anhand der Wohnfläche (94 m² / 10 = 9,4) aufgerundet auf 10 Fenster geschätzt. 2. **Bedarfs-Check:** Da das Baujahr (2004) vor dem Schwellenwert von 2005 liegt und keine Hinweise auf eine neuere energetische Sanierung oder 3-fach-Verglasung vorliegen, ist ein Austausch der Fenster erforderlich. 3. **Kalkulations-Logik:** – Für die 10 Fenster wird ein Standardpreis von jeweils 1.200 € angesetzt (10 * 1.200 € = 12.000 €). – Die Wohnungseingangstür wird gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen mit 1.500 € veranschlagt. 4. **Sonderlogik nach Objekttyp:** Die Gesamtsumme errechnet sich aus den Fenstern und der Wohnungstür ((10 * 1.200 €) + 1.500 €). Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür/Wohnungseingangstür beträgt 13.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf der Analyse der Objektdaten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus mit dem Baujahr 2004 (also neuer als 2010 bzw. modern und gepflegt). Da die Fassade als Gemeinschaftseigentum gilt, aus der Rücklage finanziert wird und im Text keinerlei Hinweise auf eine anstehende Sonderumlage oder beschlossene Fassadensanierung zu finden sind, belaufen sich die direkt anfallenden Sanierungskosten für die Gebäudehülle auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 94 m² (gerundet aus 93,5 m²). Das Baujahr des Gebäudes ist 2004 und der Neubau-Erstbezug erfolgte 2008, zudem wird die Wohnanlage als gepflegt beschrieben. Gemäß unseren Kalkulationsregeln fallen für Objekte mit einem Baujahr nach 2015 oder solche, die sich in einem neuwertigen und gepflegten Zustand befinden, keine Kosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen an. Es gibt in der Beschreibung keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse, notwendige Grundrissänderungen oder einen Sanierungsbedarf. Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beläuft sich somit auf 0 €.

Dach über dem Kopf

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Wasser Marsch!

Basierend auf der Analyse der Objektdaten für die Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus in Köln-Sürth ergibt sich folgendes Bild: Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Gebäude mit dem Baujahr 2004. Da das Baujahr nach 1998 liegt, besteht gemäß den Vorgaben der Sanitär- und Gebäudetechnik kein Handlungsbedarf hinsichtlich der Erneuerung von Trinkwasser- (Steige- und Fallleitungen) und Abwasserrohren. Die finale Summe für anfallende Kosten für die Leitungsanierung beläuft sich somit auf 0 €.