Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Traumhafte Rheinblick-Wohnung in begehrter Kölner Bestlage

Entdecken Sie stilvolles Wohnen in einer der begehrtesten Wohnlagen Kölns: Im charmanten und idyllischen Stadtteil Rodenkirchen erwartet Sie diese modernisierte Traumwohnung. Mit einer Wohnfläche von circa 113 Quadratmetern bietet diese einzigartige Immobilie einen direkten Blick auf den Rhein. Die Wohnung vereint hohen Wohnkomfort mit einer unvergleichlichen Atmosphäre am Wasser und ist ab sofort für Sie bezugsfrei, um Ihren persönlichen Wohntraum zu verwirklichen.

Durchdachte Raumaufteilung und moderner Wohnkomfort

Die beeindruckende Immobilie umfasst drei Zimmer und besticht durch einen Balkon, der Ihnen einen herrlichen Rheinblick gewährt. Der Grundriss gliedert sich in ein geräumiges Wohnzimmer, das mit einem eigenen Kamin ausgestattet ist, ein einladendes Schlafzimmer sowie ein attraktives Kinder- oder Arbeitszimmer. Für Ihr Fahrzeug steht ein eigener Tiefgaragenstellplatz zur Verfügung. Energetisch ist die Wohnung durch einen Bedarfsausweis erfasst, der bis zum 03.12.2028 gültig ist. Der Endenergiebedarf liegt bei 176.00 kWh/(m²*a), was der Energieeffizienzklasse F entspricht. Als wesentlicher Energieträger dient Gas und das Baujahr laut Energieausweis ist 2017.

Idyllisches Leben am Rhein mit exzellenter Infrastruktur

Köln-Rodenkirchen verbindet urbanes Leben perfekt mit naturnaher Erholung. Die direkte Rheinpromenade, historische Gebäude sowie zahlreiche Grünanlagen und Parks prägen das traditionelle Ortsbild und laden zu erholsamen Spaziergängen ein. Die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut: Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Cafés, Bars und Clubs befinden sich in unmittelbarer Nähe. Für Familien und Bildungssuchende stehen Spielplätze, Früh-Bildungseinrichtungen und Schulen bereit, ergänzt durch ein aufregendes Kulturleben. Sportbegeisterte finden exzellente Einrichtungen vor. Ihre medizinische Versorgung ist durch das nahegelegene Ärztehaus, Dr. med. F. Worth sowie die Frauenärztin Dr. Goettert optimal gesichert. Die Verkehrsanbindung ist ideal: Ein dichtes Netz des öffentlichen Nahverkehrs, die Autobahnen A4 und A555 sowie die Erreichbarkeit des internationalen Flughafens gewährleisten höchste Mobilität. Das Viertel zeichnet sich durch eine sehr vitale Bewohnerstruktur aus und bietet Familien, Singles und Senioren ein erstklassiges Umfeld mit höchster Lebensqualität.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Hinweis für Eigentumswohnungen:

Die im KI-Investitionsplaner ausgewiesenen Modernisierungs- und Sanierungskosten dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung und Transparenz. Bei Eigentumswohnungen können Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Fenster, Heizung oder Aufzug) grundsätzlich nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen und entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgesetzt werden. Ob und wann Investitionen tatsächlich erfolgen, welche Maßnahmen beschlossen werden und in welcher Höhe Kosten auf einzelne Eigentümer entfallen, hängt insbesondere von den Entscheidungen der WEG, dem Zustand der Instandhaltungsrücklage sowie möglichen Sonderumlagen ab. Die dargestellten Kosten stellen daher keine verbindliche Prognose oder Zusage dar und ersetzen keine Prüfung der Teilungserklärung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen, des Wirtschaftsplans sowie der vorhandenen Rücklagen.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten der Immobilienbeschreibung in Köln-Rodenkirchen lassen sich folgende relevante Parameter für die Beurteilung der Heizungs- und Klimatechnik extrahieren: Das Baujahr der Immobilie ist 1978, die Wohnfläche beträgt 113 Quadratmeter, die Energieeffizienzklasse ist mit F (Endenergiebedarf 176 kWh/(m²*a)) ausgewiesen und der wesentliche Energieträger ist Gas. Gemäß dem Bedarfs-Check liegt das Baujahr deutlich vor 2005 und die Nutzung des fossilen Energieträgers Gas indiziert einen klaren Sanierungsbedarf, weshalb das Objekt nicht als modern genug eingestuft werden kann. Da im vorliegenden Text keine spezifischen Sanierungswünsche genannt werden, greift die standardisierte Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung, welche eine Umrüstung auf moderne Technik wie beispielsweise eine Wärmepumpe abdeckt. Unter Anwendung der Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter für einen Altbau mit Gasheizung errechnen sich für die Wohnfläche von 113 Quadratmetern somit voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 16.950 Euro. Da es sich bei der angegebenen Objektart um eine Wohnung handelt, muss jedoch zwingend berücksichtigt werden, dass die Entscheidung und finale Beschlussfassung zu einer solchen Investition in die Gebäudetechnik bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die Analyse der übermittelten Immobiliendaten ergibt folgendes Bild: Das Baujahr der Immobilie ist grundsätzlich auf 1978 datiert, auch wenn der Energieausweis abweichend das Jahr 2017 (möglicherweise das Jahr einer Anlagenerneuerung oder Ausweiserstellung) angibt. Die Wohnfläche der Immobilie beträgt 113 m². Hinsichtlich des Zustands beschreibt das Exposé die Wohnung als sofort bezugsfrei und hebt einen “modernisierten Komfort” hervor. Da das ursprüngliche Baujahr jedoch deutlich vor 1990 liegt, die Energieeffizienzklasse F auf einen älteren energetischen Stand hindeutet und konkrete Angaben zum genauen Umfang der durchgeführten Sanierungen (wie etwa Leitungen oder Fenster) im Text fehlen, sollte bei der Planung dennoch ein gewisser Renovierungsbedarf berücksichtigt werden, um die Wohnung optisch und technisch auf den eigenen Geschmack anzupassen. Um diesen Bedarf bezüglich der Wand- und Bodengestaltung zu quantifizieren, wird eine übliche Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 113 m² ergeben sich somit kalkulierte Gesamtkosten für anfallende Boden- und Malerarbeiten in Höhe von 5.650 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung habe ich die Daten hinsichtlich der potenziellen Renovierungskosten für die Sanitäranlagen analysiert. In der Bestandsaufnahme lässt sich den Daten entnehmen, dass die Immobilie über insgesamt 2 Bäder verfügt. Bei der Durchführung des Bedarfs-Checks greifen in diesem Fall jedoch direkt zwei Kriterien, die eine Sanierung ausschließen: Zum einen wird das Baujahr laut Energieausweis mit 2017 angegeben, was den Grenzwert für Neubauten (Baujahr > 2015) erfüllt. Zum anderen fällt bereits im ersten Satz der Objektbeschreibung der relevante Begriff “modernisierten”, da die Wohnung “modernisierten Komfort” bietet. Gemäß den festgelegten Kalkulationsregeln ist bei diesen Merkmalen kein Sanierungsbedarf für die Sanitäranlagen gegeben. Die berechneten Renovierungskosten für die Badezimmer belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 113 m². Gemäß der Berechnungsregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergibt sich eine geschätzte Anzahl von 11 Fenstern. Das maßgebliche Baujahr der Immobilie liegt bei 1978. Da dieses deutlich vor 2005 liegt, der Energiebedarf mit 176 kWh/(m²*a) (Klasse F) sehr hoch ist und im Text keine der geforderten Ausschlusskriterien wie „3-fach-Verglasung“ oder „energetisch saniert“ erwähnt werden, ist ein kompletter Austausch erforderlich. Ein Balkon wird zwar genannt, jedoch keine expliziten Terrassenelemente oder Schiebetüren, weshalb ausschließlich mit dem Standardpreis kalkuliert wird. Die Kosten für die 11 Fenster belaufen sich auf jeweils 1.200 €, was eine Zwischensumme von 13.200 € ergibt. Da es sich um eine Wohnung handelt, wird gemäß den Vorgaben im Zweifel die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus mit zusätzlichen 1.500 € in die Kalkulation einbezogen. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beträgt somit 14.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Immobilienangebot handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Nach den Vorgaben der Fassaden- und Sanierungsanalyse gehört die Gebäudehülle zwingend zum Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses. Anfallende Instandhaltungsmaßnahmen oder energetische Sanierungen der Fassade werden in der Regel aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da in der Objektbeschreibung weder explizit eine bereits beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, greift die Sonderfall-Regelung nicht. Die veranschlagten direkten Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich bei diesem Objekt somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 113 m². Die Textbeschreibung hebt einen “modernisierten Komfort” hervor und liefert keinerlei Anhaltspunkte für akute strukturelle Mängel wie Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk oder einen nicht mehr zeitgemäßen, kleinteiligen Grundriss. Bei der Prüfung des Sanierungsbedarfs fällt jedoch das Baujahr 1978 auf. Gemäß den strikten Bewertungsregeln (Baujahr < 1980) ist bei einem Gebäude dieses Alters – trotz der modernisierten Eigenschaften innerhalb der Wohnung – von einem potenziellen Sanierungsbedarf der allgemeinen Bausubstanz (z. B. Steigleitungen, Dach, Fassade oder tragende Elemente) auszugehen, da die Kriterien für einen Komplettentfall der Kosten (wie "Neubau" oder "kernsaniert") im Text nicht erfüllt werden. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift hier die spezifische Sonderlogik für strukturelle Baumaßnahmen: Für den voraussichtlichen Eigenanteil an zukünftigen Sanierungen des Rohbaus oder der Gesamtgebäudesubstanz werden 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei der vorliegenden Wohnfläche von 113 m² beläuft sich der kalkulierte Betrag somit auf 113.000 €. In diesem Zusammenhang weise ich als Experte ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung zur Durchführung von Sanierungen an der Bausubstanz und am Rohbau des Gebäudes nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beträgt: 113.000 €

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei diesem Objekt um eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 113 m². Das Baujahr der Immobilie ist 1978 (auch wenn der Energieausweis 2017 erwähnt, deutet die Energieeffizienzklasse F auf alte Bausubstanz hin). Gemäß den Kriterien für Gebäude, die vor 1995 errichtet wurden, ist von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf für die Dacheindeckung und die Dachdämmung des gesamten Wohnhauses auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt und ein Sanierungsbedarf für das Gebäude vorliegt, werden die anteiligen Kosten hierfür pauschal mit 5.000 € kalkuliert. Bitte beachten Sie unbedingt: Die Entscheidung zur Dachsanierung liegt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und es sollte dringend geprüft werden, inwiefern für das Gebäude ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um solche Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum künftig decken zu können.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einem Baujahr von 1978. Da das Baujahr vor 1985 liegt, ist bei den sanitären Anlagen und Rohren grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf auszugehen, wobei der Text keine spezifischen Angaben zum Rohrmaterial oder zu bereits erneuerten Leitungen enthält. Gemäß den Bewertungsregeln für Eigentumswohnungen zählen die Grundleitungen und Steigestrange jedoch zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine notwendige Strangsanierung trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage. Da in der Objektbeschreibung weder veraltete Leitungen explizit innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) noch eine bereits beschlossene Sonderumlage für das Haus erwähnt werden, fallen für Sie keine direkten, individuell zu kalkulierenden Modernisierungskosten an. Die finale Summe beläuft sich somit auf 0.